深圳这批新盘已在2024候场！最豪和最热怎么选？｜2023土拍总结

2023年，我们再次见证了深圳土拍市场的完美收官！这一年，尽管楼市“低迷”，但土拍市场还算平稳。

2023年，深圳一共挂牌出让71宗地，实际出让了67宗地；其中住宅用地17宗（成交14宗，流拍2宗，1宗终止），全年出让宅地收金312.47亿。

工业用地挂牌42宗，截止12月28日，成功出让40宗，一宗流拍；商业用地挂牌10宗地。

不难看出，今年深圳的供地相比较前几年均有大幅的减少，值得一提的是，住宅供地在2020年-2022年均达到34宗以上，而今年住宅供地明显放缓。

在当下市场行情下，楼市由之前的供不应求，转为供大于求，目前深圳新房市场已积压了数万套的库存，所以，不排除明年的住宅供地也会和今年一样，继续放缓。

另一方面，我们还要留意到，今年深圳仍有大量的产业、商业用地的调成住宅用地，这部分调规的地块也会在未来成为深圳住宅供应的主力之一。

本文主要总结住宅用地，产业及商业用地总结稿将在后续发出。

成功出让14宗宅地，收金312.47亿

相比较去年那种轰轰烈烈的供地，2023年略显冷清，但在6次的宅地供应中，仍不乏有高光时刻。

在规则调整上，深圳今年取消了集中供地；针对个别地块有所调整，如宝安新安一宗地块采用竞“现房销售面积”。

龙华观澜一宗地块在土拍环节没有限定商品住房销售价格，而是“请意向竞买人径询深圳市住房和建设局”。

房地产市场在发生着前所未有的变化，土拍的规则也在顺应市场而调整。

但今年的深圳土拍市场，仍然可以说是一半火焰、一半海水，但冷大于热。

1、首场土拍，创下年内最“热”场次

3月31日，深圳第一批次集中供地一次性推出5宗宅地，这一批地块其实没有特别优秀的地块，但却吸引了20余家房企参拍。

光明的2宗地更是吸引了8家房企报名，光明马田地块和宝安沙井地块均进入了摇号环节。

彼时的房地产市场也是2023年深圳市场最热的那一段时间，开发商对后市还算较为乐观。

多年未拿地的振业地产，以10.29亿+竞配3000平拿下了光明新湖A650-0385宗地，此宗地建筑面积55002平方米，其中，住宅50082平方米。普通商品住房平均销售价格不高于49300元/平方米（不含室内装修价格）。

此项目位于光明科学公园旁，紧邻安联尚璟府，安联尚璟府2022年1月份入市，均价约5.19万/㎡，总价区间为447-594万/套，到目前仅卖了97套房。

附近的满京华金硕华府今年9月份开盘，多重折扣后，最低约3.66万/平起。

可以看得出来，作为科学城的第一排楼盘，位置在光明来说不算差的振业项目来说，接下来卖楼的压力也很大。

此次土拍中，此前传出资金困难的龙湖一次拿下位于龙岗和光明的两宗地块。

其中，光明马田地块（A629-1340）建面约11万平，此项目（龙湖御湖境）2023年10月份入市，土拍时显示的商品房限售价4.72万/平，但项目最终的备案价是4.4万/平左右，打折后到“3字头”，目前去化121套房。

龙湖龙岗地块G01117-0080宗地，建面约4.89万平，商品房限售价39500元/平方米（不含室内装修价格）。此项目于11月份开盘，推456套房，均价3.73万/平，价格也降了，目前仅去化27套房。

龙湖算是这一批拿地中，入市最快的开发商，但以目前楼盘的去化速度，这两个项目仍免不了要卖很久的事实。

2、深湾超总宅地成为年内最“豪”地块

6月30日，深圳拍卖的深湾超总的住宅地块（T207- 0060），也是2023年最“豪”的地块。

此地块位置极其优越，吸引了6家实力房企参拍，经过百轮竞价+竞面积，最终中海以125.32亿+竞配58500平自持租赁住房面积而竞得。

此宗地块是2023年出让地块中唯一一宗拍卖价超百亿的项目，也是深圳新房限价最高的地块。

优越的地理位置定义了其“豪宅”的产品，然而，中海拿下后，市场的声音里却略带有遗憾；而对于中海来说，这宗地建成后的产品呈现能否符合市场的高预期？我们拭目以待。

T207- 0060宗地规定建筑面积207660平方米，包括：住宅193490平方米、商业6000平方米、幼儿园3300平方米（用地面积2700平方米，班数9个）等。

根据设计要点，项目整体限高200米。

这个项目也是目前深圳新房市场的限价天花板，打破了深圳以往的新建商品房最高每平米13.2万/平的记录。

值得关注的是，此项目不限制户型比例，即打破“70/90”限制，可以提供市场稀缺的大平层住宅。

据爆料的户型面积段显示，项目共有512套住宅，户型建面约190-500平的3-4+1房，其中，190平3房3厅2卫128户，250平4房3厅2卫237套，330平4房3厅4卫142套，500平的顶复为4+1房3厅4卫仅有5套。（以实际为准）

