新房的乱纪元，来了！

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2021年，深圳新房成交52417套，二手房成交40699套。

2022年，深圳新房成交56508套，二手房成交21701套。

为什么这两年新房成交高于二手，尤其是22年。

原因是21年和22年，二手房业主死扛不降价，结果不但卖不掉，还衬托出新房的便宜，给了限价新盘长达两年的逃生窗口期，简直就是活雷锋。

扛到去年下半年，市场泥沙俱下，二手业主纷纷认命，对标指导价大幅割肉。

二手房一降价，新房立刻歇菜，二手成交量迅速超越新房。

新房卖不动之后，开发商可不像二手业主磨磨矶矶，那都是干大事的人，直接开启自杀式降价。

福田下沙的中洲迎海湾6字头起，卷龙华。

南山赤湾的金众云山海6字头起，卷罗湖。

龙华民治的鸿荣源尚云5字头起，卷光明。

光明中心区的金地峰境带精装3万5，卷坪山。

坪地的创城云璞198万买84平三房，单价2万3，卷大鹏。

最炸裂的当属龙华的卓越珺奕府，369万可买80平三房，单价4万6。

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卓越珺奕府炸裂的不仅是价格，还有位置。

卓越珺奕府在4号线龙胜站北侧400米，这个距离刚刚好，属于地铁口物业又非上盖，即享受地铁的便利，又被前排的港铁天颂挡噪。

距离珺奕府800米的龙华金茂府，是著名的CEO坑盘，2019年开盘价12万，目前二手房有价无市，没法卖啊！

距离珺奕府1公里的中海锦城，高峰期成交到10万，现在7万+。

没想到珺奕府直接打乱拳，不要6字头，也不要5字头，我出一张4万6，请问阁下如何应对？

还能怎么应对，躺地装死呗。

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还有一个关注度很高的新盘，前海时代三期。

前三这次上市的334套房源，主推89平小三房，190平的大户型只有20多套。

做为今年上半年少有的网红盘，尤其是单价8万6到11万的89平三房，被很多中产盯着。

但是时运不济，先是被4万2的前海安居房搞的灰头土脸，紧接着大家就被前三的样板间震惊了，已经简陋到连简装都算不上了，开发商就差告诉大家，卖这个价格，我也没得钱装修，简单意思一下，大家买回去砸了重装就行了。

还有感人的得房率。

每个空间都很局促，次卧6.2平，最小的次卧只有5.1平，要么做书房，要么放了床就放不下衣柜，整体就是70多平小三房的即视感。

在将来的二手市场，这些缺陷都会公平地体现在价格上。

对前三那么高的豪宅预期，最后出来的却是黄金地段的丐版，客观来说也别骂开发商，大家都是为了活下去。

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有几个客户问我89能不能冲，之前我觉得这有啥可考虑的，成品出来后真要好好掂量掂量了。

我建议再去看看宝中的两个对标盘，一个是海纳的89平三房两卫，一个是壹方中心的95平三房一卫。

海纳的优势是得房率非常高，打掉飘窗后的实际得房率85-88%，空间舒适度很高，目前成交价950-1000万。

壹方的优势是标杆盘大社区，在宝中一直是头部，缺点是95平户型设计一般，独卫，目前成交价1100万左右。

这两个盘都是次新，又是现房，即买即住即出租，月租金10000-12000，对比2026年交楼的前三，多出了20多万的净收益。

如果前三要重新装修，再算上装修费用，还有面积的折价，真不一定跑的赢海纳和壹方。

赤湾的金众云山海，前天也取证入市了，111-174平4-5房直接85折，总价732万起。

开盘当天选房下定，还能获得20万元的家电大礼包。

赤湾6万6的单价，再送20万家电，让10万买前海宸湾的怎么想？

这么一对比，貌似4万2的前海安居房也没那么香了。

新房的乱纪元，来了！