深圳二手房重返5000套，创3年新高！新房狂打折！楼市真回暖了？

今年3月份，被普遍认为是深圳楼市“回暖”的一个月，4月1日，新房及二手房的成交数据双双出炉。

3月份，深圳新房住宅成交2245套，环比增加1.8倍（2月份成交仅811套）；二手房住宅成交3840套，环比增加1.2倍（2月份成交1785套）；新房+二手房的成交量共6085套房（过户量）。

二手房网签量过5000套

81.4%的成交价低于参考价

二手房的成交量3840套（过户量），同比去年3月份的3949套房，虽然有所减少，但仍是2023年4月份以来成交量最高的一个月，这也算是一个好的信号。

据深房中协统计数据显示，3月深圳全市二手房网签（即合同录得量）达到5196套，环比上涨117%，同比上涨5%。

时隔3年，月度网签量再次破5000套，上一次是2021年2月5272套。

事实上，网签数据能更快反映市场行情，5000套是深圳二手楼市的荣枯线。

乐有家研究中心统计数据显示，3月新增求购量环比上涨96%，同比涨3%；81.4%的成交价低于参考价，该占比在过去1年里持续上涨。

低于参考价0-10%的占比从2月的25.5%增加至27.2%；低于10%-20%的占比增加至33.8%。目前市场主流的成交价与参考价偏差值，也在这两个区间内。

深房中协认为，3月份的市场在此前政策利好的推动下确实有所提振，但也与当前大部分业主主动让价，通过“以价换量”的方式，促成了交易量的提升有关，对于当前深圳二手房交易市场，业内仍存在对市场恢复动能不足的担忧。 

从政策走向分析，深房中协认为，今年“两会”中关于“各地区各部门要多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策”的论述已说明，在当前市场筑底修复的过程中，市场内生动能仍存在不确定性。因此，及时的政策托底保障，对于市场信心与预期的修复尤为关键。

3月份13个新盘入市

周末6盘齐开，卖了800多套新房？

因各政策的刺激后，购房客的买房及看房意愿增加，开发商也纷纷选择入市抢客。

3月份深圳入市了13个新盘（不包括人才房及安居房），共6574套住宅。

从成交情况下看，新房成交了2245套房，但对比过去的近几年的同月，今年的3月份，新房成交量依然是最低的一个月。

从下面的数据可以看出，2021年的3月份是近6年的最高，成交了5305套房；即便是2022和2023年，新房的成交量依然好过今年的3月份。

今年1-2月份新房住宅总和仅入市7个项目，相对来说，3月份入市的新盘选择面也较为广泛，其中也有像前海时代这样的网红盘项目。

从去化来看，前半个月开盘的项目去化基本已非常明了，毕竟周末开盘的项目，今天就在官网上显示有备案数据了。

上半个月开盘的新盘中，珈誉未来花园卖了463套房，是这一段时间卖得最好的盘；尽管是片区的网红盘，依然是一次卖得不如一次，项目前两次开盘目前的去化基本都达70%、90%以上，这一期很明显没有那么理想了，想买片区的这一波刚需已经被洗得差不多了。

所以，我们也看到，“网红盘”会虹吸周边盘的客源。

以下数据仅为目前官网的备案数据，因涉及到项目刚开盘不久，销售数据会延后体现：

1、上周末6盘齐开，销售冷热不均

仅刚刚过去的周末，深圳迎来了今年最热闹的开盘场景，2天共有6个项目开盘，从销售的情况来看，分化严重，冷热不均。

前海时代：推出344套约89㎡-190㎡3-4房住宅，总价751万起上车前海3房，吸引了众多置业者关注。509批客登记，开发商消息，开盘当天卖了282套房，去化约82%，销售金额27.39亿元。

福田中洲湾迎海二期：推出560套约96-125㎡3-4房住宅，备案单价区间约7.6-11万/㎡，开盘有98折优惠+赠送一年物业管理费，折后价690万起。开发商称收金约27.1亿，大概卖了约5成。

宝安海岸城：推出129套约143-189㎡4房住宅，单价区间约4.96-5.79万/㎡，开发商销售卖出约7成，约90套房。

赤湾金众云山海公馆：推售334套约111-174㎡4-5房住宅，开发商给出了非常低的折扣，折后最低单价约6.6万/㎡，总价732万起。开发商称卖了178套，收金19.3亿。

光明绿城桂语兰庭二期(加推1栋A座），320套约89-115㎡住宅，备案单价4.3-5.1万/㎡，开盘约85折，折后单价仅3.6万/㎡起，环比去年一期开盘均价5万/平，均价少了约1万/㎡；此项目登记人数仅134批，目前没有看到开发商的销售“战报”，预计去化不理想。

