深圳楼市：救市小阳春与房产白银时代

深圳楼市救市政策迭出，市场上浮夸风又至，大众又陷入买房焦虑与卖房纠结当中，我感觉应该写一篇文章，拨云见日，给大家一个明确的答案。

如果您买房或者卖房，看不清大势，置换弄不清买卖点，请耐心阅读此文，也许能帮到您。

赵燕青教授是国内对房地产有真知灼见的学者，他明确表示，中国房地产通过救市要回到以前，恐怕不现实，期待救市如以往有立竿见影的效果，也不可能。另外就是黄奇帆老爷子对中国房地产的论述，大家也要多加留意。

救市目的是涨房价还是新房去库存？

具体而言，2023年1月，全国100个典型城市狭义库存总规模为56321万平方米，到12月狭义库存面积降至53231万平方米同比下降6.2%。所谓“狭义库存”，指已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的面积规模。相对应的“广义库存”，指商品住宅市场中，可销售房屋量、住宅用地施工量之和。

中指研究院则统计了50个代表城市2024年1月末的商品住宅可售面积（拿证未售面积），显示大约有3.4亿平方米。易居研究院也在报告中指出，2023年全年全国百城新建商品住宅供应面积为29112万平方米，成交面积为31652万平方米。

可见，新房库存高居，去新房库存才是当前的主要任务。去新房库存，让买家掏钱买单，办法很简单，就是降价，降息，降费，降门槛等。如果您理解了这点，您就会明白，松绑是为了去新房库存。递进说，小阳春带来的只是房成交量的增加，而不是房价格的上涨。形象的说只涨体重（成交量），不长个身高（价格）。这就能帮大家理解，为何这次深圳松绑政策出台后，新房价格不涨反跌的原因。比如尚云又跌了3000元每平方，这不是孤立的案例，其他新房楼盘也有降价的现象。

您读完上段，您就应该明白，很多人说这次救市之后，深圳房价要涨，观点是错误的，按此观点决策买卖，结果会大错。我很明确的说，就新房普通住宅而已，2024年涨价大概率不会。深圳房价波动的浮动会从前三年每年10%以上，回落到5%以内。

深圳楼市的三个底层逻辑：

1:深圳楼市是政策市，涨多了，就会出政策打压，跌多了，就会出政策托市。因此，救市会带来大涨行情，政策上是不容许的。还有就是，这次松绑政策应该在出台前做过严谨的论证，压力测试，如果政策会带来比较大的价格波动，政策就不会推出。

2:深圳模式是计划+市场的格局。今年深圳计划建设10万套，分配6.5万套，到2035年完成250万套。去年中央财政单独给深圳安排了100亿，以加快保障房的建设。可见，政府为了保障底层人群居住需求的决心。以后，保障房对商品房影响会愈加明显。深圳保障房在市场上也比较抢手，并不像历史上的廉租房。深圳有的保障房质量地段及品质都不输于商品房。

3:经营贷。今年深圳收紧经营贷是必然的。房产底层就是金融，信贷收缩，房价必然不会上涨。深圳经营贷最高峰是2020年，因为疫情原因，救实业的钱，大部分流入了楼市。导致了深圳楼市的暴涨。从2023年开始，经营贷进入了还贷高峰，但是大部分人面临续贷的问题，一是用途违规进入楼市的，会被抽贷；二是因为评估价调低，要补大额的款。加之金融爆雷事件层出，监管绝对会从严，经营贷萎缩是必然的。

除了深圳微观的市场问题，我再来从宏观上来分析：

1:房地产信贷的底层逻辑变化了。中国前30年房价的上涨得益于经济发展。如果中国经济停滞，房价自然没有涨的可能。

2:房地产的池子续水功能减弱。中国房地产信贷扩张来源于货币的放水，货币的放水量有一个因素是外汇储备。中国顺差时，外汇储备充足，这部分作为发币的锚，形成社会的信贷，而这些信贷大部分进入房地产，具体的方式就是住房消费贷款。如果外汇储备减少，信贷自然收缩。信贷收缩，房价涨不了。在信贷收缩的大环境下，个人消费者减少债务，提前还贷是明智的选择。实际上这几年聪明的人，都是减持房产，减少负债。

3:汇率。人民币与美元的汇率变化，会导致房产价格的波动。以前内貶外升，房价有保障，现在内貶外貶，房价自然无保障。人民币要想国际化，它与美元的定价就必须按市场来。客观的讲：美元长期趋势向上，人民币就会向下，人民币资产就没有美元资产受亲睐。

4:房地产行业出清没有结束。只要房地产企业美元债爆雷事件不绝，这种标志性事件就表明房地产出清没有结束。房地产行业，房地产市场都处于不确定性中，在这种情况下，个人以稳为主，不要轻易入市。

5:房住不炒是国策。可以忽略上面几条，只记住这一条即可。

大部分人买不买房，卖不卖房都紧盯房价，其实这是片面的，价格上涨下跌与个人买卖不一定是直接的关系。跟您的需求刚性及资产配置有关系。比如，您是刚需，要结婚，要生孩，要读书，要提高生活品质，你就不要太在意房价短期的波动，不必像炒股一样，时刻关心价格。因为你短期不会卖。如果您是身价1000万的人，在深圳一套房都没有，我建议您不管短期房价如何，都可以配置500万的房产，如果您在深圳有1000万的房产，就应该减持500万的房产。而不是把自己的全部身价与深圳房产深度捆绑。这几年亏大钱的，都是房产比例配置过高的。只有合理的资产配置，才能穿越周期。

大道至简，顺其自然。需要就买，不需要就卖，少了就加，多了就减。钱少买便宜的，钱多买好的。没钱就租，不买是上策。钱多就买最好的。不要以为我这是废话，因为大部分人缺乏这种战略上的考虑，更多的是对微观楼盘的关注，把对楼盘熟悉程度及价格上涨与否，作为买卖决策的意见。在目前市场躁动的情况下，我友情提醒：有房的，有闲钱的，不要用闲钱再买，重复投入，因为这个投入多半是无效投入；没有房，消费能力不足的，也不要加零首付，加杠杆去买。要卖，减持的，利用这波利好出货，以后不一定再会有这么好的出货机会。置换买卖要及时进行。按这个策略，结果不会太差，如果反向操作，亏钱是大概率事件。

不唯空，不唯多。

房子不是财富，顺势而为，才能致富，逆势，房价涨，您不一定能赚到钱，顺势，房价跌，您也不一定会亏钱。

小阳春在房产白银时代面前，就是一颗尘埃！