从设计效果图可以看出，项目在整体的设计上比较高大上，但值得一提的是，项目无阳台设计（看效果图，以实际为准），这一点很尴尬。

2023年11月份进度

项目还在打地基中，最快估计也2024年中左右可入市。

这个项目肯定是豪宅买家值得去关注的项目，总价预计2500万左右起。

社区城市视角  © gad

3、首宗“现房销售面积”地块，年内最“火”

8月份，深圳拍了2次宅地。

而8月2日深圳拍卖的宝安新安地块，一定算得上今年最“火”的地块，当天除宝安地块之外，还有龙岗的2宗地块（连片地），但因无人报价而流拍，也是今年唯一 一次流拍的地块。

位于宝安新安的A001-0212地块，采用竞“现房销售面积”，为深圳首例。

此地块在开拍前一天，就吸引了绿城、海信、中海、天健、招商、北京萃丰、东方雨虹、华发、中铁、粤海、越秀、保利、华侨城、港中旅、万科、中建二局、华润、中铁建、金茂、中能建、建发等21家房企报名参与竞价，报价直接封顶至34.06亿。

最终中铁以34.06亿元+竞配35520平“现房销售面积“摇号获得宝安新安地块。

A001-0212地块面积15239.84平，建筑面积82300平，建成后销售价格不高于88600元/平方米（不含室内装修）。

此宗地与越秀潮樾府是同一平线的地块，但这边明显看着配套要好一些，旁边就是海韵学校和新安中心。

邻近沿江高速，隔着沿江高速对面是正在建设的大铲湾码头，也被人称之为企鹅岛的“配套住宅”。

目前，该地块命名为“中铁阅臻府”。

据规划显示，项目共有629套房源；网传产品面积约94-108-138㎡3-4房户型，预计2024年初大概300多套先期房入市，剩下300来套等到2025年现房入市。

该项目也是接下来宝安入市的新盘中，值得关注的一个项目。

4、光明出让4宗宅地，区域供地第一

8月18日这次土拍，可以说是今年深圳土拍的又一次分水岭，此次共出让4宗宅地，其中龙华大浪地块在交易前终止；剩下3宗地块，一宗为宝龙（G02315-0028）的三类居住用地，由华润以7500万拿下，建全年自持保障房。

而在这次土拍中，光明占了2宗地，加上3月31日拍卖的2宗，光明成为2023年成功供地最多的区域。

光明凤凰（A503-0107）地块，也是8月18日这次土拍中最热的地块，有6家房企报名（开发商为华润、中海、华发、保利置业、建发、中建八局），最终上海中建东孚（中建八局）以16.15亿竞得，商品房限价50300元/平方米（不含室内装修价格）。

这是中建八局在深圳拿的首个地块，此地块建筑面积为77015平方米，除了商品住房，此宗地也将建设保障性租赁住房。

项目属于光明城高铁站辐射片区，周边住宅项目扎堆，皆为近两年入市新盘，包括华润润晖府、润曜府、中海时光境、中海观园等，限售价约在4.44万/㎡-4.89万/㎡之间。A503-0107宗地的限售价5.03万/㎡，是该片区唯一限售价超过5字头的新盘。

光明凤凰A614-0522宗地，仅1家房企报价（深铁）。

最终深铁以底价37.32亿元拿下，建成后商品房限价48500元/平方米（不含室内装修价格）。

A614-0522宗地位于光明区凤凰街道，位于东明大道与松白路交汇处东北侧，紧邻在建地铁13号线月亮路地铁站；宗地占地面积39078.97㎡，建筑面积212970㎡。

深铁在2023年仅拿了一宗地，而在2022年，深铁全年拿了6宗地（2宗联合）。

5、新房企进入深圳，拍地仍是最快的方式

今年最后一次土拍是12月15日，推出2宗地块，一宗位于龙华观澜、一宗位于坪山。

两宗地块的位置都不咋好，原以为观澜地块可能会流拍，没想到一家新房企进入大众视野。

星乔地产7.54亿拿下龙华观澜A925-1146地块，此地块也是星乔地产的首个项目。

A925-1146地块规定建筑面积 40710平方米，包括：住宅39210平方米（其中普通商品住房 39210平方米）、商业1400平方米、物业服务用房100平方。

此宗地位于大布巷新村附近，周围以工业区和城中村为主，背靠山体。

宗地旁为布新路，小范围内靠此路连接外界，从地理位置来看，交通并不是特别便利。

距离附近的地铁4号线观澜站，有一定的距离，暂不能实现地铁出行。

从今年房企的拿地上可以看出，这几年热衷拿地的房企在2023年开始变得更为谨慎。

以华润为例，2022年，华润在深圳拿了8宗地，成为全年在深圳拿宅地最多的房企；而2023年仅拿了龙岗的一宗三类居住用地，在深圳拿地仅花了0.75亿。

华润去年拿地的盘，陆续在今年入市，仅有龙华超核项目、光明润晖府卖得还不错，其它项目均卖得一般，去化成为难题，这也是大数开发商当下的难题。

【娟子评房】 所属房网/咚咚找房平台 资讯中心团队原创号，未经授权不得转载。

地产曝料、信息分享欢迎加娟子微信！