谢逸枫：房价见底迹象！2月70城房价有边际改善

文/谢逸枫

3月15日，国家统计部门公布2024年2月70城房价指数显示，新建商品住宅房价环比下跌0.36%，比1月0.37%（2023年12月下跌0.45%），跌幅收窄0.01%，同比下跌1.9%，比1月下跌1.24%（2023年12月下跌0.88%），跌幅扩大0.66%。

笔者认为，2024年1月、2月70城新建商品住宅房价跌幅连续2个个月收窄、上涨城市数量减少。房价见底迹象的信号非常明显，呈现有边际改善迹象。其中一线城市核心区房价调整到位，房价已无下跌空间。

总体看，目前70城房价整体未触底（未见底部），处于探底、筑底、下行的调整趋势。2023年-2026年是购房者（自住、改善、家庭理财）买房最好的时间节点、窗口期，未来几年不考虑买房的人将哭晕在厕所。

不要以为目前房企出清、取消限价，房子将会比白菜价低。相反2023年-2024年逐步全面取消自2010年以来新房的限价、限购、限贷等限制措施之后，一线、二线与核心三线城市的中心区、核心区楼盘的房价已调整到位。

短期内一线、二线城市的郊区、远区与大部分非核心三线与全部四线城市的楼盘房价未调整到位，未来依然处于下调周期，存在下降空间，至少2025年之后才有可能企稳。一方面是库存大，人口流出。另一方面是政策调整空间小。

2月70城一手商品住宅房价环比下跌0.36%，跌幅收窄0.01%。

按照2月70城房价数据显示，新建商品住宅房价环比下跌0.36%，比上月下跌0.37%，跌幅收窄0.01%。意味着70城新建商品住宅房价见底迹象信号，呈现边际改善，总体表现为没有触底企稳，处于探底、筑底、下降的调整状态。

从2月70城房价环比上涨城市数量来看，上涨的城市8座，较上月减少3座。持平的城市3座。下降的城市59座，较上月增加3座。其中天津、无锡、北海上涨0.4%领涨全国，西安上涨0.3%，上海、昆明上涨0.2%，石家庄、泉州上涨0.1%。

目前看70城房价环比已经连续下跌25个月，是否短期内出现见底、反弹趋势有待观察。由于政策效果持续性不强、房企资金紧张迫于以价换量快速回收销售回款、商品房库存巨大、购房者在意性价比、债务违约与逾期交房影响入市信心。

2月70城一手商品住宅一二三线城市房价环比全部下跌，跌幅持平

2月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一二三线城市房价没有触底，处于探底、筑底的迹象非常明显。其中一三线城市房价跌幅持平，二线城市房价跌幅收窄，市场基本形成一二三线城市房价集体下跌的市场格局。

2月70城新建商品住宅房价环比的一线城市分化严重。其中北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.5%，上海上涨0.2%领涨一线城市。说明上海的房价率先见底、企稳。而北京、广州和深圳的房价环比处于下跌的趋势，没有见底企稳。

2月70城一二三线城市房价环比数据显示，区域城市分化明显。一线城市平均下降0.30%，降幅与上月相同。二线城市平均下降0.3%，较上月缩小0.1%。三线城市下降0.4%，降幅与上月相同。

2月一手商品住宅房价同比下跌1.9%，跌幅扩大0.66%

按照2月70城房价数据显示，新建商品住房价格同比下降1.9%，跌幅较上月扩大0.66%。意味着70城新建商品住宅房价同比呈现未触底、见底的调整状迹象。因为供求关系短期无法抚平，短期房价保持下跌走势。

从1月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市13座，较上月减少4座。下降的城市57座，较上月增加4座。同比上涨的城市，西安、上海、成都涨幅居前，分别为4.8%、4.2%、3.6%，三亚1.9%、长沙1.7%、天津1.5%。

目前看70城房价同比已经连续下跌23个月，是否短期内出现见底、反弹趋势有待观察。一方面是过去2年房价同比同期下跌基数大，另一方面是房价短期的下行调整期未完成。最关键是房地产出清还没有结束。

