行业动态 | 2024年下半年房地产市场展望

近期，我国主要的房地产市场研究机构集中发布了对2024年下半年的房地产市场的走向进行了预测。

这些机构的主要观点可以概括为以下五点：

1.  政策支持力度加大

   
   

各机构都提到，2024年政府在房地产市场上的政策支持力度显著加大。自2021年下半年市场下行以来，政策端一直围绕“支持”二字，并在2024年进一步强化“刺激”。例如，中指研究院指出，部分城市已经降低了房贷利率和交易税费，而上海6月取消了土拍溢价率10%的上限要求，北京上调了部分地块的溢价率上限。诸葛找房也强调，从中央到地方，各级政府都在积极推出“促需求”“去库存”的政策，显示出“救市、稳市”的强烈信号。

2. 市场仍处于调整期

尽管政策不断加码，但各机构一致认为，房地产市场仍处于底部调整阶段。诸葛找房指出，市场总体仍处于底部调整阶段，投资信心探底、销售低位运行、房价加速下行、资金压力犹存等特征依旧明显。中指研究院预测，2024年下半年全国房地产市场仍面临调整压力，乐观预期下全年新建商品房销售面积与上年同期基本持平，同比下降10%左右；中性预期下，同比下降14.9%；悲观预期下，降幅约18%。

3. 新房市场表现不佳

各机构报告一致显示，上半年新房销售表现较弱。中指研究院数据显示，2024年上半年重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成。易居研究院也指出，1-5月商品房销售数据依然有一定的压力，销售指标跌幅平稳，但待售面积压力较大。相比之下，二手房市场表现略好于新房市场。例如，上海6月以来二手房多日网签超千套，表现明显优于新房市场。

4. 土地市场低迷

报告显示，土地市场供求规模下降明显。中指研究院报告称，2024年上半年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%，多数土地以底价成交，市场情绪低迷。易居研究院指出，今年投资端的问题较大，部分优质房企在投资方面保持保守态度。土地市场的低迷反映了房企拿地意愿尚未恢复，市场情绪依然低于一季度。

5. 融资和资金压力

尽管政策在不断支持，房企的融资和资金压力依然较大。易居研究院指出，1-5月房企到位资金数据总体在改善，跌幅总体在收窄，但依然是负增长。中指研究院也强调，融资环境的改善对于市场复苏至关重要。报告指出，2024年上半年部分城市仍需继续推进“白名单”等政策，帮助房企融资，以支持项目开发和市场稳定。

主要机构的观点如下：

1. 诸葛找房

   
   

2021下半年市场下行以来，房地产市场政策端的表态始终围绕“支持”二字，2024年延续这一趋势，并在放松的总基调上持续强化“刺激”，从中央到地方，从“促需求”到去库存等等，“救市、稳市”信号强烈。预计下半年政策支持措施将在“去库存”方面下更大功夫。

不过值得注意的是，尽管政策持续发力，但行业基础面底部运行的状态并未扭转，投资信心探底、销售低位运行、房价加速下行、资金压力犹存等特征依旧明显，市场总体仍处于底部调整阶段。面对长时间市场信心不足的渗透，楼市强有力的支持政策似乎仅是起到短期的刺激作用，并不足以彻底改善市场下行压力，中期来看，当下居民市场收入预期弱，市场信心不足，拖累购房需求的释放，中期看还得依靠经济就业环境的改善。

2.中指研究院

（1）房价：2024年1-5月，二手房市场“以价换量”态势延续，百城二手房价格累计下跌2.91%，环比下跌城市数量已连续12个月超90城；受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.09%。

（2）市场供求：上半年，新房销售表现较弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成，6月由于基数回落叠加政策效果显现，成交面积同比降幅收窄至约两成。1-5月重点城市二手房成交套数同比下降13%，6月以来（6.3-6.23），二手房周均成交套数同比增长约20%，市场表现明显优于新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明显，其中上海6月以来二手房多日网签超千套。

（3）土地市场：上半年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%，进入二季度，由于优质地块较少，叠加房企拿地意愿尚未修复，多数土地以底价成交，市场情绪低于一季度。土拍规则继续优化，上海于6月取消了土拍溢价率10%的上限要求，北京上调了部分地块溢价率上限。拿地企业方面，核心城市拿地主力仍是央国企，福州、郑州地方国资占比仍较高。

