谢逸枫：房地产市场深度调整中，救市大招能否成功？需关注

文/谢逸枫

5月17日，一组统计部门数据显示，前4月新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，比上月跌幅扩大0.8%。销售额28067亿元，下降28.3%，比上月跌幅扩大0.7%。单月销售面积、销售额已经连续下降28个月。

前4月全国商品房价（平均价）9595元/平方米（一季度9421元/平），同比增速下降9.2%（一季度下降7.6%），跌幅扩大1.6%。前4月全国住宅销售均价9900元/平方米（一季度同比下降9.50%），同比下跌6.7%，跌幅收窄2.8%。

笔者认为，基于去年同期基数因素考虑，前四月除了施工面积、新开工面积、竣工面积、房企到位资金、土地购置金额、土地购置面积跌幅收窄外，其他指标呈现跌幅加深趋势，说明目前房地产依然处于持续深度调整中。

市场指标跌幅扩大，其中开发投资额、商品房销售面积、销售金额、商品平均价。跌幅收窄的为施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置金额、土地购置面积、地价、房企到位资金、景气指数。

总结今年前4个月房地产市场数据来看，充分说明当前房地产市场依然处于比较明显的持续探低、调整过程中。

市场调整，意味着需要进一步优化政策，尤其是要落实“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

第一是投资额，跌幅扩大。前4月全国房地产开发投资3.0928万亿元，同比下降9.8%（一季度下降9.5%）跌幅小幅度扩大0.3%，同比累计连续下降26个月，呈现继续探底、筑底的持续深度调整趋势。

其中，住宅投资2.3392万亿元，下降10.5%（一季度下降10.5%），与上月持平。办公楼1336万平方米，同比下降0.8%,比上月跌幅扩大0.4%。商业营业用房2172万平方米，同比下降11.9%，比上月跌幅扩大1.4%。

2013年-2023年全国房地产开发投资分别上涨19.8%、10.5%、1.0%、6.9%、7.0%、9.5%、9.9%、7.0%、4.4%、下降10.0%、下降9.6%，2022年-2023年均下降。前4月开发投资额跌幅有所扩大，说明政策传导到投资效果差，恢复缓慢。

总体看，目前房企销售回款枯竭，商品房库存积压大量资金，融资困难，又要还到期债务，已经没有资金再投资、拿地、新开工，况且存量债务化解与保交楼是当务之急，困扰后续房企的投资能力。

前4月房地产开发投资跌幅扩大，主要是受销售端、债务端、资金端、库存端四重影响，投资力总体处于萎缩状态，政策效果不明显。要破解投资开发萎缩的难题，就需要在这四重因素加大政策力度。

目前中国房地产市场整体尚未修复，房企投资意愿较低。首当其冲的是土地市场低迷，土地购置金额、土地购置面积持续下降、融资协调机制推进缓慢，其次2023年以来的“三大工程”无法快速转变成有效新投资、新需求。

按照物业类别投资上看，商业营业用房同比跌幅明显，且跌幅较上月扩大，商品住宅投资与上月持平，办公楼同比跌幅扩大，跌幅较上月扩大0.4%。住宅投资占总投资比重超过75%，说明住宅依然是房地产市场最主要的投资。

按照地区区域来看，其中东部地区跌幅最小，但跌幅较上月扩大，下跌8.4%。中西部和东北地区跌幅均有不同程度缩小，西部地区变动相对明显。房企在东部地区的投资比重超过63.0%，说明房企投资分化。

单月数据看，自2022年3月开始，单月连续下降26个月，呈现跌幅扩大。4 月开发投资金额8846亿元，同比下降10.5%，降幅较3月扩大了0.4%。其中住宅开发投资金额6807亿元，同比下降10.5%，降幅较3月收窄了0.9%。

由于对总体房地产投资带动效果有限，房企投资进一步向核心城市聚焦，对三、四线城市投资信心持续减弱。政府在积极推动融资机制加快落地，实际获得银行贷款的项目及金额还有限，制约了房地产投资的平稳持续。

第二是供应端。前4月房地产开发企业房屋施工面积68.7544亿平方米，同比下降10.8%（一季度同比下降11.1%、前2月同比下降11.0%），跌幅收窄0.3%，同比累计连续下降28个月，呈现投政策传导到投资效果缓慢。

