深圳城中村改造按下“加速键”！对楼市影响几何？

深圳城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿平方米，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。

作为中国城中村的第一城，城中村的改造也牵动着许多深圳人。

5月7日，深圳印发了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（以下简称《实施意见》）。

此意见中，一大突破是“在拆除新建类城中村改造项目前期阶段，需经物业权利人三分之二以上同意”。

要知道，以前深圳城市更新最早要求“双百”，后降低为签约面积与签约人数达到双95%即可进行征收。

如今，《实施意见》这一比例已进一步降至大约67%，无疑将会大幅加快城中村拆除与重建的进程。

此外，《实施意见》还要求，将城中村改造与保障性住房建设相结合，根据城中村原居住人口结构和住房需求，合理配置一定规模的公共租赁住房和保障性租赁住房。

详情》》深圳出台城中村改造意见

据了解，去年以来，各大一线城市明显加快了城中村改造的步伐，据公开资料显示，深圳今年重点推进的城中村改造项目有22个，遍布各大区。

事实上，近来年，城中村旧改已成为深圳住房供应的主要途径。

城中村改造与棚改1.0的区别

2023年，国家《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》印发。很明显，政策强调的城中村改造的对象，主要是超大特大城市。

到去年12月，中央经济工作会议已将保障性住房建设、公共基础设施建设和城中村改造定位为推动房地产发展新模式的“三大工程”。

此轮更新，也被业内称之为棚改2.0。

根据《意见稿》，城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，具备条件的城中村实施拆除新建，不具备条件的城中村实施整治提升，介于两者之间的实施拆整结合。

对于拆除新建类项目，《意见稿》明确，划定拆除新建类城中村改造范围，鼓励实施区域统筹和成片开发，在城中村空间范围的基础上将周边低效用地一并纳入实施改造。

但这次的城中村改造与棚改1.0动机和目标不同。

棚改1.0的动机就是为了商品房去库存，拉动经济增长。

本轮城中村改造的目的是增加保障房供应，偏向于保障民生。

譬如，深圳此次发布的《实施意见》第七条重点提及了保障性住房。

大家可以看看原文，提到优先配置配售型保障性住房。鼓励以小户型为主单独设计、集中建设，并长期租赁用作保障性租赁住房。

另一方面，“棚改1.0”的方式是以货币化安置为主，以推倒重建为手段。

而此次“城中村”的还体现在以物业化安置为主，以微更新为手段。

对于大城市来说，通过对城中村的改造，可以为中低收入群体提供住房，同时也拉动了投资，实现了经济和社会效益的双重提升。

我们可以看到，在2023年中央定调城中村改造后，多个超大特大城市加快推进城中村改造的步伐。

具体来看，上海今年预计启动不少于 15 个“城中村”改造项目，并计划分区域于2032 年底全部完成。

广州的变化更大，广州采用房票安置方案，在1月5日开出了广东省首张房票，作为荔湾区石围塘旧城征拆项目安置凭证。

而深圳，今年2月，深圳住建局表示：“全年拆除城中村用地1.1平方公里”等。

2023年至今，深圳出现多个旧改“失效”

在深圳，值得关注的还有2023年至今有多个旧改失效的情况。

主要是2019年3月，深圳城市更新单元计划有效期管理正式实施，从这以后，旧改项目的每一步都会面临被踢出计划的风险。

载止到目前，已有近20个项目被公告计划失效。

宝安最多，有8个项目失效（2023年3个，2024年就有3个项目失效）；看了一下，今年还有许多即将要到期失效的旧改项目。

截图：宝安城市更新土地整备局

主要原因是因为申报主体没推进，有的企业没有资金了，项目推不下去的，还不如及时止损。

不过目前我们也看到相关的部门，为了推进旧改的速度也在努力。

此前，深圳住建发了一个通知给各区城市更新局，要求严格执行全市统一的城市更新政策、标准及规则；简化意见征求环节，规范会议审批流程，加大提升介入力度；还要求提高主动服务意识，在符合规定的前提下，在项目计划、规划、用地、实施主体确认等方面开辟绿色通道。

加之这次的城中村改造实施意见的落地，直接将征收标准从95%降至67%，无疑会加快城中村改造的进程。

今年，几个10多年的项目有实质性的动作，如南山的南苑新村和盐田的海涛花园都启动了行政征收，均为片区的首例。

以前可能几个钉子户就可以把一个项目拖死，但现在行政介入后，有些旧改会快一步。

事实上，一般的城市更新项目周期都在5至8年，多的则10多年，甚至更长的时间。

需要一二级联动，所以更需要有耐心，有长期的资金，有稳定的预期和稳定的政策环境。

深圳旧改还能“博”吗？

近年来，“博旧改”一直在坊间存在。

买旧改房本身就是有“赌”的成份在里面，博旧改，不是天堂就是地狱。

大多数人买来博旧改是买城中村的小产房，这类房产在之前有市场是因为不需要名额，不受限购影响，所以吸引很多外地客或没有名额的人群买这类房产。（深圳限购放松后，这类物业的购买会进一步缩减）

但城中村这种小产房本身就是不被认可的产权，存在诸多风险。

信息不是很透明，很多时候都是靠传言、猜测、预期来推动。这种信息的不透明，让很多人对旧改/棚改的小区有很大的期待，觉得只要有一点风吹草动，就可能是改造的信号。

这几年也有一些老旧小区，因为棚改的消息，房价比拉得非常高，比如说南山的月亮湾花园，就是因为曾经传出棚改的消息，房价从5-6万/㎡飙升到12-13万/㎡，创造了深圳房价上涨的奇迹。但随着棚改的进展不顺，房价也一路下跌，到现在跌到了4.6万/㎡，跌幅高达64%！

这个盘是深圳一个非常有代表性的例子，它可以说是深圳楼市大起大落的亲历者，棚改+前海的概念+当时热火烹油的楼市行情的因素在里面。

像八卦岭的一些小区，当时也是因为学wei+棚改的预期，老破小小区也是涨到了12-13万/平。利好消失后，同样也有非常大的跌幅。

另外还要关注一个点，未来随着城中村改造政策和项目的加速推进，如加大保障房的供应，一定会对普通的商品房的价值有一定的冲击。

也会释放新的需求和资金，对核心区的房价会进一步推高，产品的分化也会较为明显。

城中村新政给深圳的影响：

截图：未来城视公众号

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