（4）政策展望：下半年宏观政策或进一步发力稳经济，房地产政策预计将聚焦在“稳市场”“去库存”方面，配套政策有望继续优化落实。稳市场方面，部分城市仍有望继续降低房贷利率、降低交易税费，一线城市限购政策仍有优化空间。同时促进“好房子”建设的配套政策也有望继续完善，带动改善性住房需求释放。去库存方面，各地国企收储已建成未售新房预计将进入实际落地阶段，同时南京、郑州等国企“收旧换新”模式或将得到推广，此外，通过收回、收购等方式盘活存量土地的政策也有望取得进展。

（5）市场展望：由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，预计2024年下半年，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。乐观预期下，下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性预期下，全年新建商品房销售面积同比或下降14.9%；悲观预期下，全年降幅约18%。供应方面，新开工面积下行态势难改，全年预计同比降幅仍较大；房地产开发投资额在低基数效应显现下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投资表现预计仍偏弱，项目“白名单”等政策深入推进落实，或将对投资产生一定支撑。

3.易居研究院

1-5月，全国房地产供求数据总体处于深度调整过程之中，随着5月17日各项政策的积极落地，后续市场有进一步企稳的基础。

房地产投资指标跌幅略大，建设指标跌幅收窄。1-5月，房地产开发投资指标总体上处于跌幅略大的区间。今年投资端比较大的问题是，2023年一些优质房企在投资方面其实是略有保守的。房屋新开工面积跌幅持续处于收窄的态势之中，说明在本轮楼市调整下，财务状况相对好的房企在融资协调机制中获得较大的支持，也有助于房地产新开工指标的下跌态势得到遏制。房屋竣工数据受过去投资拿地等数据影响有所下降，但各地总体上积极推进保交楼等工作。

商品房销售指标跌幅平稳，待售面积压力较大。1-5月，商品房销售数据依然有一定的压力，也说明各地要把去库存工作持续做好。房价相比1-4月份有所拉升，近期各地比较大的动作就是纷纷调整的土地的限价措施，尤其是大城市，说明稳房价工作在持续。与4月末比较，5月末三类物业待售面积中仅有商业营业用房待售面积上升，行业需要关注和警惕此类物业的库存风险。

房企到位资金跌幅收窄，融资方面需要持续发力和给予支持。1-5月，房企资金到位的数据总体在改善，即跌幅总体在收窄。但由于此类指标依然是负增长，因此对于企业到位资金状况依然要重视。后续在融资方面还需要持续发力和给予支持，要加快各类融资协调机制相关资金的拨付和到位。

4.克而瑞研究

展望未来，中央层面将拓宽思路，推出更多去库存政策举措，例如引入专项债作为地方回收闲置土地的资金支持，再比如减免契税、增值税、个税等各类涉房交易税费促进住房消费，另一方面，着力推动再贷款、白名单等已出台政策落地见效。

地方层面，北京、上海、广州、深圳等4个一线城市调控政策还有显著的松绑空间，其他城市需求端政策重心将由解绑交易限制逐渐转向加码购房激励政策，供给端，放松容积率、备案价格、预售资金留存比例等限制，多措并举鼓励高品质住宅供给，以需定购推进收购存量住房用作保障性住房，进而完善“市场+保障”供应体系。

目前，全国绝大多数二三线城市已经全面放开住房交易限制，可以预见的是，尚未取消限购的天津、海南大概率也将跟进解绑，北京、上海、广州、深圳等4个一线城市调控政策还有显著的松绑空间，尤其是北京，5.17至今政策暂未调整，未来限购区域范围、非京籍购房社保要求、首付比例、房贷利率下限、多孩套数认定等方面政策有望优化。其他城市需求端政策重心将由解绑交易限制逐渐转向加码购房激励政策，加大购房补贴力度、减免住房交易税费、推行房票安置、真金白银支持“以旧换新”等都是可选项。

供给端，完善“保障+市场”体系建设，市场层面，引导鼓励高品质住宅产品开发，比如放开郊区供地1.0容积率限制，优化架空层、阳台等空间以及社区公共配套设施的指标计算规则，适度调降高品质项目预售资金监管留存比例，鼓励优质优价，不再实施新房价格指导。保障层面，以需定购推进收购存量住房用作保障性住房，合理确定收购商品房户型、面积标准，用好再贷款资金支持，加强对收购主体贷款资金和房企出售所得资金用途监管。