谢逸枫：澳门楼市能否在全面“撤辣”后重振？

文/谢逸枫

一个月多时间内，香港、澳门楼市相继“撤辣”，成为史上中国两地救市最强的政策，堪称杀手锏。从香港、澳门的“撤辣”目的来看，基本上为降税成本、降首付杠杆、降贷款利率，全面刺激购房需求，振兴楼市。

2024年2月28日，香港特区政府宣布自即日起撤销所有住宅物业需求管理措施（俗称“辣招”），即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

“撤辣”之前，内地买家或公司买家在香港购买物业需要缴付楼价共15%的买家印花税和新住宅印花税，“撤辣”后只需缴付从价印花税，依据物业价值计算，税费在100港元至楼价的4.25%之间。

2024年4月18日，澳门特区立法会举行全体会议，表决通过不动产“撤辣”(指取消与不动产需求管理相关的税务措施)法案，包括取消特别印花税、额外印花税和取得印花税，法案将在特区公报刊登公布翌日起生效。

对于全面“撤辣”，该法案理由陈述指，全面取消相关税务措施旨在让市场机制充分发挥自然调节作用，同时增加市场的流动性，长期而言，这将更有利于不动产市场的健康和可持续发展。

澳门特区政府经济财政司司长李伟农表示，政策初心是希望市场稳定供应、健康可持续发展。2010年在低息周期下，本地住宅供应不足，市场“炒风”炽热，特区政府推出不动产需求管理相关税务措施后，成功稳定房地产市场秩序。

近年外围环境进入新周期，本地住宅供应稳定，基本可以满足社会各阶层人士的住屋需求，亦有充足土地储备配合未来城市发展。经审慎评估及考虑现时各项因素，决定进一步撤销临时性的管理措施。

澳门宣布楼市全面撤辣

为保持不动产市场的平稳发展，自2010年开始，澳门制定并实施了一系列包括税务及楼宇按揭在内的不动产需求管理措施（俗称楼市“辣招”）。当中，税务措施包括特别印花税、额外印花税及取得印花税。

2024年4月12日，澳门特别行政区行政会举行新闻发布会表示，已完成讨论调整澳门不动产需求管理措施的政策方案，以及其中有关税务措施的法案，内容包括取消特别印花税、额外印花税及取得印花税，有关法案将送立法会以紧急程序处理。

楼宇按揭方面，澳门金融管理局将发出新指引，统一澳门居民及非澳门居民按揭成数上限为7成，购置经济房屋按揭成数上限维持9成，并暂停实施按揭贷款利率上调2个百分点的压力测试要求。

新法案前，内地购房者去澳门购买200万澳门元以下房源需交1%财产转移印花税。200万-400万澳门元需交2%财产转移印花税。400万澳门元以上3%财产转移印花税。购买第三套需交10%的取得印花税，并且加10%额外印花税。

新法案通过后，非澳门居民购买澳门楼宇将等同澳门居民，税率将低至1%。取消10%额外印花税、取消2%、3%以上财产转移印花税、10%的取得印花税。值得只要的是购买住宅按揭最高可贷7成。

2023年底，澳门与香港已经取消了部分“辣招”，即自2024年1月1日起不再向取得第二套住宅的人士征收楼价5%的取得印花税。包括澳门居民购置住宅的按揭成数上限70%，购置经济房屋成数上限90%，不再设不同的按揭成数金额档次上限。

2023年年底，政府因应市场环境变化适度放宽不动产需求管理措施，有关提案获立法会审议及通过，并制定第1/2024号法律《修改第2/2018号法律〈取得非首个居住用途不动产的印花税〉》。

自2024年1月1日起不再向取得第二个居住用途不动产的人士征收楼价5%的取得印花税。放宽楼宇按揭措施，澳门居民购置住宅的按揭成数上限为70%，购置经济房屋的按揭成数上限为90%，不再设不同的按揭成数金额档次上限。

澳门楼市“撤辣”的背后

“撤辣”政策出台的背景与香港一样，都是楼市的低迷。澳门统计暨普查局数据显示，2016年-2018年，澳门住宅的年度成交量都在1万套左右，房价处于快速上涨阶段，从8.63万澳门元/平方米上涨至10.84万澳门元/平方米。

2018年澳门共录得10585宗住宅成交，在2019年取得印花税生效后，成交量急跌27%至7745宗。2023年成交量仅2913套，较2018年下降了73%，2023年楼花（即期房）销售只录得71宗成交，占全澳住宅成交量的4.3%。

