深圳不再一路向西！

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深圳各片区今年上半年的二手房成交价公布了。

从指导价出台到现在，已经过去了三年半。

三年半的痛苦磨底，把深圳所有的网红片区和网红楼盘全部打回原形，一个不留。

目前深圳各区二手房的成交均价是：

南山：8.5万

福田：7.5万

宝安：6万

龙华：5.6万

罗湖：4.9万

光明：4.5万

龙岗：4万

盐田：3.7万

坪山：3.1万

大鹏：2.5万

这个成交均价，用铁一样的数据证明了，洗掉泡沫失去预期后的深圳，每个片区真实的价值排序。

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首先，西贵东贱的格局已确立。

不管是飙涨期，还是沉沦期，西比东贵已不可逆，指望东部靠时间补涨的人，可以洗洗睡了。

这里的东部，指的是罗湖、龙岗、盐田和大鹏。

坪山，因为有地，有比亚迪，有半导体和芯片产业，还可以期待一下，抢救一下。

其次，南山和福田的帝后地位已确立。福田被南山力压一头，也是不可逆的事实。

再次，宝安和龙华的价格，再一次证明了南山和福田在深圳的超然地位。

宝安是南山的小弟，龙华是福田的小弟，单凭地理相连的优势，它们就力压原关内的罗湖，排在了第三和第四。

因为南山比福田贵，所以宝安比龙华贵。

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最后，4万5的光明，价格是否合理？

我认为非常合理。

当初光明飞升靠的是土地，是产业预期，是凤凰城的城市界面，是6号线和13号线连接了南山。

几年下来，土地从利好变成了巨大的利空，光明的土地成了政府打压房价的利器。

产业预期，光明本就是个制造业基地，支撑不起高房价，早年的产业炒作助推了光明的高房价，如今泡沫已彻底退去。

除了利空，光明也有实实在在的利好。

光明中心城漂亮的界面和配套，是实实在在的，地铁能通达南山，也是实实在在的。

但是，这两点不足以支撑高房价，因为物理距离不可改变，在通勤方面近郊永远优于远郊，这不是多修两条地铁线就能解决的。

光明标杆龙光玖龙台，高峰期破了10万，近期成交均价5万4。

玖龙台是光明的天花板，如果玖龙台5万多，光明其他二手房的成交价很难破5。

现在光明的二手房，有三个成交价位段：

1、 凤凰城片区：4万5-5万5

2、 凤凰城外围：3万5-4万5

3、 公明片区：3万-4万

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当前深圳的房价体系，可以套用一个非常简单的价格模型。

这个价格模型只有两句话：

1、 南山是深圳的价值高地；

2、 离南山越近，价格越高；离南山越远，价格越低。

上半年二手房的成交价，南山>福田>宝安>龙华>罗湖>光明>龙岗>盐田>坪山>大鹏，完全附合这个价格模型。

现在的深圳，与其说一路向西，不如说南山是发展的终局。