2023年，深圳楼市经历了什么？新政+4.1%利率+新房折扣加大...

2023年年初的场景还感觉就在不久前才发生，转眼间就到了2023年的年尾，一晃眼，新的一年就马上要来了。

这一年，对于深圳楼市是不简单的一年。一边是楼市政策接二连三的出台，另一边是深圳楼市市场，不管是新房还是二手房，调整更加深度了。

这一年，对于深圳交通、教育来说也是不简单的一年。深圳地铁5期在2023年开始建设，而且进展很快，再一次体现深圳速度；深圳的教育集团化也开展的更加深入，不仅是四大、八大组建集团，各区老牌口碑好的学校也开始组建集团纳入周边学校。

这一年，积分入户重启申请，2万个名额落定；恒大等企业出现问题后，不少项目经历了艰难的寻找“下家”的过程。

我们也一起梳理一下2023年一整年，关于深圳楼市都经历了哪些事？

1 这一年，深圳出了多少楼市新政？

1、先从东莞、惠州政策讲起，这一年，他们有什么变化？

2023年一年，各地都传出楼市放松的政策，有些城市选择了一次调整到底，比如东莞和惠州：

东莞在2023年1月就取消了二手房参考价，之前东莞218个楼盘只能显示参考价价格，如今全部显示真实售价；同月也就是1月，就出了第一波新政，1月6日起，东莞住房信贷政策调整，包含全市不查房；144平以上，首付也降至2成等，更是在2022年12月末，就全面取消了实施6年之久的限购政策。

惠州早在2022年4月，就全域没有了限购。今年年初，将限售由3年调整为1年。今年9月，推出了二孩家庭公积金额度上浮20%等优惠政策。

但是从整体来看，东莞、惠州的楼市起色并不大，东莞取消这二手房参考价的这一年，不少小区显示的价格已经明显远低于之前的参考价。

以东莞成交量红榜上的虎门南部湾万科城为例，参考价曾经到30016元/平，2023年年初的时候报价还是在2.8万/平左右，2023年年末，报价已经在2.2万/平左右，甚至有个别房源的报价跌破2万。

（截图来源：东莞链家网站）

而惠州的楼市如何，听不到太多声音。不是因为惠州楼市没有变化，没什么可说的，而是在这几年时间，很多依靠房地产生存的惠州房地产自媒体都“解散”了，发声的“人”少了。

（很多惠州房产自媒体已经解散，订阅号停更）

这些现象说明，至少东莞、惠州的房地产市场目前来看还是谈不上起色的，归根结底，东莞、惠州的房地产市场非常依赖深圳房地产市场，深圳房地产市场好，东莞、惠州的房地产市场自然好，反之亦然。

因此，虽然说深圳的楼市新政只是“管”着深圳的楼市，但是它的影响力却非常大，间接影响了东莞、惠州楼市的枯荣。

2、2023年，深圳楼市出了哪些新政？还有哪些政策在执行

那么，这一年，深圳楼市都出台了哪些新政，其实是非常应该屡一下，对接下来楼市情况有个判断的依据。

今年一年，可以说深圳都在出台大大小小的楼市新政，虽然没有像前几年一样，一口气出台一个“超级大礼包”，但是细算下来，这一年新政力度加起来也不算轻了。我们来看看这一年深圳都出台了哪些政策：

其中，还有深圳调整利率下限的政策，这个我们接下来和央行的利率调整一起讲。

说回深圳楼市政策，这样一看，今年深圳其实一直都没有“闲着”，一路走来出了七七八八个政策，对楼市影响比较大的新政也出了好几个，比如，认房不认贷、银行贷款不与二手房指导价挂钩、二手房首付调至4成等。

目前，深圳还在执行的楼市政策有：1、入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；2、转让增值税从2年免变5年才免，而且必须是普宅；3、全域限购。

前段时间“吵”的特别凶的“局部放开限购”，目前官方并没有“接话”，至于未来会不会真的有变化，可能还要看明年楼市的发展。

2 这一年，深圳房贷利率一路继续下探！

说完楼市政策，我们必须接下来谈谈今年的利率。

今年其实央行降息并不算多。理一下今年的降息：

2023年，5年期以上LPR共进行了一次下调，在今年6月份；1年期以上LPR今年共进行了两次下调，一次是在6月和5年期以上LPR一起下调，一次是今年8月份。也就是说，2023年整年，央行仅下调了一次房贷利率。

2023年贷款市场报价利率（LPR）两次调整如下：

 ● 6月20日，连续九个月未变动的LPR迎来久违的下调，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。