2月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比全部下跌，跌幅扩大

2月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅扩大，二线城市房价下跌，三线城市房价下跌，跌幅扩大。基本形成一二三线城市集体下跌的市场格局。

2月70城新建商品住宅房价同比的一线城市分化严重。其中北京和上海分别上涨1.0%和4.2%，而广州和深圳分别下降4.6%和4.8%，跌幅扩大。说明北京、上海的房价率先见底、企稳。广州、深圳处于持续下跌的趋势。

2月70城一二三线城市房价同比数据显示，一线城市价格同比平均下降1%，跌幅较上月扩大0.45%。二线城市平均跌幅为1.1%，房价跌幅扩大。三线城市同比下降2.7%，跌幅较上月扩大0.63%。

2月70城二手住宅房价环比下跌0.6%，跌幅收窄0.08%。

按照2月70城二手住宅房价数据显示，二手住宅价格环比平均下降0.6%，跌幅较上月缩小0.08%。意味着70城二手住宅房价见底的迹象信号，呈现边际改善，总体表现为没有触底企稳，处于探底、筑底、下降的调整状态。

从2月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，二手房价格环比结束全跌局面，上涨城市2座，与上月一样，为昆明和无锡。下降的城市68座，其中武汉、平顶山、秦皇岛跌幅居前，环比分别下降1.5%和1.1%、1.1%。

目前70城二手住宅房价环比已经连续下跌27个月，释放出二手住宅房价企稳基础不牢固，延续降温、探底、筑底的调整状态。短期来看，要实现见底反弹，需要观察。因为房价连续下降超过2年，跌幅的基数大。

2月70城二手住宅一二三线城市房价环比全部下跌，跌幅收窄

2月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一二三线城市房价没有触底，处于探底、筑底的迹象。其中一线城市房价跌幅收窄，二线城市房价跌幅收窄，三线城市房价跌幅收窄，市场基本形成一二三线城市房价集体下跌的市场格局。

2月70城二手住宅房价环比的一线城市全面下跌。其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%，北京、广州跌幅收窄0.2%，深圳收窄0.7%，上海跌幅扩大0.2%。意味着房价处于下跌的趋势，没有见底、企稳。

2月70城二手住宅房价环比数据显示，区域城市分化严重，跌幅收窄。一线城市平均下降0.8%，跌幅较上月缩小0.2%。二线城市平均下降0.6%，跌幅持平。三线城市平均下降0.6%，跌幅缩小0.07%。

2月70城二手住宅房价同比下跌5.35%，跌幅扩大

按照2月70城二手住宅房价数据显示，二手住宅价格同比平均下降5.35%，跌幅较上月扩大1%。意味着70城二手住宅房价同比呈现未触底、见底、下降的调整状迹象。因为供求关系短期无法抚平，短期房价保持下跌走势。

从2月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，同比70个城市全部下跌，其中武汉跌幅居首，同比下降9.8%，其次南京、厦门，分别下降9.7%、8.7%，广州、温州跌幅分别在7.5%、7.7%，呈现跌幅扩大的趋势。

目前二手住宅房价同比连续下跌24个月，一直到2月跌幅扩大至5.35%，跌幅度扩大1%。释放出房价下跌压力大的迹象形势，房价处于探底、调整的形势不变。毫无疑问，与过去一年的房价同比下跌基数大有关系。

2月70城二手住宅一二三线城市房价同比全部下跌，跌幅扩大

2月70城二住宅房价同比的城市能级来看，一、二、三线城市房价没有触底，其中一线城市房价跌幅扩大，二线、三线城市房价跌幅扩大，市场基本形成一二三线城市全部下跌的市场格局。

2月70城二住宅住宅房价同比的一线城市全部下跌。其中北京、上海、广州和深圳分别下降5.3%、6.0%、7.5%和6.1%。意味着一线城市房价处于下跌的形势，没有见底、企稳。

2月70城二手住宅房价同比数据显示，一线城市价格同比平均下降6.3%，跌幅较上月扩大1.30%。二线城市下降5.1%，跌幅扩大0.7%。三线城市分别平均下降5.1，跌幅扩大06%。意味着一二三线城市房价处于探底、筑底、下降趋势。