4万5的光明，是否被高估了？

上一篇文章，带来很多留言和争议，我大致梳理了一下，主要有以下几类：

1、 福田的交通、配套和居住体验都是最好的，凭什么比不过南山？

因为一个城市的房价高地，拼的不是交通配套，也不是居住体验，而是产业高度。

深圳最重要的三个CBD：福田中心区，南山科技园和后海总部基地，南山占了两个。

福田中心区的优势是金融，科技园的优势是高新产业+量大，后海的优势是独角兽聚集，科技园和后海的产业量级都高于福田中心区。

高端产业在哪里，资金和人才就去哪里，钱和人聚集的越多，房价就越贵。

换句话说，一个片区的房价，是由这个片区的GDP总量决定的。

2、城市总要发展，凭什么说一路向西已经终结？

城市中心转移有三个大前提：

一是处于经济高速发展期；二是有足够的土地容纳转移的产业和人口；三是转移区不能离中心区太远，跨越断裂带的中心区转移，我没有见过成功先例。

深圳当下是什么情况？

一是经济高速发展期已结束，二是土地资源开发殆尽。

福田和南山能相继成为深圳的中心，是因为当时都有足够的土地，福田上世纪90年代起步，还有大量空地供开发，南山起步虽然晚了一点，但填海的地块足够用了。

现在继续往西，只能去宝安，宝安早被农民房和工厂占领，没有可供发展的土地资源。

光明和坪山还有地，但是跨越断裂带的中心区转移，高速发展期都没有成功样本，何况是现在？

城市总要发展，中心区总要转移，本就是个伪命题，它的立论基础是过去几十年的城市变迁，把过去发生的事当成永恒的真理，其实中心区的转移和房价永远涨一样，总有终结的一天。

等到终结之时，中心区就会固化，就像纽约的曼哈顿，东京的中央区，它们的核心地位数十年未变，也没有任何没落和转移的迹象。

五十年，一百年以后也许会变，但那时变的可能是城市，而不是中心区。

3、 中心区建了那么多超高层，以后会不会变成贫民窟？

不用等到以后，当下就很清楚了，南山福田的老破小，就是比郊区的次新贵，地段秒杀一切。

总有人问我，大渔老师我在福田买的房子楼龄10年了，20年后又老又破怎么办？

我说且不说你会不会持有20年，就算持有了20年，只要中心区不转移，中心区又没有地建新房，你这30年楼龄的房子就是稀缺的，就比近郊远郊的新房更值钱。

比如说25年楼龄的黄埔雅苑，中海华庭，仍然能成交到10万，就是位置不可替代+品质相对扛打。

什么房子可能变成贫民窟？罗湖有现成的答案。

独栋，塔楼，户型差，品质低，物业缺失，楼盘破败。

买房时尽量避开这类产品，哪怕它很便宜。

如果一定要杠，说就算是品质不错的新盘，50年之后，70年之后呢？

我只能说，考虑这么久远就不要买了，500年后肯定都要塌的。

50年之后，如果深圳沦为了三线，佛山变成了一线，那房子的新或老意义都不大。

如果深圳仍然雄踞一线，南山福田仍是核心区，那50年后它们仍然扛打。

4、 光明根本不值4万5

以前有不少人说我是光明黑，因为四年前我就看衰光明，我写过至少五篇看空光明的文章，得罪了不少光明业主。

但是今天，我要替光明说句公道话，早年的光明确实被吹上了天，但是这几年光明遭受的打压，在深圳无出其右者。

光明的商品房，遍地开花且限价；保障房，一个小区一万多套；人才房，光明建的最多；地铁，被砍；深铁瑞城事件，雪上加霜。

光明的二手房，几乎被逼入绝境。

如果说2020年光明的房价泡沫很大，那今天的光明就是被挤压过头了。

商品房和保障房的大干快上，迟早会过去；土地，仍然会是光明的优势；通勤南山，光明确实比东部更便利。

光明均价4万5，高于4万的龙岗是合理的，假以时日，光明会迎来小幅的价值回归。

5、 我觉得XX片区更好

凡这么说的，无一例外，屁股决定脑袋，要么住在这个片区，要么这个片区有房。

人在某个片区拥有了房产，就会自带滤镜，找出各种优点，还有一个是生活习惯，住惯了哪里，就觉得哪里舒服，自在。

实际上，对井底之蛙来说，看到的只是洞口的一片天，远远不是整个世界。

当下各片区和楼盘的均价，是大家用脚投票的结果，个人滤镜一文不值，也撼动不了分毫。

沧海桑田，世事变迁，需要多久？

四年就够了。