潮汐美元失灵？中国房地产在等待重大机会！

因517新政再次热闹起来的房地产历经一个月后，在可见视野内的房地产市场再次回归波澜不惊，甚至略显低迷。这不奇怪，1-5月房地产数据出来了，房地产开发投资同比下降10.1%，房屋新开工面积同比下降24.2%，新建商品房销售面积同比下降20.3%，新建商品房销售额同比下降27.9%。一线城市中，北上深成交下滑，北广深房价下跌。新房库存量仍在增加，去化周期上升为18.5个月，创下历史新高。重点城市的二手房成交仍然呈现小幅下降。

整体看，房地产去库存、化债等工作依然任重道远。

有人放言：房地产去库存、化债一日不见效，扶持政策投放就会一天不停地继续下去。这话听起来铿锵有力，然而现实很无奈。因为，自2021年10月国家再次宣布房地产是支柱产业之后，迄今为止的接近两年零九个月时间内，从中央到地方已经投放了大大小小的扶持性政策超过1000个，房地产整体的低弱态势并没有因政策投放而结束。

房地产的政策投放效果似乎越来越不明显了，为什么？以当前的管理运营水平看，对投放政策的主体包括政府、银行等金融机构来说，其政策投放的边际收益在快速递减，而边际成本在明显上升。

例如银行，新房利率之所以降了一点，是因为如果不降，就没有人买房，就无法去库存，那只能降一点了，但降低贷款利率后的存贷差只有一点几了，再继续降意味着银行要亏损，但是，即便这样，新增房贷仍然下滑显著，5月份，全国以房贷为主体的新增居民贷款757亿，仅仅是去年5月3672亿的20.1%，长期贷款（实际就是房贷）新增514亿，也才是去年5月1684亿的30.1%。好在存量房贷利率还比较高，可以在一定程度上给银行对冲新房利率下调的损失，所以银行摁住存量房贷利率迟迟不降，然而这却导致提前还贷潮持续发酵。

现在我们可以得出一个结论了：中国房地产的问题远远不是单纯由于内部原因造成的，仅仅依赖在封闭的房地产内部，由政府及金融机构出台若干房地产扶持政策就想从根本上解决多年来积累的库存问题、债务问题等，显然是不现实的。

有人说，必须把房地产困局放在国家宏观经济的大背景下去看待和解决。这个视野突破了房地产的小循环框架，进入到全国宏观经济的大循环框架内，的确提升到了一个很高的高度，从理论上讲，这比单纯在房地产内部寻求解决办法要更加符合问题的逻辑性，更加具备化解问题的可能性。

宏观经济通常有投资、出口、消费三台主力发动机，号称“三驾马车”，从哪个方面入手来解决房地产去库存问题呢？一些经济学家出来说话了：从消费入手。他们认为，房地产去库存问题之所以迟迟难以解决，关键是老百姓手里缺钱，如果通过财政支持、改善就业条件、增加居民就业以及提升居民收入水平，显然可以增加他们的购房能力，去库存问题就可以迎刃而解了。

然而现实情况是，这两年来居民存款额一路上升，这表明，至少有一部分居民不是没钱，而是对经济形势没信心，所以不愿出手买房。另外也有相当一部分居民的确没钱买房，然而现在国家经济内循环仍然不畅，CPI、PPI等重要数据仍然处于低谷，这个时候，投资领域、产业领域都存在很大困难，如果整体经济不能实现产业稳定开工及充分吸纳就业，那么，居民收入和购买能力就无法有效提升，让他们有信心和能力通过购房而推动房地产去库存的目标就无法实现。

即使国家推出了“国家队下场收储开发商低价房产”的办法，也未必能快速有效解决去库存问题，因为地方国企拿到银行低息再贷款去收房，也必须让收回来的房子能够有所盈利才能形成良性循环，然而从目前情况看，开发商手里的房子已经平均跌去差不多30%的价格，以这种价格收房，对地方国企来讲，完全是赔本买卖，没法干。希图让开发商继续降价来收房，也没那么容易，这必然导致“国家队收房”策略在一定时期内陷入一种胶着状态，难以突破。

可见，消费拉动固然好，但它不是短期政策那般刚性，它更多地是一种需要多个环节配合、更长时期运转才能实现的经济增长策略。这也表明，即便走出房地产“围城”，进入国内宏观经济大循环框架，目前仍然难以立竿见影地找到类似2016年那样的“棚改货币化”式的超能政策拉动模式，来突破房地产去库存的巨大压力。

这个时候，我们恐怕不能仅仅盯着国内的内循环了，需要特别关注一下国际外循环了。根据国内国际经济形势的基本走势，我认为，目前能够有效突破中国房地产去库存压力的关键策略不在内循环框架里，而是在外循环框架里！