 ● 8月21日，1年期LPR由3.55%降为3.45%，5年期以上LPR维持不变，依旧为4.2%。

我们从2019年10月8日房贷与LPR挂钩开始，从2019年10月开始这4年来，房贷利率总体是一路下调的。

今年虽然央行仅下调了一次房贷利率，但是今年利率上真的下调了很多，不仅照顾到了买房的置业者，包括之前高利率的业主也得到了优惠。

主要是两次下调：

1、对已经买房的人：首套存量房贷利率下调

中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的通知，从9月25日起，银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。

2、对将要买房的人：深圳下调房贷利率下限

9月29日起，深圳调整优化个人住房贷款利率下限。首套房贷下限为：LPR-10个基点；二套房贷下限为：LPR+30个基点。

此次下调，由原来的4.5%(LPR+30bp)下调至4.1%(LPR-10bp)；二套房由原来的4.8%(LPR+60bp)下调至4.5%(LPR+30bp）。

首套房房贷利率降至4.1%，对买房人来说是非常大的一个友好，利好政策和低房贷利率一起，组成了今年买房的利好的两只翅膀。

3 这一年，深圳各区新盘楼市折扣在加大

说完楼市新政、利率，咱们再来谈谈一个今年的重要现象，就是新房折扣！

2022年的时候，还是坪山、龙岗等地的新盘折扣力度比较大，今年形势又有了新的变化，就是基本绝大多数新盘都有折扣，八几折已经常见。

我们在这里大概以个盘的现象，来了解一下各个区域的打折力度：

光明：12月13日，光明一楼盘开盘，开盘当天所有折扣加起来打到了“87折”，位于光明凤凰街道，折后总价约295万起，折后最低单价约3.55万/平，当天销售约313套，去化约68%；另外一个比较有名的是光明中心城的楼盘，开盘当天折后最低约3.66万/平起。

前海：前海最近有个之前的“网红盘”开盘，没有折扣！开盘当天基本卖完了！在目前折扣遍地的大环境在，至少说明在目前的深圳楼市下，真正的热盘还是可以不需要打折就卖完的。

龙华：12月，龙华北站一旧改盘开盘，开盘折扣打到了“85折”，折后单价5.83万-6.95万/平。开盘当天据了解卖的还不错，去化417套，去化65%，销售29亿元。

坪山：坪山的价格折扣就更“卷”了，坪山有一个盘正常首付最低可以打到“75折”。

龙岗：不少龙岗新盘的开盘折扣可以到85折左右。比如，坪地某盘开盘折扣88折，12月开盘的大运新盘，开盘当天折扣88.5折，折后单价4.12万/平起。

宝安：之前沙井万丰的网红盘，如今开盘也需要给折扣了，但是相比于其他楼盘来说，还算力度不算大。11月该曾经的网红盘开盘享97折优惠，折后单价4.8万/㎡起。

从各区新盘折扣现象可以看到，八几折的折扣已经非常多了，但是市场不是所有的楼盘都需要打折扣，还是有一些楼盘，依然是市场的宠儿。

4 这一年，配售型人才房→共有产权房→配售型保障性住房

说完，深圳房地产市场的“三件套”，我们来说说现在越来越多人关注的保障房，2023年也是变化很大，而且接下来还可能会有非常大的发展变化。

2023年1月，深圳发布保障性住房规划建设、公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房管理办法（征求意见稿），公开征求意见。

这里有一个非常大的变化，就是深圳计划接下来建设共有产权房，不再安排建设安居型商品房。配售型人才房和安居型商品房或将成为历史。

共有产权房最大的特点是销售价格按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定，购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%。

但是在2023年末，又有一个新的消息释放了出来。

12月末，据新华社消息，中央经济工作会议召开，会议解释了为什么启动新一轮保障性住房规划建设？保障对象是谁？谁来建？如何管理？

提到将保障性住房建设，分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房，按保本微利原则配售。

特别提到，新一轮保障性住房规划建设过程中，将采用“新房新政策，老房老办法”的原则，保障性住房政策实施前已配售的共有产权住房、人才房等，将继续执行原有政策。

而深圳据了解已经启动了“首批配售保障性住房”的建设，至少有8个项目。

5 这一年，深圳地铁5期11条地铁定了！5期轨道开始建了

说完保障房，今年对于深圳来说，还有一个很大的好事，就是地铁5期开建了！

6月26日，深圳官宣“轨道交通五期顺利开工建设"。线路包括，15号线（计划6月底前开工建设），17号线一期、19号线一期、20号线二期、22号线一期、25号线一期、27号线一期、29号线一期、32号线一期、10号线东延（深圳段）、11号线北延（深圳段）等11条线路。