澳门中原地产统计，2023年底澳门住宅成交处于历史较低水平，全年成交2913套。成交高峰出现在2016-2018年，彼时澳门住宅的年度成交量均在1万套以上，从2019年开始成交量逐步下滑，2022年开始年度成交量低于3000套。

2029年澳门房屋房价跌至9.35万澳门元/平方米，相较2018年的高峰期跌了13.7%。2019年澳门住宅平均成交价为109068元/平方米，2024年1月已下跌至87195元/平方米，较2019年下滑了20%。

2019年四季度，澳门住宅平均成交价为104468澳门元/平方米，2023年四季度则为89259澳门元/平方米。注：1澳门元≈0.8962元人民币），香港、澳门的房地产调控工具上以税收、金融杠杆和利率为主，汇率与世界接轨。

从各澳门各片区的成交情况来看，目前成交均价最高的为路环片区，成交均价为11.97万澳门元/平方米。其次为氹仔片区，成交均价为9.0万澳门元/平方米。澳门半岛的成交均价为8.17万澳门元/平方米。

2019年-2023年，澳门楼市低迷，房价下跌，成交下降，主要的原因是疫情冲击，实体经济下滑。疫情期间、疫情后，澳门二大经济支柱产业受冲击，博彩业、旅游业与服务业（餐饮、酒店）负影响拖累了房地产。

澳门房屋销售面积、销售金额下降，楼市低迷。2024年1月1日，澳门统计局数据显示，澳门2023年楼宇单位及停车位买卖有4416个，买卖总值232.3亿澳门元，两者分别录得2.8%及5.9%的按年跌幅。

2023年澳门第四季不动产交投较上季减少，楼宇单位及停车位买卖有811个，按季下跌21.3%，总值37.6亿澳门元，按季下跌26.2%。总体看，商业面积、金额的下降，与需求的萎缩有直接的关系。

2023年住宅单位买卖共2879个，成交金额为183.0亿澳门元，两者分别录得2.5%及1.8%的按年升幅。第四季住宅单位买卖有525个，成交金额为28.6亿澳门元，两者按季分别下跌16.4%及29.7%。

从购买人群的分类来看，2023年由澳门居民购买的单位有4292个，占总数97.2%，成交金额223.6亿澳门元，占总值96.3%。非澳门居民有96个，金额为6.5亿澳门元。说明澳门楼市主要以本地需求为主。

澳门居民与非澳门居民共同购买之单位及成交金额分别为28个及2.1亿澳门元。第四季度由澳门居民购买的单位有780个，按季下跌22.1%;成交金额为35.4亿澳门元，按季下跌28.7%。

由非澳门居民购买的单位有27个，金额为1.9亿澳门元。其余为澳门居民与非澳门居民共同购买之单位，共4个，金额为0.3亿澳门元。总体来看，非澳门居民的购买单位、金额占比比较小。

澳门房价下跌，成交平均价格下跌。房价按实用面积计算（非建筑面积，即公摊面积+套内面积），2023年第四季整体住宅单位的平均成交价为每平方米8.9259万澳门元，按季下跌1.6%。

澳门半岛住宅单位平均成交价8.2617万澳门元/平，下跌6.4%，凼仔为9.6882万澳门元/平，上升4.9%。办公室7.5454万澳门元/平，下跌10.2%。工业单位4.4985万澳门元/平，下跌9.2%。

澳门楼市撤辣的原因

2023年底部分“辣招”取消后政策效果差，澳门楼市的回升迹象并不明显。2024年1月澳门住宅市场仅录得约263宗成交，同比2023年没有明显变化，较2019年疫情前月均600多宗的水平低60%左右。

澳门财政局强调，澳门政府并非“托市”，是因应具体市场变化而作出适当反应。以香港全面撤辣为例，反映政府取消需求管理措施后可释放购买力，而需求管理措施亦不是主要影响价格的原因。

综合分析澳门现时经济状况推出措施，尤其现时住宅物业的供应量，以及自置物业(私人房屋及经屋)的住户占73.4%，考虑到物业是澳门家庭及企业持有的资产主要成分之一，而澳门楼市的稳定与市民、企业息息相关，因此决定撤辣。