龙岗博文雅苑：推售181套约76㎡3房产品，备案均价3.72万/㎡，开盘85折，折后单价2.72-3.62万/㎡，总价在205-276万/套。这个价格几乎等于旁边的“安居房”， 目前未公布官方去化情况，但去化不会太好。

2、在售盘成交海报满天飞

娟子看了一下这几个月的数据，确实许多在售新盘有实质性的成交，而且有些位置较好的项目还卖得不差。

这几天，已也有多盘发布3月份的销售情况。

这些海报上，多则这个月卖了100多套，少则几十套，看起来一片红火（数据看看就好了）。

如绿景白石洲的海报上称3月份卖了147套，收金15.1亿；绿景白石洲去年开盘，推售1257套房，截止4月1日官网显示签售是579套房，去化率约为46.06%；在今年1月4日我们统计的签售数据是544套，也就是说，今年1-3月份成交了35套（可能有近期销售备案的延迟）。

另外一个开发商称卖了168套房的名居山河里项目，此项目是这个月的推新盘，3月4日备案了1177套房，目前官网的签售是86套，对于龙岗的盘来说，目前这个销售量已经不算太差了，要知道，很多龙岗的项目现在走不动。

招商臻城发布的海报称3月卖了64套房；此项目去年3月份开盘，推售959套房，目前官网签售427套，去化约44%。

龙华的悦见锦府3月份卖了47套房；此项目去年7月份开盘，推售348套房，目前签售约123套房，去化约35.34%，很明显，这个项目确实在今年发力了，因为年初我们统计去年仅卖了60多套房。也就是说，今年也卖了60多套房。

所以说，有性价比的盘的销量也在慢慢体现出来，但在当下新盘的第一次开盘非常重要，在新盘去化不好的情况下，顺售盘要比新开盘卖得更加艰难。

从整个月新房销售的结果来看，可以总结为：

※※  新房市场仍不能说“回暖”

像前海时代这类项目在以前算是日光盘的选手，但这次开盘能达到8成仍然算是当下的好成绩；

少部分项目卖得还行，但大部分项目的去化仍难以说明现在楼市的“回暖”。

※※ “以价换量”仍在持续

从整个3月份新盘入市的价格来看，大部分楼盘都给出了非常有诚意的折扣，许多楼盘的价格比前一期要低很多。

比如751万可上车前海3房，690万可上车福田3房，这个价曾经是买龙华的价格。

许多楼盘的折扣已经打到了合规内的最低，如光明绿城桂语兰庭的开盘折扣85折，3.6万/平起，比前期开盘均价便宜好几千一平；光明的润雅园开盘折扣88.55折，折后3.51万/㎡起，折后总价297.6万起。

龙华的折扣也比较猛，珺奕府87折，折后单价4.95万/平起，总价369万可买3房；鸿荣源的尚云花园备案价比前一期便宜了约5000元/㎡，而且开盘还打94折。

龙岗坪山目前已有些项目回到2字头，但在曾经的热点片区的价格低位面前，龙岗和坪山的去化就更难了。

※※ 需好产品来提振市场

今年来深圳还没有出现“日光”的新盘，主要是因为今年还没有“王炸”的产品出来。

相比较，上海最近的楼市则活跃太多！

2024年3月28日，全国单个楼盘的开盘销售金额纪录在上海被刷新；中海·顺昌玖里开盘推出512套高层住宅，开盘当日售磬，主力户型面积在151-325平，均价17.2万元/平，套均售价在4000万元左右；销售金额达到196.5亿元，刷新了2020年深圳网红楼盘——华润城润玺一期花园保持的纪录。

纵观深圳，今年非常受关注的项目还没有出来，目前也需要这样的产品来提振市场的信心。

深圳可售新房54315套

库存处于历史高位

据深圳中原地产统计的数据显示，目前深圳在售的项目有271个。值得留意的是，深圳住宅库存高企，截至3月29日，深圳可售新房住宅54315套，处于历史高位。

预计4月份有9个住宅项目入市，包括光明天泽玉河府、深铁瑞城二期；宝安鸿荣源胤璇；龙华金地宸峯府、塘城壹号花园、深业上城学府；罗湖凌云华府；龙岗美域蓝湾花园；盐田特发小梅沙觐海府。

二手房方面，量近房源的走量依旧在攀升，据深房中协数据显示，二手房的房源量在3月份仍旧是持续上升的趋势。

这主要是因为，3月份楼市有所回暖，一些业主又有了挂盘卖房的动作。

图源：深房中协

从挂盘的价格来看，有些房源已经悄悄提了价格，眼看着市场有所好转，显然业主也不愿低价卖自己的房子。

不过，目前深圳的观望依然较浓厚，很多置业者在等待更好的时机，毕竟目前深圳的楼市政策相比其它城市还有放松的空间。

然而，深圳的房价已经跌了30%多，直接回了2016年，比北上广的跌幅都要大得多。

所以，深圳还可能会有更低的底部吗？

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