口碑滑铁卢后，深湾胤府能否成为中海的翻身之作？

以建筑起家，曾被誉为“精工中海”的中海地产，这几年在保利润，实现快速增长的路上，因忽视品质问题，口碑遭遇“滑铁卢”。

“盛名之下，其实难副”是如今许多人对中海的印象。

在群雄逐鹿、跌宕起伏的房地产市场，中海在深圳的份额也日益被挤压，可售的楼盘和土储屈指可数。

不过，抛开这几年的口碑影响，在现在的房地产行业之下，中海地产的不盲目扩张，稳健的发展之路及现金流等……仍值得很多房企学习。

“利润王”的保卫之战

2023年，中海以销售额约3098亿元的业绩，排名第三；完成中海年初所定目标的87.6%，未达9成水平。

在房地产规模红利时代逐渐消失之际，企业的盈利能力是房企内生造血的基础，是房企穿越周期的前提，也是大部分房企面临的重大考验之一。

多年来，中海凭借自身在运营成本的精细化管控，稳坐“利润王”位置，净利润率遥遥领先同行10%-15%左右的水平。

但自2022年以来，中海归母净利润金额被华润超越，失去了“利润王”的宝座，利润下滑趋势也让外界开始重新评估中海在市场中的竞争力。

为保持未来的高速发展，中海2023年仍大手笔扩储拿地，年内拿地金额超千亿（以1271.9亿元的拿地金额位居全国房企第一）。

数据来源：克而瑞

2023年，中海拿地总计约50宗，并且重仓一二线核心城市。

在上海、广州和深圳等其他一线城市均拿下总价超百亿的大体量地块。

事实上，通过核心城市拿地，更能确保公司持续稳中求进的发展态势。

产品危机

口碑断崖式下滑

中海作为中建系旗下的旗舰级开发板块，此前，中海以低调务实的作风，曾经是地产行业黄埔军校。

在房地产从黄金时代到黑铁时代的发展过程中，中海的发展也在发生改变，从以前的“工程中海”到后来的“成本中海”、“利润中海”。

近几年，中海规模逆流而上，在追求规模与利润的同时，中海的产品品质之变，却很难跟上中海发展的步伐，产品口碑也出现了断崖式的下跌。

显然，对买房客而言，更想要的是以前的工程中海，而非后来的成本中海和利润中海。

尤其是2020年后，中海深陷交付品质口碑危机，旗下楼盘皆出现不同程度交付质量问题，且大有“连环效应”爆发迹象。

在深圳，入市即日光的龙华“网红盘”中海汇德理，在后来却接连遭遇“虚假宣传、霸王条款、精装修价格虚高”等一系列质疑。

2022年10月底，因“修修补补10个月，外墙脱落，墙体镂空，外立面成烂墙”再次引发大众关注。这个项目让中海背上了“连外墙都建不好”的骂名。

汇德理之前的外墙

还有光明中海寰宇时代车位问题，龙岗中海阳光橡树园被质疑出售架空层公区、严重压缩业主停车场空间。

就连中海天钻，也被指为对城市发展预判的失误，成为“深圳现象级投资负面案例”……

中海质量口碑的“滑铁卢”也让市场对中海的看法不一，以至于2023年，中海竞得深超总宅地后，几乎全是一边倒的声音，不少人表示"遗憾、失望，不看好后期产品"。

存货去化维艰

中海在深圳需一场“翻身仗”

中海在80年代初就以香港为起点开始进军住宅开发业务，当时的中海可以说是中国内地房地产行业的开拓者、引领者。

深圳作为中海地产总部所在地，中海早期在深圳做了不少的豪宅产品。

譬如，福田香蜜湖1号，楼龄虽多年，但是目前依然是深圳十大豪宅之一；2016年建成的尖岗山中海九号公馆，品质和产品也颇具亮点。

在其它城市，如香港的牛津道一号、上海中海紫御豪庭、北京中海兴叁号院、广州珠江新城中海花城湾，以及纽约中海哈德逊99号等，分别“代言”了国内外多个时期的标志性豪宅。