外循环就是中外经济循环体系，包括外贸进出口、国际信息交流、外汇及汇率变动、国际投资合作等等。其中，最关键的一环是美元。我们知道，美元长期以来是作为世界货币在全球发挥货币支付结算、货币存储、货币兑换等功能的。美国正是利用美元的这种特殊功能，长期以来通过加息降息的“美元潮汐”手段对全球优质资产实施无底线的“韭菜”收割，以维持美国的经济繁荣和美元的霸权地位。

然而，随着国际社会多极化格局的发展以及各国经济独立地位的日益提升，美元的霸主地位正在受到巨大的挑战，其国际货币地位也在动摇。尤其是自2022年3月美国因国内通胀高企而启动美元新一轮加息以来，已经连续加息11次，目前CPI已经从9以上的超高位降至3.5，但美联储面对刷新历史记录的35万亿美元国债以及比较严重的财政赤字、贸易逆差、企业经营困难等连环问题，近期仍然宣布不降息，显然他们对通胀反弹有着极为敏感的担忧。

问题来了：美国历史上曾经多次通过美元加息降息的“潮汐美元”政策去全世界收割“韭菜”，均告成功，有效化解了国内通胀反弹的问题，为什么这次对降息如此扭捏？难道它不想继续通过美元大放水去收割全球的新一茬“韭菜”，进而继续化解国内通胀反弹的问题吗？

不是不想，而是现实世界已经面目全非！美元现在若突然大放水，流到全球各国去，也很难收割到好“韭菜”了，因为各国都筑起了高高的“水坝”。比如，很多国家之间已经有货币互换的协定，俄罗斯目前最大的外汇储备已经由美元转换为人民币，近期有传闻说，沙特阿拉伯决定不再与美国续签已有数十年历史的石油美元协议，这个消息如果属实，那对于曾经横行全球数十年的“石油美元”当然是一个严重打击。

美元大放水后会对中国经济带来什么影响？我们知道，美国当初加息的一个重要目标正是针对中国的，它希望通过连续加息，让留存在中国的大量美元回流美国，打乱中国经济持续增长的格局。

特别是在过去若干年里，中国众多房企都从美国方面以偏低利率获得大笔美元债，现在很多到了还债期，但利率已经明显上升，房企还债的成本大幅提高，美国指望据此对中国房企及房地产实施“重创”，以便它们在后来的降息中能够顺利运用“美元潮汐”策略对已经明显下跌的400多万亿房地产资产实施战略性的“韭菜收割”。

美国的这个战略目标能实现吗？

现在可以说，很难做到了，因为自美元加息以来的两年多时间里，国家和各地政府在房地产领域出台了很多扶持性政策，一方面维护房地产的稳定性，另一方面主动刺破泡沫，积极化解房地产各项困局，尽管在解决化债和去库存等问题上还有很长的路要走，但这些政策推进和市场行动相当于筑起了一道有效防范美元大放水对中国房地产造成严重冲击的堤坝。

更重要的是，所谓“潮汐美元”对美国的优势正在快速转化为对美国的劣势甚至威胁。一方面，当美元降息开启后，部分流入中国的美元必然在客观上推动中国经济的活跃度显著增加，CPI、PPI等重要宏观指标都将从目前的低谷区位向合理位置提升，原来囤积在银行的巨量流动性将有相当部分顺势流出银行，进入投资和消费领域，推动经济增长，其中部分流动性将进入房地产领域，在化债和去库存等重大领域发挥积极作用。

向全球大放水后无法在中国和全球其他国家兴风作浪、肆意收割“韭菜”的美元将流向何方？不得不就地流入美国消费市场和资本市场，其结果必然是资产泡沫大幅抬升以及通胀强力反弹，对美国经济造成巨大的潜在威胁，这正是美联储扭扭捏捏不愿降息的主要原因。

总之，中国房地产在经历了两年多来大量扶持性政策的直接投放和来自宏观经济内循环面的财政、货币、产业政策的间接支持后，目前正处在一个非常微妙的阶段，它需要一种来自外循环的现实推动力，即美元降息的机会。

从国际国内基本经济形势看，美联储不可能长期不降息，估计在下半年三四季度之间出现降息，而“潮汐美元”失灵的态势已经在近年来的加息通道里显现出来。

这次，我们已经做好充分准备，中国在美元降息后的回流潮中不但不会让中国经济以及房地产陷入一种被割“韭菜”的被动局面，反而会借助其外循环流动性的特殊刺激效应，迎来中国经济以及房地产相对充裕的国际国内资金盘，这对化解当前房地产债务以及落实去库存战略都将起到非常积极的作用。

让我们拭目以待。