普遍市民希望房价稳定，不希望“大上大落”，而房地产行业占澳门特区产业较大的份额，一般占10%，而疫情期间最高是占17%，若房地产市场萎缩会直接影响市场流动性较低，亦会影响家庭及企业的变现能力，严重导致资金周转困难。

澳门政府认为，稳住地产市场与澳门特区总体经济发展步伐一致，亦可稳住房地产行业雇员的就业。按照官方的说法来看，政策救市效果差、稳经济、保就业、防风险，是撤销楼市辣招的根本原因。

香港楼市撤辣的原因

香港差饷物业估价署（负责向香港所有地产物业估值及征收差饷及地租部门）数据显示，2023年香港住宅楼价下跌6.75%，较2021年高位累跌近22%。2024年1月楼价指数跌至306.4，跌至7年多以来的最低点，按年跌幅达9.43%。

2023年香港住宅物业市场在息口上升及外围环境充满不确定性的情况下，市场气氛自去年中起十分审慎。楼价全年下跌7%，成交量缩减5%至约4.3万宗的低水平。在当前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。

卖地收入减少带来的财政压力。香港特区政府公布的新一年财政预算案显示，2023/2024年度港府综合赤字预计达1016亿元，较去年的估算多出86%。相对比印花税收入的减少，土地收入的影响因素占比或许更大。

数据显示，2023/2024年度地价收入为194亿港元，较去年的2月预计的850亿港元大幅减少77%。这也是近18年来地价收入最低的一年。如此大的优惠力度背后，是香港楼市不可小觑的库存压力。

香港房屋局的数据显示，未来3到4年，香港一手可售住宅单位潜在供应量约为109000套，创有记录以来最高。相比之下，土地注册处的数据显示，过去两年，一手住宅年均销售量仅为10000套左右。

头部地产商开发压力。长实集团最新公布的2023年财报显示，公司目前拥有可开发土地储备约7400万平方英尺，其中位于香港的有700万平方英尺。2023年房地产销售收入同比减少29%至131.53亿港元。

其中香港销售收入为58.4亿港元，比上一年减少60%。新鸿基地产发展中及待售物业达2197亿港元。恒基地产则拥有总计1010万平方英尺的待发展/发展中之物业及已建成主要存货。

新世界发展截至去年6月，在香港持有应占总楼面面积的土地储备则为814万平方英尺。毫无疑问，房价下跌、成交低迷、库存上升、房企压力、地方财税下降、经济下滑，是香港撤辣的根本原因。

澳门楼市撤辣效果待观察

澳门“减辣”措施实施后，效果微小，澳门楼市况未见明显起色，加上适逢农历新年传统淡季和利率依然高企，2024年澳门一季度楼市成交量维持在较低水平，呈现下降的调整趋势。

澳门财政局统计数据显示，2024年一、二月成交量分别约263宗及132宗，同比2023年1月、2月成交量没有明显的变化。预计3月开发商减价推盘下，有望回升至约180宗水平，推算全季约575宗，环比下跌约40%。

澳门目前在成交多集中在减价盘，楼价持续受压，估计2024年首季每平方米楼价按实用面积计算约8.58万元水平，环比下跌约7%。澳门基于资金自由进出的优势，会吸引内地人才和资金去买房，这是政策出台目的所在。

目前香港全面撤辣效果来看，刺激效果是显而易见的。物业代理公司美联物业监测的数据显示，3月，香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，创1998年后单月新高，而“撤辣”前一个月（1月28日至2月27日）成交量仅有229宗。

香港特区土地注册处最近公布的数据亦显示，3月份送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共5013份，环比上升57.2%。其中住宅楼宇买卖合约占3971份，环比上升67.2%，单月注册量亦为去年6月以来最多。

反映二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）开始见回升，最新报147.08点（4月7日）。土地注册处数据显示，3月份楼宇买卖合约总值374亿港元，环比上升65.5%。其中住宅楼宇买卖合约总值301亿港元，环比上升57.4%。

香港全面撤辣产生的楼市火爆政策效果，主要是产业多元化、资产吸引力、人口吸引力、经济与人口总量、区域位置优势大于澳门，其次是需求的积压爆发，持续的人才、人口、企业纷纷进入效果。

琴澳一体化后，澳门居民纷纷到横琴及珠三角买房，内地一线城市退出限购的预期增强，澳门本地的房屋产权年限较长，产业相对单一，人口总量增长放缓等多种因素导致，与香港火爆比较，澳门撤辣政策效果相对弱。