规划线路总长185.6公里、总投资1952亿元。本次规划线路数量及里程均为深圳历史之最。

目前，深圳已开通运营16条地铁线路，总计547公里。待地块五期规划线路2028年全部建成通车后，全市城市轨道交通通车里程将达到831公里，位居全国各大城市第五。

本次5期建设，我们看来看看各区域涉及的地铁线路：

东莞涉及2条；19号线涉及坪山；32号线涉及大鹏，大鹏实现地铁0的突破；龙华涉及3条线路，分别经过罗湖、福田、南山，其中，22号线是观澜到福田，25号线是宝安石岩、龙华到罗湖，27号线是坂田、龙华到南山高新园、前海；平湖涉及一条线路，17号线到罗湖；15号线、20号线、29号线，涉及宝安、前海、南山等地。

6 这一年，教育集团化，深圳只谈“教育”，不再谈“房”

说完地铁建设，咱们再来谈谈教育。

2023年，各个区的教育集团化仍然是明显加快，而且值得一提的是，曾经以四大、八大这样的教育集团纳入新校的模式，正在悄悄改变，更多的学校，包括区域性的老牌学校以及四大的区域性学校也开始组建新的教育集团。

10月，龙华区揭牌了12个新教育集团，包括龙华区新华中学教育集团、龙华区实验学校教育集团、龙华区外国语学校教育集团、观澜第二中学教育集团、龙华区第二实验学校教育集团、华东师范大学附属深圳龙华学校教育集团，以及6所幼教集团。

12月，宝安区优化调整深圳市宝安中学（集团），新组建深圳市宝安中学外国语学校 （集团）等4个教育集团。宝中外国语从原宝中（集团）退出，新成立宝中外国语集团，另外，海韵学校、西湾小学这两所宝安老牌学校，各成立一教育集团；宝安沙井受关注度颇大的深外宝安学校，也在此次新成立集团，纳入涉及19所学校。

12月，光明区再添两个基础教育集团，分别是深圳实验光明学校（集团），首批成员校深圳市光明区塘尾第一学校（暂定名），深圳小学光明学校（集团），首批成员校深圳小学光明学校中心校区、深圳市光明区狮山小学（暂定名）。

大规模集团化办学的作用下，不光是深圳快速建立新校的水平得以保障，还有这些区域性老校的发展也越来越好，如今再谈起深圳“学校”，似乎已经只有“教育”，不再谈“房”，是2023年一个明显的转变。

7 这一年，有房企已“退圈”，有项目艰难找“下家”

2022年，保交楼作为全国楼市一个重要的政策着力点，效果是非常明显的，2023年，“保交楼”已经深入人心，在深圳住宅项目尤其做的不错。

但是相较于住宅项目，有些其他产品项目可以说是在艰难中寻找出路。

1月4日，珠海华发发布《关于拟收购深圳融华置地投资有限公司 51%股权的公告》，深圳冰雪文旅城运营商“易主”，华发35.7亿接盘融创冰雪文旅项目。

2023年年中，深圳世茂深港国际中心拍卖，一拍起拍价130.44亿元，遭遇流拍，二拍起拍价降至104亿元，依然二度流拍。

7月，原恒大深圳湾超总项目已经由深圳安居建业接盘成为新业主，项目由万科代建、中建四局施工。

10月，龙岗坂田重点办公项目佳兆业中央广场二期5栋，官宣引入龙岗国企复工，而一个月后，佳兆业再次发布公告，与龙岗安城投公司取消合作。

还有在2023年已经退市的泰禾，坪山泰禾广场与业主签订“退房意向书”，办理退房。想当年，泰禾进入深圳市场出现的方式可以说太瞩目了，拿下深圳单价地王的深圳泰禾院子，一朝成名天下知的感觉，可惜的是，泰禾院子不知何去何从，坪山泰禾广场已经办理退房。

如今打开股市，搜索“泰禾”，已经显示“已退市”，短短几年时光，不免让人唏嘘。

8 这一年，深圳等待2年的积分入户再次启动，来了，可以入深户了！

唏嘘过后，我们最后来个2023年的好消息收尾，那就是，暂停2年的深圳积分入户在今年启动申报了!

2023年2月，深圳发布《深圳市积分入户办法》，明确了申请积分入户人员应同时具备的基本条件。积分入户指标由居住情况、参加社会保险年限情况、 见义勇为、负面行为、违法行为等指标组成，入户总积分为各项指标累计积分。

2023年6月，据@深圳公安官网消息，2023年度居住社保积分入户申报工作于6月27日9时正式启动！入户指标共2万个，申请统一通过互联网提交。

12月12日，2023年度深圳市积分入户排名前两万名指标名单公示，今年排名前两万名指标名单中，最高分值为626.8分，最低入围分值为319.8分。

来了，就是深圳人！入户，做个有深圳户籍的深圳人也不错！2023年就要过去了，崭新的2024年马上就要开始，不管未来如何，相信来自全国各地的深圳人始终会努力、上进、乐观、积极，因为新的一年迎接你的肯定是春天的希望与温暖！

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