谢逸枫：楼市小阳春来袭！1月70城房价边际改善

文/谢逸枫

2024年2月23日，国家统计部门公布2024年1月70城房价指数显示，新建商品住宅房价环比下跌0.37%，比上月下跌0.45%，跌幅收窄0.08%，同比下跌1.24%，比上月下跌0.88%，跌幅扩大0.36%。

笔者认为，2024年1月70城新建商品住宅房价跌幅收窄、上涨城市数量扩大，呈现边际改善迹象，其中一线城市核心区房价调整到位。总体看，房价整体未触底（未见底部），处于探底、筑底、继续下跌的调整趋势。

笔者认为，2023年-2026年是购房者（自住、家庭理财）买房最好的时间节点、窗口期，未来几年不考虑买房的人将哭晕在厕所。不要以为目前房企出清、取消限价，房子将会比白菜价低。

相反，2023年-2024年逐步全面取消自2010年以来新房的限价、限购、限贷等限制价格、购买资格、限制交易措施之后，一线、二线与核心三线城市的中心区、核心区楼盘的房价基本触底，调整到位。

笔者认为，短期内一线、二线城市的郊区、远区与大部分非核心三线与全部四线城市的楼盘房价未调整到位，未来依然处于下调周期，存在下降空间，至少2025年之后才有可能企稳。

1月70城一手商品住宅房价环比下跌0.37%，跌幅收窄0.08%。

按照1月70城房价数据显示，新建商品住宅房价环比下跌0.37%，比上月下跌0.45%，跌幅收窄0.08%。意味着70城新建商品住宅房价呈现边际改善，总体表现为没有触底企稳，处于探底筑底的调整状态。

从1月70城房价环比上涨城市数量来看，上涨的城市11座，较上月增加4座。持平的城市3座。下降的城市56座，较上月减少6座。价格环比上涨的城市中，上海涨幅居首，上涨0.4%，其次吉林、无锡、泉州上涨0.3%。

目前看70城房价环比已经连续下跌24个月，是否短期内出现见底、反弹趋势有待观察。由于政策效果持续性不强、房企资金紧张迫于以价换量快速回收销售回款、商品房库存巨大、购房者在意性价比、债务违约与逾期交房影响入信心。

1月70城一手商品住宅一二三线城市房价环比全部下跌，跌幅收窄

1月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一二三线城市房价没有触底，处于探底、筑底的迹象非常明显。其中一线城市房价持续下跌，跌幅收窄，二三线城市房价持续下跌，跌幅收窄，市场基本形成一二三线城市房价集体下跌的市场格局。

1月70城新建商品住宅房价环比的一线城市分化严重。其中北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7%，上海上涨0.4%，领涨全国。说明上海的房价率先见底、企稳。而北京、广州和深圳的房价环比处于下跌的趋势，没有见底企稳。

1月70城一二三线城市房价环比数据显示，区域城市分化明显。一线城市平均下降0.30%，跌幅较上月缩小0.13%。二线城市平均下降0.36%，较上月缩小0.04%。三线城市下降0.39%，较上月缩小0.1%。

1月一手商品住宅房价同比下跌0.31%，跌幅收窄

按照1月70城房价数据显示，新建商品住房价格同比下降1.24%，跌幅较上月0.8%，扩大0.36%。意味着70城新建商品住宅房价同比呈现未触底、见底的调整状迹象。因为供求关系短期无法抚平，短期房价保持下跌走势。

从1月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市17座，较上月减少3座。下降的城市53座，较上月增加5座。同比上涨的城市中，西安、成都、上海涨幅居前，在4.2%—4.5%之间，其他城市涨幅均在2.8%及以下，其中北京上涨1.3%。

目前看70城房价同比已经连续下跌22个月，是否短期内出现见底、反弹趋势有待观察。一方面是过去2年房价同比同期下跌基数大，另一方面是房价短期的下行调整期未完成。

1月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比全部下跌，跌幅扩大

1月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅扩大，二线城市房价上涨，涨幅扩大，持三线城市房价下跌，跌幅扩大。市场基本形成一三线城市下跌、二线城市上涨的市场格局。

