新房最低回到2字头！龙岗最豪配套片区也很卷，多盘待入市！

龙岗片区作为深圳的供应大区，可选择性的楼盘今年依然非常多。

上周五，娟子去龙岗的中心（大运）板块踩盘发现，仅大运及周边片区，就有好几个新盘在建及在售。

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在整个龙岗来说，龙岗大运及中心片区是整个区域面貌、配套最好的区域，也是置业者龙岗较为关注的板块。

龙岗因新盘的供应较大，所以整体的去化也比较缓慢，但从二手房的成交可以看到，龙岗的二手房是全市成交最活跃的区域。

据中原统计的4月份成交TOP20片区显示，龙岗片区的布吉和龙岗中心城分别位居一二位，而且成交套数也是压倒性的领先。

主要是因为龙岗片区有价格的优势，尤其是刚需置业者，在购房上往往更倾向于价格是否合适上去做选择。

2024年4月深圳成交TOP20片区（图源：大咖深房团）

新房方面，2024年，龙岗片区到目前一共入市了约9个住宅项目，统计了下约4379套房，供应量依然不少，但今年入市的新盘，目前看备案的去化并不理想。

而且龙岗片区目前新房的折扣也非常给力，基本上打折已经接近了允许的最低折。

像大运片区的新盘，价格最低已经回到了4字头，稍微贵点的明显就卖得不好。

稍偏远的新生片区，价格回到了“2字头”，基本上和坪山个别盘的价格差不多。

龙岗片区目前在售的盘，也主要是2023年入市的新盘为主，2023年之前入市的项目目前大部分去化得差不多，剩下的主要是位置和价格优势不明显的住宅盘，以及公寓产品。

从市场来看，如果不是太差，即便是现在卖得慢，但房源仍旧会慢慢去化完。

从今年推盘的情况来看，已经明显有所减少。

娟子针对2023年入市的新盘（下表）在去化上做了对比，今年1月4日统计的已售数据是2174套房，而5月22日统计的已售是3324套房。

也就是说，去年入市的这批楼盘在今年1-5月份卖1150套房。

值得关注的是，龙岗去年入市的这批新盘里，目前还没有全部卖完的项目，仅有万科金域学府目前仅剩下3套房，算是片区卖得最好的项目。

截止到目前，去年入市的住宅盘中，去化率不到25%的仍有8个项目。

还有不断的新盘待入市，这对已入市的新盘将会有一定的冲击。

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深圳在向西发展的进程中，是否置业龙岗也一直存在着各种争议。

但是对于资金有限的刚需客，以及在深圳东部工作的置业者来说，买龙岗并不是没有道理。

就像布吉，临近罗湖，从区域上来讲，这种近就是一种便利，因此，片区的低价盘成为首套刚需能够得着的上车地。

龙岗片区的房价包容性非常强，最高峰的时候也冲到了10万/平；现在的价格在2字头到7字头之间，中段价位在4字头左右，所以对于刚需来说，选择面非常广。

但从整个盘面来看，如果有资金可选其它区域，龙岗并不是一个好的选择，从供应和去化都可以看得出来。

事实上，龙岗这几年的交通也有非常大的改变，如14号线开通后，布吉、大运等这一片能快速的连接福田、南山，从价格和通勤上，确实已经吸引了罗湖、福田、南山的上班族。

如果你一定要买龙岗的房，除了坂田外，就是龙岗大运和中心城板块。

接下来，我们来看一下在大运及周边板块有哪些新盘。

★  景云上辰花园 位于龙城街道的公园大地旁，沿龙翔大道一字排开而建。

项目原是爱联旧村城市更新单元，总建面约22.74万㎡，由5栋32-48F住宅+3栋商务公寓组成，共有771套房源，实际可售的商品房约585套！

据了解，户型基本都是以刚需小、中户型为主。

从周边情况来看，项目附近配套较为成熟，可享大运及中心城配套，城市面貌也较好。

项目距离3号地铁线“爱联站”约700米，龙外初中书包。（距离为百度地图测距）

目前已建多层，营销中心还在装修，预计今年下半年可入市。

景云上辰花园项目进度

★ 中粮祥云二期 位于龙岗大道西面如意路南面。

项目由C1+R2地块组成，总建面约9.27万㎡，容积率6.99，其中住宅面积37600㎡（包含保障房5320㎡），商业面积13250㎡，办公13530㎡，商务公寓24600㎡等。