其中，住宅施工面积48.0647亿平方米，下降11.4%，比上月收窄0.3%。办公楼2.8473亿平方米，同比下降8.0%，比上月跌幅收窄0.6%。商业营业用房6.0227亿平方米，同比下降11.0%，比上月收窄0.8%。

2013年-2023年全国房地产开发企业房屋施工面积分别上涨16.1%、9.2%、1.3%、3.2%、3.0%、5.2%、8.7%、3.7%、5.2%、下降7.2%、下降7.2%，2022年-2023年均下降，已经连续下降超过2年，说明房企投资意愿低。

单月数据看，自2021年8月开始，单月连续下降34个月，呈现底部未修复完成态势，同比降幅扩大的趋势，说明房地产市场修复非常缓慢。主要原因是去年基数高、新开工、竣工面积、商品房销售面积的持续下降及商品房库存不断上升。

前4月房屋新开工面积2.3510亿平方米，下降24.6%（一季度同比下降27.8%、前2月同比下降29.7%），跌幅收窄3.2%，同比累计连续下降31个月，呈现边际改善效应，持续修复调整中，政策传导到投资效果差，恢复缓慢。

其中住宅新开工面积1.7006亿平方米，下降25.6%，跌幅比上月收窄3.1%。办公楼708万平方米，同比下降14.3%，跌幅比上月扩大3.4%。商业营业用房1442万平方米，同比下降31.4%，跌幅比上月收窄1.4%。

房屋新开工面积累计同比增速已经出现了连续31个月的下跌态势，主要是当前融对改善房企开工能力作用不明显。近期一个新情况是，一些企业为了控成本或考虑后续市场，在开工方面有所放缓节奏。

2013年-2023年全国房地产开发企业房屋新工面积分别上涨13.5%、下降10.7%、下降14%、8.1%、7.0%、17.2%、9.2%、下降1.9%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%，已经连续下降3年，说明房地产出清进入深度调整阶段。

前4月房屋新开工面积累计同比跌幅有所收窄，出现一定边际改善，总体规模处于历史低位。由于房企销售回款下降、融资困难、库存大、债务到期，目前房企拿地数据下降厉害，新开工的规模变小符合预期。

新开工延续了2023年以来低位运行的走势，企业开工意愿未有明显的提升和好转。主要是市场销售疲弱，企业现金流压力未缓解。过去几年的集中供地中接近半数土地被城投所拿，城投本身开工率较低，一定程度拖累了新开工的修复。

目前房企的工作重心在于商品销售和去库存，导致新开工数据跌幅扩大，主要和过去几年房企购地面积、金额的数据下行是有直接关系的。房企的新开工项目的减少，及国企央企、城投的项目新开工缓慢。

单月数据看，4 月新开工面积6227万平，同比下降14.0%，降幅较3月收窄了 11.4 %，降幅小于2023年二季度单月幅度。从绝对量来看，基本延续了2023年下半年以来的7000-8000万平方米左右的开工量。

自2021年7月房地产开发企业房屋新工面积开始下降，单月连续下降34个月，呈现底部修复态势，修复速度缓慢，政策传导效果差。销售的弱复苏、市场根基不稳、购房信心低位、企业资金紧缺等种种原因导致新开工长期处于低位运行。

前4月房屋竣工面积1.8860亿平方米，下降20.4%（一季度同比下降20.7%、前2月同比下降20.2%），跌幅收窄0.3%，同比累计连续4个月下降。去年表现亮眼的竣工面积未能延续增长势头，受到去年高基数的影响，降幅持续扩大。

其中住宅竣工面积13746万平方米，下降21.0%，跌幅比上月收窄0.9%。办公楼521万平方米，同比下降19.5%，跌幅较上月扩大12.7%。商业营业用房1375万平方米，同比下降23.1%，跌幅比上月收窄0.5%。

2013年-2023年全国房地产开发企业房屋竣工面积分别上涨2.0%、5.9%、下降6.9%、6.1%、下降4.4%、下降7.8%、2.6%、下降4.9%、11.2%、下降15.0%、17.0%，说明房屋竣工面积起起伏伏与保交楼的政策落实、去年同期高基数有关。

