深圳楼市喜忧参半，二手房创3年新高！成交周期延长，房价…

在一系例的高频率“托市”政策下，深圳今年上半年的楼市看起来稍有企稳。

1-6月份，二手房+新房共成交了33529套住宅；其中新房是12135套（同比减少25.1%），二手房住宅是21394套（同比增长31.8%）。

整体来看，今年的楼市所以算不上好，也算不上坏，楼市仍处于低位横盘期。

但行情要好过去年同期，尽管新房的成交量持续处于一个下跌的状态，但二手房成交相对给力，这也算是一个好的趋势。

二手房上半年成交同比增28.8%

挂牌价9成片区报价下跌

据深房中协数据统计，2024年上半年二手房买卖合同共计录得26,864套，较2023年下半年增长23.7%，同比2023年上半年增长28.8%。创下2021下半年以来的新高。

从整个上半年来看，二手房的成交在3月份和6月份都突破了5000套，其中6月份录得5,309套，环比增长9.0%，同比增长66.3%。

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二手房在售量持续处于高位

在二手房挂牌方面，从数据可以看出，今年上半年房源量走势一路上涨。

截止到7月1日，全市有效在售二手房源62,591套，对比6月1日统计的60,958套在售房源增加1,633套，环比增长2.7%。

比今年春节期间增加了近万套的挂售量，业主出售的意愿高涨。

来源：深房中协

中原地产的数据也显示，2024上半年，深圳总挂盘量上涨20.8%。

挂牌量涨幅前5的片区中，有4个都在宝安区，分别是领航、福永、松岗、沙井片区，另一个是坪山中心区。

值得一提的是，坪山中心区和盐田沙头角的挂牌量已超千套，分别是1094与1038的挂盘量。

从挂盘量的增加可以看出业主目前出货的心态。

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挂牌价9成片区报价下跌

在二手房挂牌价方面，中原的数据显示，在监测到的深圳83个片区中，上半年挂盘均价下跌的片区共有76个，占比总量的91.6%。

从分布上来看，跌幅较高的片区更多的集中在福田区与罗湖区。

宝安、南山、龙岗、龙华等各片区的跌幅程度略有降低。

挂盘均价下跌TOP10的片区中，跌幅最大的片区是大鹏新区的葵涌片区，目前葵涌片区的挂盘均价为3.7万元/㎡，近半年下跌15.2%；

其次是福田区的皇岗口岸片区、罗湖区的水库片区，福田的八卦岭片区、华强片区，龙华的深圳北站片区等，跌幅在10%以上。

挂盘价上涨的片区仅有6个。

涨幅最高的片区是龙岗区的平湖片区，最新挂盘均价为5.2万元/㎡，环比上涨8.9%。其次是盐田区的梅沙片区，挂盘均价为5.9万元/㎡，环比上涨6.6%。

其它片区的挂盘价涨幅基本可以忽略不计。

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二手房成交单价走低，同比去年跌15%

4万元以下的房源占比上升至31.8%

挂牌价下跌，对应的二手房的成交价也在走低。

据乐有家的数据显示，6月二手房成交均价6.05万/平，环比下跌4%，这已经是连续4个月下滑，与去年同期相比，跌幅更是达到15%。

深圳贝壳研究院《2024上半年深圳楼市报告》显示，上半年二手房成交单价不超过4万元的房源占比31.8%，而去年上半年该数据为17.8%，刚需低价物业成交增多。

同时，今年上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌11%，环比下跌13%。

一方面，业主整体心态偏弱，因此定价合理；另一方面，刚需成交比例扩大，吸引刚需盘业主挂牌，最终也在一定程度上拉低了均价水平。

议价率方面，今年上半年为6.7%，达到2019年以来半年度新高，相比去年同期扩大0.9%。

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成交周期延长

房源成交周期约204天

今年上半年，深圳楼市买卖双方成交周期均出现延长。