1月70城新建商品住宅房价同比的一线城市分化严重。其中北京和上海分别上涨1.3%和4.2%，跌幅收窄。广州和深圳分别下降3.6%和4.1%。说明北京、上海的房价率先见底、企稳。广州、深圳处于下跌的趋势。

1月70城一二三线城市房价同比数据显示，一线城市价格同比平均下降0.55%，跌幅较上月扩大0.45%。二线城市平均涨幅为0.40%，跌幅较上月扩大0.35%。三线城市同比下降2.07%，跌幅较上月扩大0.27%。

1月70城二手住宅房价环比下跌0.68%，跌幅收窄

按照1月70城二手住宅房价数据显示，二手住宅价格环比平均下降0.68%，跌幅较上月缩小0.11%。意味着70城二手住宅房价呈现边际改善，总体表现为没有触底企稳，处于探底筑底的调整状态。

从1月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，二手房价格环比结束全跌局面，上涨城市2座，为昆明和三亚。下降的城市68座，其中深圳、徐州跌幅居前，环比分别下降1.6%和1.5%。其他城市跌幅均在1.2%及以下。

目前70城二手住宅房价环比已经连续下跌26个月，释放出二手住宅房价企稳基础不牢固，延续降温、探底、筑底的调整状态。短期来看，要实现见底反弹，需要观察。

1月70城二手住宅一二三线城市房价环比全部下跌，跌幅收窄

1月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一二三线城市房价没有触底，处于探底、筑底的迹象。其中一线城市房价跌幅收窄，二线城市房价跌幅收窄，三线城市房价跌幅收窄，市场基本形成一二三线城市房价集体下跌的市场格局。

1月70城二手住宅房价环比的一线城市全面下跌。其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.7%、0.8%、1.2%，跌幅收窄和1.6%，跌幅扩大。意味着房价处于下跌的趋势，没有见底、企稳。

1月70城二手住宅房价环比数据显示，区域城市分化严重，跌幅收窄。一线城市平均下降1.07%，跌幅较上月缩小0.03%。二线城市平均下降0.63%，跌幅缩小0.16%。三线城市平均下降0.67%，跌幅缩小0.09%。

1月70城二手住宅房价同比下跌4.35%，跌幅扩大

按照1月70城二手住宅房价数据显示，二手住宅价格同比平均下降4.35%，跌幅较上月扩大0.38%。意味着70城二手住宅房价同比呈现未触底、见底的调整状迹象。因为供求关系短期无法抚平，短期房价保持下跌走势。

从1月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，同比70个城市全部下跌，其中徐州跌幅居首，同比下降9.0%，其次厦门、南京，分别下降7.9%、7.4%，吉林、郑州、扬州等8座城市跌幅在6.1%—6.6%之间。

目前二手住宅房价同比连续下跌23个月，一直到1月跌幅扩大至4.35%，释放出房价下跌压力大的迹象形势，房价处于探底、调整的形势不变。毫无疑问，与过去一年多的房价同比下跌基数大有关系。

1月70城二手住宅一二三线城市房价同比全部下跌，跌幅扩大

1月70城二住宅房价同比的城市能级来看，一、三线城市房价没有触底，二线城市筑底的迹象。其中一线城市房价跌幅扩大，二线、三线城市房价跌幅扩大，市场基本形成一二三线城市全部下跌的市场格局。

1月70城二住宅住宅房价同比的一线城市全部下跌。其中北京、上海、广州和深圳分别下降3.7%、4.5%、6.1%和5.2%。意味着一线城市房价处于下跌的形势，没有见底、企稳，其中广州房价下跌6.1%。

1月70城二手住宅房价同比数据显示，一线城市价格同比平均下降4.87%，跌幅较上月扩大1.40%。二线城市下降4.36%，扩大0.34%。三线城市分别平均下降4.47%，扩大0.29%。意味着一二三线城市房价处于探底、筑底的调整期。