单月数据看，4月房屋竣工面积 3601万平，同比下降19.1%，降幅较 3月收窄 2.6%。绝对量仅高于2023年4月、5月和7月。由于 2021 年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2年-3年的工程进度来计算，当前竣工持续承压。

房屋竣工数据出现下跌，主要是因为最近几年投资拿地减少和开工数据本身处于持续缩水的情况。一方面是一些银行其实抵触情绪很强，风控意识很强，部分资金到达项目的效率，影响交楼。另一方面是季节性、天气的影响。

第三是土地端。前一季全国房土地购置面积、土地购置金额底部运行，跌幅收窄，土地购置面积累计同比下降5年4个月，连续下降64个月。自2023年开始，全国房土地购置面积、土地购置金额的数据再没有公布出来。

2010年全国房企购置土地面积3.99亿平方米、增长25.2%%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。2012年3.56亿平方米、负增长19.5%。2013年3.88亿平方米、增长8.8%。2014年3.33亿平方米、负增长14%。

2015年2.28亿平方米、负增长31.7%。2016年2.20亿平方米、负增长3.45%。2017年2.55亿平方米、增长15.8%。2018年2.91亿平方米、增长15.2%。2019年2.58亿平方米、负增长11.4%。2020年2.55亿平方米、负增长1.1%。

2021年2.15亿平方米、负增长15.45%。2022年1.00亿平方米、负增长53.4%。2023年预计全国房企土地购置面积0.9亿平方米，同比下降超过20%。从数据来看，房企土地购置面积跌破1亿平方米，同比已经连续下降了5年。

第四是商品房销售跌幅扩大，市场陷入低迷困局。前4月新建商品房销售面积2.9252亿平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积2.4507亿平方米，同比下降23.8%。新建商品房销售额2.8067万亿元，下降28.3%，其中住宅销售额2.4453万亿元，同比下降31.1%。

前4月新建商品房销售面积2.9252亿平方米，同比下降20.2%（一季度同比下降19.4%、前2月同比下降20.5%），跌幅扩大0.8%，同比累计下降28个月，出现跌幅扩大的趋势，说明销售低迷，企稳基础不牢固，处于筑底阶段。

前4月商品住宅销售面积2.4507亿平方米，同比下降23.8%（一季度下降23.4%），跌幅扩大0.4%。办公楼销售面积715万平方米，增长0.5%(一季度增长11.9%），商业营业用房销售面积1767万平方米，同比增长2.9%（一季度增长4.8%，销售回正。

新建商品销售数据降幅有所扩大，值得警惕。预计全国将有新一轮积极去库存的政策配套。同时近期杭州临安、云南大理对新房项目进行收购，即落实了“以购代建”模式，其有助于库存数据更好的去化。

新建商品房销售数据跌幅扩大，说明房地产市场有所下行加深。一方面是传统淡季，市场销售比较低迷。另一方面是需求政策的前期释放完，政策效果持续力不强，出现青黄不接的情行。

按照物业类型来看，其中前4月住宅销售面积同比降幅23.8%，跌幅扩大0.4%，办公楼销售面积与商业营业用房销售面积，两项指标同比保持上涨，涨幅有不同程度收窄。其中住宅销售面积占商品房销售超过80%。

按照地区区域来看，中部下降24.2%，比上月下降23.9%，跌幅扩大0.3%。其次为西部下降20.3%，比上月下降19.3%，跌幅扩大1.0%。东部下降18.2%，比上月下降17.1%，扩大1.1%。东北下降14.2%，比上月下降14.3%，跌幅收窄0.1%。

2013年-2023年年全国商品房销售面积分别上涨17.3%、下降7.6%、6.5%、22.5%、7.7%、1.3%、下降0.1%、2.6%、1.9%、下降24.3%、下降8.5%。商品房销售面积已经连续下降2年以上，说明房地产调整周期拉长。

单月数据看， 4月全国商品房销售面积6584.5 万平方米，同比下降22.8%（3月下降18.2%），跌幅扩大4.6%，已经连续下降28个月，销售规模有两到三成的下滑。随着高基数的影响弱化，跌幅有望显著缩小。

单月数据看，4月单月全国商品住宅销售0.56亿平方米，同比下降 25.1%（3月下降21.9%)）降幅较3月扩大了3.2%，已经连续下降了28个月，住宅销售面积已经下降到2.5成了，可谓是房子越来越难卖。

