成交单价从超15万→4字头！福田这个小区，3年跌没了2套房！

这是不是深圳跌幅最大的小区？成交价最高超过15万/㎡的福田八卦岭宿舍，近期在京东拍卖平台上架的一套房源，起拍价166.4万，起拍单价约6.03万/㎡。

▲图源：京东拍卖平台同一栋楼的上一套法拍房源，同样是27.59㎡，去年7月以158.5万成交，单价5.74万/㎡。

而在正常二手市场上，八卦岭宿舍今年的成交单价已跌到4字头。回过头来看，最幸运的，是不是当年高价卖掉八卦岭宿舍的老业主们？2021年初以10万+接盘的新业主们，惨就一个字。

4.6万/㎡→15.5万/㎡→4.3万/㎡

3年跌没了2套房

一套房子，单价从4万多涨到超15万，大概要多久？八卦岭宿舍告诉你，是3年半。2017年6月，八卦岭宿舍一套28㎡的成交价130万，单价4.64万/㎡。

之后的几年，棚改概念和学校落地的利好，令八卦岭片区量价齐涨。据乐有家研究中心2020年的统计数据，八卦岭片区2019全年过户量接近千套，到2020年近五年房价涨幅超80%，在深圳仅次于百花片区的87%。

▲图源：乐有家研究中心

2021年初，八卦岭宿舍的成交价一度突破15万/㎡。从中介机构可查的成交数据来看，单价最高达15.54万/㎡，一套28㎡的房源，总价435万。

很想问一下当年高价拿下的业主，15万/㎡接盘“老破小”，期待它未来能涨到多少呢？

当年5月之后，成交价回落到11-12万/㎡，9月之后更是跌到7-8万/㎡。这还不是八卦岭宿舍的价格底部。

有中介朋友告诉我，去年底八卦岭宿舍的成交单价还能稳定在5字头，今年成交的房源跌到了4万多。“价格最低的一套，31.7㎡总价135万，4.26万/㎡。”

当初435万买一套28㎡小房子，如今成交价4.3万/㎡，短短3年时间，亏了315万，相当于跌没了2套28㎡的小房子。

“大杀器”失效

八卦岭宿舍遭受三重暴击

此前深圳房价出现暴涨，旧改和学校是两大“杀器”。

八卦岭宿舍两个都占。

先是棚改。

2017年6月底，园岭街道办启动八卦岭宿舍区改造意愿征集工作，此后八卦岭宿舍的“拆迁”概念被炒热。

再是学校利好。

2019年1月，荔园小学（东校区）官宣选址八卦岭片区。

2020年7月，福田区荔园小学官微透露，荔园教育集团将在八卦岭片区增办两所学校。

当然，还有当时二手房市场狂热推波助澜，于是八卦岭宿舍的房价三级跳，挂牌价最高曾突破16万/㎡。

不过，这个靠拆迁、靠学校的“老破小”很快迎来三重暴击。

楼市调控降温。2021年2月，二手房参考价出台，调控威力下半年开始显现，八卦岭宿舍的成交价也相比年初最高峰时出现腰斩。

学校辐射外围内的房子巨震。再是深圳发文拟推行大学区招生，天价房迎来暴击。

改造陷入停滞。拆迁预期也快被磨没了。2023年3月，福田官方回复网友提问时称，八卦岭宿舍区棚改项目于2019年纳入福田区棚户区改造年度计划，实施主体为福田人才安居公司。

但到6月，福田官方的回复则变为：住建局暂不受棚改计划备案，八卦岭宿舍被申报为福田2023年老旧小区改造计划，正开展前期摸排和居民意愿调查工作。

等了5年等来棚改黄了，一切得重来，意味着未来不确定性在加大。

还能不能拆？什么时候拆？不知道。

而剥开拆迁和学校的附加价值，建于上世纪80年代的八卦岭宿舍区，楼龄长且建筑质量差，存在严重安全隐患，居住环境和体验非常差。

这样的福田“老破小”，4.26万/㎡，会是它的底部吗？