深圳房价的“大底”（上）

来源：深圳楼市热线

这段时间政策层面再次提到“让商品房回归市场”，目前深圳楼市正在遭遇罕见的低潮，市场都很关心什么时候触底，危机什么时候解除。

谈深圳房价的“大底”这个话题之前，我们想先聊聊市场的悲观情绪是怎么形成的。

上涨VS下跌：谁更喜欢？

最近市场中有一句话很流行：房地产问题，最后的解决办法，就是“一涨解千愁”。

我们觉得，涨了问题也不会少。

至少没上车的人会骂娘。

这些年来不少人违背“不吃不喝也买不起房子”的认知提前上车，背后的底层逻辑就是怕房价接着涨，有的怕越晚越买不起、有的怕错过这班财富列车。

从这层意义上看，每个人心中都是希望房价接着涨的，不然大家都撂担子躺平了。而没有买的人，自然希望房价跌下来再入市，而是当他们决定入市的时候发现市场已经变了，大家不知道安全垫在哪儿。以前拼了命上车，现在说“买涨不买跌”，谁也不想自己的资产缩水。

这一点也适用一部分已经卖掉老房子准备置换的群体。

有几个方面导致了当下购房预期严重下滑：

经济形势和就业；

二手房交易周期过长导致换手率太低影响置换；

新房供应过大，可以慢慢挑；

人云亦云，别人都不买我也不买

悲观情绪来自于长时间的观望。

有的是抄底思维。

当前市场的预期是，一线城市的政策底还没到，因为大家认为政策的空间还很大、限购、限售、限价、房贷利率、税收工具等工具箱里还有很多工具没有拿出来。

这或许是大家不愿意提前进场的前提。

相信还有更低的底部。

新盘不断打折、中介狂推二手笋盘，不断在刷新购房人的手机屏幕。

哪怕是打折只是一点点尾货、或者是起步价；有些二手房笋盘砸盘价卖是因为业主找人代持炒房，因资金链断裂选择止损等等，这些哪怕是个案，也被认为人为放大是“以一己之力拉低了小区和片区的房价”。

股市中都很少人能做到高抛低吸，更何况房子？

正是一点点错误的情绪认知的蔓延，就容易造成踩踏的发生，挤兑万科的事情也是这样。

在泥沙俱下的市场中，大家都没有耐心了。

别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。放在房地产市场中，在几波起起伏伏的周期里，也没有几个人轻易做得到进出自由。

很多人一定会说：现在不同了，房地产没有机会了，靠房地产发家致富的时代一去不复返了…

在房价暴涨的年代，很少人会相信勤劳能致富。这种错误的价值观和情绪，其实影响了很多人、很多年。

在不少人眼里，这是时代的红利。

更多时候，是每个人的从众心理。

最近我们看到不少业主群自发起来和唱空派打“资产保卫战", 群聊里面的对话，令人深思。

大数据时代，唱空有流量，刷着刷着，自己也被带节奏悲观起来。

老实说，我们的群里和后台留言有很多悲观的情绪、甚至唱空，我们都放了出来，我们捍卫每个人发表观点的权利，但是不代表同意你们的观点。

政策派患上了政策焦虑症，更多人过度依赖政策救市。就像房价冲得过快的阶段也是过度期待政策打压，把房价降下来，自己好上车、可以买更大的房子。

买了房子的期待政策保护大力救市，没买房子的希望政策慢点救，跌到位了抄个底。

这样情绪影响之下，市场派也会被动摇。

乐观情绪怎么形成，悲观情绪也是怎么形成的。

房价什么时候才跌到位？在每个人的人性里

房价跌了，买方说了算。

还有什么比处于“买方市场”更好的买房时间段呢？

以前要摇号、限这限那的，现在很多都不要了。比如认房不认贷、比如二套、比如深户不用社保、比如不追溯假离婚…

我们曾经问过不少准备买房的朋友，喜欢在涨价的卖方市场买呢，还是喜欢跌价的买方市场买？

很多答案告诉我们：喜欢涨的时候，但他们又不喜欢卖方市场。这很矛盾。

其实底层逻辑很清晰：

大家都应该知道每套房子的价格是有底的，就是自己的买入价跌没了（跌至一文不值，但房子不是股票，这种情况不可能出现）；但是很多人不知道房子上涨的天花板在哪儿。

这才是市场“买涨不买跌”的心理逻辑。因为大家知道再跌也就那样了，一半又怎样？但是涨多少大家心理没谱啊，万一翻了几倍呢？

在红利的时代，这样的财富故事比比皆是。

深圳房价拉升到目前的价位，只要是当年买卖过N套房产的，每个人都有责任。

可以说，在2019年之前，大部分人就算买错了地段，也算分享到了这座城市的红利，一部分买了好地段好产品更是人生赢家。

后来再冲进来的，特别是2020、2021年这个时间段买了房的，甚至当年冲着倒挂搏打新收益的500万蹲群体，现在都不敢说赚得盆满钵满。

因为行情变得太快、太猛烈，导致大部分人都来不及变现、“落袋为安”。不过，房地产过剩的时代，我们思维也要变了，情绪也要修正起来。

首先，建议先调整一下自己的买房观。自己为什么买房？买房解决什么问题？上车、改善、还是解决家庭资产配置？

别再留恋过去的普涨黄金时代，很多人觉得房子真的越来越难买了，因为大的买房环境变了。其实买房从来就不是简单的事，不要只关心房价。涨的时候是，跌的时候也是。

楼市已经分化，关心契合自己的产品。买错房将比不买房还要可怕。

其次，少刷某音某视频一些流量博主带节奏的唱空或唱多视频，大数据会抓取你的点击习惯，让你深陷购房焦虑。

有时间多去看看盘、和周边的居民交流交流。

再次，当下的市场，深圳很多家庭已经开始进入到资产负债表优化的阶段。这类购房群体，其实是不太关心房价的，但是不少人的配置是有问题的。

不要赚最后一个铜板。

房地产行业不行，但不代表所有行业不行，有些行业还逆势生长，比如新能源汽车、直播电商、出海、AI人工智能、乡村振兴等等。新兴经济还在积蓄能量。

从某个角度看，房地产不是因，而是果。

做房地产行业的人喜欢去成都看麓湖、北戴河看阿那亚，我们想住在那里的人，基本不太会关心房价。

总有人赚到钱后，会去买房改善生活享受人生，所以房地产是果。

想一想吧，深圳的城市基本面还是很不错的。更何况深圳的房价已经回归理性、回归价值，吸引力反而增强了不是吗？

当然，如果觉得深圳不行的，你完全可以更好、更适合自己发展的城市。

5万套二手房的放盘量，对比北京、上海、杭州动辄十几万体量的二手房，深圳人真的不必那么悲观。

比如最近大家比较焦虑深圳二手房交易会不会破5000套荣枯线。有业内同行说，5000套，是深圳楼市里的信仰。

信仰也好、灯塔也罢，市场变好并不完全由当前你看得到的数据说了算。要知道，二手房从签定录入合同到过户，最快的周期也得半个月，时间长的2-3个月都很平常。所以数据对市场的影响，还需要放在更长的时间维度看。

房价什么时候才跌到位？5000套并不是起点，房价的大底，在每个人的人性里、在每个人的故事里。

把悲观情绪收起来，努力工作赚钱。