说明房地产市场底部企稳基础不牢固，处于筑底阶段，市场仍处于持续调整阶段。数据有所下滑是正常的，主要是去年同期销售下降基数比较高，预计房企调整价格，政策持续不断利好，改善性的需求释放，销售会逐步收窄。

前4月全国新建商品房销售额2.8067万亿元，下降28.3%（一季度同比下降27.6%、2月同比下降29.3%），跌幅收扩大0.7%%，已经同比累计下降28个月，出现跌幅扩大的趋势，说明房企以价换量、产品结构性供应成为市场主流趋势。

前四月全国住宅销售额2.4453万亿元，同比下降31.1%（一季度末同比下降下降30.7%），跌幅收扩大0.4%。办公楼958亿元，同比增长0.6%（3月末同比增长6.3%）。商业营业用房1762亿元，同比增长2.3%（3月末同比增长1.5%）。

按照分类物业类型看，商品房销售额跌幅扩大主要受住宅销售额影响，住宅销售金额同比跌幅较上月扩大0.7%，总体的跌幅仍然较大。办公楼和商业营业用房两项指标同比保持上涨，涨幅有不同程度收窄。

按照地区区域来看，中部地区销售金额同比下降29.4%，跌幅扩大0.5%。东部地区销售金额同比下降29.4%，跌幅扩大0.6%。西部地区销售金额同比下降24.5%,跌幅扩大1.4%。东北地区销售金额同比下降21.3%，跌幅扩大2.0%。

单月数据来看，4月全国商品房销售金额6712亿元，同比下降30.4%（3月末同比下降28.5%），跌幅扩大1.9%，均创 2017年以来3月单月最低值。目前房地产行业整体处于持续探底、触底迹象、调整的趋势中，销售的压力依然不容小觑。

单月数据来看，4月全国住宅销售规模0.59万亿，同比下降29.2%（3月末同比下降25.5%），跌幅扩大3.7%，均创 2017年以来3月单月最低值。目前商品住宅销售金额扩大，与市场以价换量有直接的关系。

第五是商品房库存去化缓慢。4月末全国商品房待售面积7.4553亿平方米（一季度7.4833亿平方米、2月末7.5969亿平方米），同比增长15.7%（一季度增长15.6、2月末增长15.9%），增幅扩大0.1%，库存超2015年7.1853亿平方米。

全国待售面积7.4553亿平方米，其中住宅待售面积3.9088亿平方米，同比增长24.5%（3月末23.9%），增幅扩大0.6%。办公楼待5217万平方米，同比增长10.5%（3月末11%），收窄0.5%。商业营业房1.4219亿平方米，同比增长1.0%（3月末1.2%，增幅收窄0.2%。

4月末全国商品房待售面积约7.5亿平方米，其中可销售的面积，为住宅、写字楼、商业营业房，大部分是现房的，少部分退房的，少部分期房的，多为待交付与卖不出去的房屋。另外是可不销售的面积（其他面积）1.6029亿平方米。

商品房库存总量处历史第三高峰值，全国商品房去化周期达7.8个月，均突破历史高点。由于商品房库存量继续上升，销售回款枯竭，导致房企资金周转问题非常严峻，现金流告急传导资产贬值风险，债务集中到期，面临较大的债务风险。

商业库存去化作期超过36个月，较上月略有拉长，房库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。商品房待售面积在2015年创历史第二最高，2016年开始下降，2020年下降到4.9850亿平，2023年库存已经快达到2016年的水平。

4月末7.4553亿平方米、一季度7.4833亿平方米，超过2015年，历史第三高峰。2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米、2018年5.2414亿平方米。

2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米，2023年6.7295亿平方米，回到6亿平方米的2016年水平。2023年末全国商品房待售面积6.7295亿平方米，同比增长19.0%。

商品房库存创历史新高，说明房子的供应多，房子卖不出去。与过去的高库存不同的是，这两年房企投资拿地的萎缩状态有关系，与保交楼的政策有关。保交楼的政策推进，现房没有按时交付，少部分是退房的，导致库存持续上升。

第六是价格跌幅扩大，稳房价需加紧。前4月全国商品房价（平均价）9595元/平方米（一季度9421元/平），同比增速下降9.2%（一季度下降7.6%、前2月下降9.0%），跌幅扩大1.6%。值得注意的是环比上涨1.8%。