其中房源成交周期约204天，同比延长25天，环比延长21天；

客源成交周期约88天，同比延长35天，环比延长35天。贝壳认为，这是利好政策落地，市场信心回升，不少前期处于观望的置业者入市，导致成交周期延长。

新房成交低于近年来同期

上半年多个预售盘去化不足30%

新房方面，2024年上半年新房住宅成交量仅为12135套，同比减少25.1%；低于近年来同期。

娟子之前也说过多次，现在购买新房的意愿降低，主要是置业者在没有看到交楼实物之前，存在各种担忧，所以很大一部分是因为这个原因使得新房成交量有所下降。

但是今天我们也看到报道，深圳多家商业银行宣布，个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款。

这对于后续的新房市场可能也会有一定的影响，对于购房者来说，肯定是好事情。

统计了一下上半年预售的项目（不包括现售）共有44个住宅新盘。

约18586套房，截止7月5日，今年预售的这44个新盘一共去化了5096套房（数据仅供参考）。

从片区来看，龙岗预售了11个新盘，约4986套房，是供应最大的片区；

其次是龙华，7个楼盘预售，约3822套住宅；

光明也是7个楼盘预售，约2534套住宅；

宝安5个楼盘预售，约2501套住宅；

南山（前海）共有6个楼盘预售，约1890套住宅。

从去化上来看，上半年卖得最好的是胤璇中心大厦，推出129套房源，目前已经全部售罄。

套数卖得最多的楼盘是鸿荣源珈誉府项目，分别在3月和6月进行了2次推盘，共推了1934套住宅，卖了约749套房；

从去化上来看，很明显越到后期，片区的意愿购房客户越来越少，珈誉府从去年开盘以来，卖得也是一次不如一次，6月份的这次推盘，867套住宅，去化仅54套。

相比去年的二次推盘，明显动力不足。

以上数据仅供参考

卖得相对较好的楼盘，基本是在南山（前海）片区。

片区预售约1890套住宅，目前卖了1072套房。

今年颇受关注的豪宅盘，位于深湾超总的中海深湾玖序6月份开盘，推293套房，目前卖了约230套，去化接近8成，这也是今年单、总价最高的新盘。

其它盘如前海时代广场、卓越九珑、金众云山海公馆去化都70%以上。

金众云山海算是赤湾片区以低价逆袭的一个楼盘，在片区之前入市的几个新盘都卖得不好的情况下，这个盘可以说是一股清流，目前334套房，卖出了253套房。

在44个预售新盘中，大部分的去化不足30%，卖个位数的就有好几个盘。

为了让新盘更快的去化，最近各区住建也频频有动作。

譬如，最近举办的南山、福田好房品鉴会，以及7月3日在福田举办的房地产项目展，此次展会包括深圳目前在售的房地产项目共有170个，展出包括商品房、保障性住房、商务公寓和产业研发用房等。

这些活动皆在让市民更便捷的买好房。

下半年楼市会怎样？

还会有政策出台吗？

上半年已经过去，楼市的所有转机，几乎都依赖下半年了。

从整体来看，深圳的房价底部已经出现，毕竟不少房价已经跌了20-30%，个别小已经跌去了60-70%，对于购房者来说这是一个机会。

尤其是换房客，在房价下行，更加要把不好的房产置换掉，因为深圳的楼市分化也越来越严重了，好的楼盘和没有什么优势的楼盘差距越来越大了。

这也预示着，在楼市细分的行情下，好房子越来越重要。

近几个月豪宅市场的反应也非常明显，不少豪宅小区的二手房成交量出现大增；一方面是价格比以前便宜了不少，另一方面，像一线城市，中产家庭的财富最终还是聚集在房产上。

在政策方面，今年出台了系列的救市措施，市场反应可以看出政策成效的时效性相比过去大为缩短。

深房中协认为，主要原因还是受房地产市场整体仍受制于当前大经济环境的影响，以及购房者的“观望预期”。

除了市场已预判的优化举措应出尽出外，是否考虑出台实质性能减少购房群体购房税费成本的政策，如契税减免、缩短增值税减免年限等。此外，持续纵向深化调控政策，比如彻底取消非核心区的限购举措，将商务公寓限售年限与住宅拉齐等，以此形成组合拳式多举措联动效应。

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