深圳房地产“春节月”的历史比较

来源：朱罗纪

今天的房地产市场高度依赖政策续命，所以，我们希望政策可以对外释放出持续性的信号。现时的支持政策，效果类似于“逼定”，出一次政策，就针对需求展开一次“逼定”。香港这次的“撤辣”是逼大定，我们的挤牙膏是持续的逼小定。

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看香港“撤辣”之后的市场短时反应，我还蛮羡慕的。希望我们3月的市场，“小阳春”能够如期到来，并且能够持续久一点，久一点。

香港“撤辣”那天，如我所料，内地童鞋对香港“撤辣”的反应异常积极和正面。随后的这几天时间里，也可以看到成交量在迅猛升温。美联物业统计，2.28-3.3五天，全港一手物业成交量合共585宗，相比今年1月份成交量990宗、2月份成交量357宗，升幅明显。而对比撤辣前后2个周末的成交量，一手成交量从24宗上升至447宗，飙升17倍；二手10大屋苑的成交量，从6宗上升至27宗，飙升3.5倍。

一些好地段个盘，一如既往的夸张，长沙湾新盘认购额超30倍。看那个架势，像又回到了抢楼年代一般。二手楼有返价的，令你“追到气咳”。

看地产中介的庆贺广告，感觉他们在过年。

关于现在去香港买楼到底顶不顶，我们下面细说，今天还是聊我们内地。

02

开年以来，有几个大级别的支持政策——比如大降息、深圳放宽限购等等。从前线反馈来看，“小阳春”还是有机会的。但是回头看历史数据，又觉得不要那么乐观。

照旧，我们还是从全国和深圳这两个角度去扫描一下。

1月，我写的文章是《1月的房地产成交令人不安》，当时是：百强房企1月销售金额2350.6亿，同降34.2%，环降47.9%，单月销售额为疫情以来最低。

那么，2月呢？其实比1月更差，差到历史低点。

百强房企实现销售操盘金额1858.6亿元，环比继续降低20.9%，同比大幅降低60%，单月业绩规模继续创近年新低。累计业绩，百强房企1-2月实现销售操盘金额4209.1亿元，同比降幅较1月扩大近十五个百分点至48.8%。

全国盘面显示出，市场在继续变坏，而不是变好。注意，在这个2月之前，除了四大城市之外，其它几乎所有城市都解除了所有管制。这样的前提下，得到了这样一个越来越差的成交。说明了，先前那样的支持政策带来的助益，敌不过买房信心溃散的速度。四大城市的放宽，能否成为惊天大逆转的“绝地武士”，怕要打个问号。

看深圳的情况，我做了一个回归。

2月份，深圳新房成交是811套，二手成交1785套。如何看待这个数字？

做了三幅图给大家。

这两幅图显示，2024年2月的总成交、新房成交，都创下三年新低——2022.2新房成交是1959套、2023.2新房成交是2041套。二手房成交则是创下三年新高——2022.2为872套、2023.1为1391套。注意，我之前说了，我们选的是“春节月”，2023年的春节在1月，所以不能和2023年2月简单同比，而要和2023年1月比较。

这样看，二手房显得还是有不错的复苏劲头，同比2023年1月上升了28%。但是，如果考虑到一点特殊情况——大家都知道，去年1月许多人都躺在床上。那么，这个复苏势头又要打个折扣，并不像数字对比上看起来那么的简单。大体上来说，就是有所复苏，但是很弱。

再看第三份数据，我们代入到2007年以来的“春节月”里看，可以为2024年这个春节月找到“更为合适的位置”。

上幅图展示了深圳2005年以来成交最低的“春节月”，2017年之前我只摘取了2008、2013两个年份，因为其它年份的“春节月”成交都不错（备注：2017年3月成交比当年2月还差，但由于不在春节月，我就略掉了）。

我的比较结论是：

1）放到历史长河里来看，今年2月的新房成交处在2005年以来深圳楼市成交的第五低值。比2008、2017（有两个月份）、2018高，比其它15个年份的春节月都低。深圳新房成交的历史最低值依然出现在2008年2月，781套。

2）二手房的成交也是第五低值，比2008、2020、2022、2023高，比其它15个年份的春节月都低。深圳二手房成交的历史最低值出现在2022年2月，872套。

3）新房成交偏弱。我们不要光看二手，新房市场的反应更有价值——因为这个直接指向我们对开发商资金链的判断，如果新房成交持续低迷，那么来自企业端的风险会居高不下，进而再与C端互为负反馈。深圳这个811套的成交，几乎是历史上的最低水平。这种现象不只是深圳，全国都如此，老百姓不愿意买新房。这个问题越来越严峻，需要很严肃的对待。

综合以上，我认为，用10几年“春节月”这样长的对比时间段，大致可以印证：2月的复苏就是上述八个字：有所复苏，但是很弱。比历史上最低记录好一些，但是纵向比较，它依然处在极其低迷的水位。依托这样的成交水平，恐怕很难让房地产回到“平稳健康发展”的轨道上来。

03

春节之后，深圳的新盘、二手成交量都出现了积极信号，无论是带看量、咨询量、成交量，都出现了双位数的反弹，这是少有的好消息。有价格调整的因素，也有政策加持的因素，更有个盘质素的因素。

单说价格，我认为不少二手盘的价钱不错了，使用租金比的指标，已经跌到了合理区间了。但是，要市场真正的企稳，可能需要新房+二手的总成交量回到历史均值（或者是2017-2019年的水平），不需要单独二手回到5000套的规模），关键是要能够持续3个月。

成交量的反弹，直接因素是2月以来的政策驱动——包含了限购宽松、利息降低等等，叠加之前的政策，可以说现在的购房政策，对于买家而言，愈发友好。这么打比方：每放一次政策，就等于是释放出一定的需求量，会带动下个月的成交。也即是说，现在的市场靠的是政策续命。

我个人依然是维持原有的判断：市场依然会维持比较高度的“分化行情”，好楼盘会好卖，有“好价格”的“好楼盘”会依然被抢，好卖的楼盘只说明它是好楼盘，别的不说明。是以，自住型的买家在淡市要买房，不能不买房，但是关键之关键在于选对好盘，这个难度变大，因你选错的代价变得好大。

如果仅仅是政策能续命，那么未来只有一个风险变量：避免接下来再出现任何房地产的“极端事件”，形成负反馈。做到这一点，也没有别的办法，也只能是监管层继续释放更加强有力的支持政策信号。否则，很有可能，“小阳春”又变成了像去年一样的昙花一现。

我们下面聊香港买楼顶不顶，更能做一番对比。