项目将建2栋商品房住宅46F，1栋公寓16F，1栋公寓28F，1栋办公楼34F，1所幼儿园。

此项目的一期中粮祥云龙誉目前还有53-88平现房公寓在售，单价约34000元/平。

项目最大的优点是离地铁口近，商业也较为丰富。

从我们上周踩盘拍摄的进度来看，和2月份拍摄的进度区别不大，最快估计也要明年入市了。

 中粮祥云二期 项目现场

★  闰悦蓝湾公馆 位于龙城街道爱联社区，如意路与余岭西路交汇处西南侧。

项目占地较小，建筑面积31908平，其中住宅面积20733平(含政府回购安置面积7105平)，商业面积9675平(含政府回购安置面积3457平)。

目前在地基中，看进度比较缓慢。

闰悦蓝湾公馆与中粮祥云二期2个项目，距离地铁站相对更近，缺点是整个爱联片区目前面貌一般，城市面貌更新也需要很长的一段时间。

★  美域蓝湾花园(阁溪府) 位于龙飞大道与清辉路交界处（中海塞纳时光旁边）。

由蓝湾房地产有限公司开发，共6栋高层住宅，有845套房源，面积段有98-102-112-119-144㎡的3-4房户型。

4月份推了530套房，但目前去化不到20套房。

项目备案单价5.06-6.22万/㎡，总价在495-894万/套，邻近深业泰瑞府 ，但价格上略高。

美域蓝湾花园营销中心

★  深业泰瑞府 位于龙岗区大运片区如意路与龙飞大道交汇处北侧。

由深业和深铁联合开发，共6栋27-47层高的住宅，总规划1437户，其中商品房884套，企业自持租赁住房553套，面积有88-99-115-130-143㎡的3-5房户型。

去年年12月份首开盘推出的6栋，面积88-99-130㎡的户型，折后均价4.66万/㎡。

今年4月底推出229套住宅，主推约88-99-131㎡3-4房，折后实际均价4.3万/㎡，总价约379万起。

此项目一路之隔是港中大道远学校，还有深惠城际大运北站及16号地铁线“龙城公园站”距离都在600米范围内（距离为百度地图测距）。

★  颐安都会中央花园六区 与深铁阅云境广场临路而建，目前正在打地基。

从项目旁的围板上可以看到这期户型为建面约89-109-127平的单位。

此项目早之前的几批目前已入伙，周边的居住氛围也正在形成。

颐安都会中央花园六区项目进度

★ 深铁阅云境广场 位于深圳龙岗大运枢纽旁，住宅共约1834套，商品房限价5.08万/㎡。

总建面约16万平，分两期开发，一期可售房源为591套，二期可售住宅约1206套。

据了解，预计首推北区，约95㎡3房，115-118㎡的4房以及135-140㎡的4房。其中北地块有三栋商品房和一栋人才房，商品房和人才房混住一个地块小区。

南区开发兼顾公共性和便捷性，规划为超高层办公写字楼、大型商业mall等。

目前，项目的营销中心正在装修，看进度也快要开放了。

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相对来说，上面这些项目均可享有大运片区的相关配套。

大运可以说是龙岗目前配套最高段的片区。

有交通枢纽、有商业、有学校……

在大运体育中心旁，一座超级商业正在改造，未来可能成交片区的打卡地。

去年初，深圳市龙岗区文化广电旅游体育局正式官宣了由华润万象生活联手华润文体共同运营深圳大运中心。

同年3月，华润旗下润粤商业管理（深圳）有限公司发布的大运中心重启ROT项目幕墙工程施工招标计划中提到，该项目总投资估算约5.5亿。

深圳·大运天地总占地面积约52万㎡，涵盖了大运中心体育馆以及多重商业配套，要打造龙岗首个华润非标商业体。

改造焕新后，“深圳·大运天地”将拥有约5万㎡的纯商业空间。

据了解，项目计划引入餐饮、零售等多种业态，打造定制化、沉浸式、生态自然的商业空间。

从进度来看，目前已经进入装修段了，预计离开放也不远了。

深圳·大运天地改造进展

还有交通枢纽也是大运的优势。

大运枢纽TOD商业综合体项目是大运综合交通枢纽上盖物业，项目总建筑面积约50万㎡，为深圳东部中心满足复杂型城市、商业逻辑的大型TOD综合体开发项目。

深圳市大运综合交通枢纽（以下简称大运枢纽），是深圳东部最大交通枢纽，占地面积约6万㎡，建筑面积约17.32万㎡，相当于17个标准车站的建设体量。

也是深圳东部唯一一个集地铁、城际铁路、公交以及各类接驳设施为一体的大型综合交通枢纽。3、14、16号线和深大城际四线在此交汇，辐射覆盖深圳市东部发展轴和北部发展带，串联起福田中心区、罗湖、龙岗、坪山等片区。

……

最后，来说一下最近的市场，央行“四箭齐发”后，深圳楼市最近个别片区，以及个盘在成交上确实有所体现，但目前也仅是少部分片区的少部分楼盘。

从去年入市的个别新盘到今年的去化来看，有些楼盘的去化在今年3月份后去化明显加快了一点，像龙华、南山片区，位置好的盘，最近一段时间热度明显有所上升。

目前，龙岗的二手房成交似乎比以前热度好一些，但是新房的热度并没有传导过来，所以对于买房客来说，选盘尤其重要。

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