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● ● 中海在深圳的高光时代在2011年前

从中海在深圳发展的轨迹可以看出，2001-2011年是深圳中海的高光时代。这一时期，深圳有18个项目，而且具有代表性的项目均在这一时期。

而到2011-2019年，中海在深圳的存在感逐渐变低，项目大幅减少，其中也没有特别好的代表性项目。

直到近几年，中海在深圳也加大了拿地力度，并且也逐渐覆盖了东莞等城市（东莞目前7个项目在售）。

2020年后，中海同时在深圳涌现多个项目，但相比其它一线城市的份额，中海在深圳的表现仍可以用一般来形容。

黄色部分为目前在售的项目，绿色部分为旧改（具体以开发商信息为准）

2023年据克而瑞深圳区域统计数据，中海深圳刚过百亿，位居深圳第七。

而据中指数榜单显示，中海在深圳的业绩不到80亿，位居深圳榜单第13名。

相比较北京中海（2023年成交金额543.01亿），深圳中海可以说已经被甩出了几条街。

2023年深圳房企业销售排名 来源：克而瑞

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● ●  深圳7个项目顺售，深湾超总豪宅将入市

已知将入市的新盘有深湾项目，512套住宅。

还有这几年入市但未售完的库存产品（约2500套左右的住宅库存），加上新入市的，估计一共约有3000多套住宅在2024年销售。（具体以开发商入市的数据为准）

 以上数据仅供参考，数据均统计于3月3日前

从项目的结构上可以看出，中海已开盘的项目，接下来想要出货并不容易。

统计数据可以看出，2022年7月份之前开盘的项目卖得不错，这之后的项目，一个卖得比一个差。

譬如，位于光明的时光境花园，2023年总预售了985套住宅，至今仅卖出264套房；4栋166套房去年11月拿证，目前显示一套也未签售。

位于龙华北站的珑悦理项目，前有华润超核，后有中洲项目大量的供应的夹击下，珑悦里去年8月开盘推出477套住宅，目前只卖了约132套左右，去化不足30%。

龙岗的中海新都荟今年1月入市，推544套房，目前卖了36套房，去化不足10%。

这两年项目卖得不好的原因，有市场有因素，也有负面影响给中海带来的购房者不信任问题。

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● ● 深湾超总，中海在深圳的翻身之作？

2023年，中海深圳为了重回巅峰，耗百亿巨资拿下深超总项目。

这么大的投入可能是中海对深圳的重视，据传项目直接由集团牵头操盘。

中海死磕深超总，业内普遍认为，可能是希望深圳重新拿回口碑。

中海深湾超总项目名为深湾胤府，以13.3万/平成为深圳目前最高限售价房。规定建面约20.7万平（包括：住宅19.3万平、商业 6000平方米），约有512套住宅，以大面积为主，户型建面约190-500平的3-4+1房。

从户型来看，妥妥的豪宅定位，因地段非常优越，项目也颇受市场的关注。（遗憾的是，从流出的设计来看，住宅却没有阳台）

中标设计方案效果图（以实际为准）

借道旧改

在深圳的土储屈指可数

一直以来，中海在深圳的项目主要是拿净地为主，还有部分少量收并购项日，中海在旧改市场的出场率并不高。

在深圳的旧改大户，前佳兆业、恒大等，后有鸿荣源，尽管前两者处于资金危机中，此前手里都握着大量的旧改项目；而鸿荣源所有项目基本都是旧改而来的供应。

在深圳，土地市场的竞争也非常激烈，因此，许多开发商在深圳以旧改为主，却能占据不错的市场份额。

中海近些年也在尝试借道旧改来实现深圳的扩张。

2016年3月，中海地产以310亿元的价格，并购中信股份子公司中信地产的全部股权，以及另一家子公司中信泰富在国内的住宅地产。

在这个资产包中，也包含了中信在深圳的3个项目：中信龙盛广场二期（中海新都荟今年已开盘）、中信宝荷、中信龙腾，总建筑面积约70万平。

目前中信龙盛广场二期（中海新都荟）已开盘。

龙岗龙腾工业区城市更新单元一期项目（原中信和华策地块），实施主体拆除用地面积为69万平方米。

龙岗中海南约水二旧改，拆除用地面积约14. 36万㎡，规划计容建面达44万㎡，其中住宅约35.3万㎡（含保障房4.2万㎡）。

另外，中海还在南山有一个旧改——润亚奕拓更新项目，此项目位于南山区北环大道与南农路交汇处，项目不大，规划容积建面仅约5.8万平，其中住宅约5.4万㎡（含保障性住房20469㎡）。

从以知的土地储备上来看，中海在深圳的土储量并不多。

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2024年，深圳中海因有深湾项目的入市，可能会将业绩排名拉前。但未来，仍要看中海在深圳的土储货值。

年初中海集团召开的2024年工作会议上，中海董事长颜建国提了四个达成：达成”保增长、稳增长的核心目标；可持续发展的新质生产力；行业一流的业务竞争力；行业领先的组织效能。“

这意味着中海的2024年，业绩增长仍是核心，并要走长期增长路线，公司各方面都要做到行业领峰水平。

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