单月来看，4 月全国销售均价同比下跌10194.7元/平方米，同比下跌9.9%（3月下降9.3%、2月下降9.0%），同比连续4个月下跌，跌幅扩大0.6%。环比已经连续下跌9个月，首次止跌上涨，环比上涨 6.8%。

2023年全国商品房销售均价为10437元/平方米，同比上涨6.4%，连续上涨12个月，呈现收窄趋势。2013年-2023年年商品房销售平均价分别上涨7.7%、1.3%、7.4%、10.1%、5.6%、10.5%、6.6%、5.9%、2.8%、下降3.2%、6.4%。

前4月全国住宅销售均价9900元/平方米（一季度9779元/平方米，同比下降9.50%、前2月下降8.6%（8.58%），同比下跌6.68%，跌幅收窄2.82%。值得注意的是环比上涨1.23%。

单月来看，4月全国住宅销售均价10656元/平，同比下降 9.6%（一季度同比下降8.5%），同比连续4个月下跌，同比降幅较3月扩大了 1.1 %。环比已经连续下跌9个月，首次止跌上涨，环比上涨7.6%。

2023年全国住宅销售均价为10864元/平方米，同比上涨6.6%，连续上涨12个月，呈现收窄趋势。2013年-2023年年住宅销售平均价分别上涨7.73%、1.41%、8.79%、11.5%、5.70%、12.2%、8.69%、7.45%、4.16%、下降2.0%、6.6%。

总体看，房价跌幅处于扩大的不良好态势，一方面是市场以价换量的趋势不会，另外一方面是市场结构性的影响，低价盘大量集中上市。现在对于价格的分析和判断非常关键，影响到后续周期的判断，至少市场信心开始处于修复的状态。

第七是房企到位资金跌幅收窄，边际改善效应。前4月房地产开发企业到位资金34036亿元，同比下降24.9（一季度同比下跌26.0%），比一季度收窄1.1%。已经累计下降3年4个月（40个月），说明房企资金状况令人担忧，没有明显改善。

其中国内贷款5583亿元，下降10.1%（一季度下降9.1%），跌幅扩大1.0%，银行贷款谨慎态度不变。利用外资9亿元，下降46.7%（一季度下跌11.9%，跌幅扩大34.4%。自筹资金11736亿元，下降10.1%（一季度下降14.6%），跌幅收窄4.5%。

定金及预收款10002亿元，下降37.2%（一季度下降37.5%、前2月下降34.8%），跌幅收窄0.3%。个人按揭贷款4953亿元，下降39.7%（一季度下降41.0%、前2月下降36.6%），跌幅收窄1.3%，主要是4月住房销售降幅收窄。

国内贷款跌幅扩大、自筹资金跌幅收窄，说明融资政策能惠及的房企、项目数量非常有限，但是一定程度改善了房企资金面。房企资金来源中持续恶化主要受商品房市场销售低迷影响的定金及预收款、个人按揭贷款下降幅度大。

房企资金压力是房企缩减投资、拿地、新开工、缓竣工、延期交房的主因。房企资金有所改善不明显，主要原因国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占房企到位资金大，并且下降幅度大，导致房企现金流紧张。

支撑房企现金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，连续下降32个月。受银行谨慎态度、销售下降影响，银行贷款、定金及预收款、个人按揭贷款跌幅大，这三项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债、现金流能力。

反映出金融机构对房企风险担忧加大，销售回款非常缓慢影响房企现金流。说明房地产市场处于继续探底、调整、下行阶段，风险压力存在。房企自筹资金同比跌幅有所收窄4.5%，高于其他资金来源，房企融资面临较大挑战。

第八是国房景气指数跌幅扩大，市场预期不乐观。2024年4月国房景气指数为92.02，已经连续连2年4个月（28个月）跌破100，继续刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，可谓罕见，表明中国房地产市场依然在深度探底、调整中。

2023年12月国房景气指数为93.36，11月93.42，10月93.40、9月93.44、8月93.56、7月93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67、1月94.46。2024年2月末92.13、3月92.07、4月92.02。

国房景气指数是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、繁荣的指标之一。国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现持续下跌，边际修复非常缓慢趋势，呈现恶化的趋势，说明目前房地产市场未见底。