深圳的房子，正在踩踏式降价？

从2021年208新政起，深圳楼市成交量就开始严重萎缩，房价也急转直下，5000套的枯荣线也成为了可望不可即的目标。

房价方面也出现了全市普跌，相比市场高峰期平均跌幅大约在30%左右，个别小区腰斩，甚至跌幅60%以上。密集性利好政策后的深圳楼市，更多的突破历史低价的笋盘涌现，对比之前的跌幅有过之而无不及。

当下市场愈发魔幻，每一次连续密集的利好政策落下后，市场都是短暂狂欢之后又陷入低迷。正逢2023年和2024年交际，现在的楼市是都否筑底？买房人现在进场能捡漏吗？明年楼市会出哪些政策？市场到底何时回暖？诸如此类成为了大家最为迫切想了解的事……

01.二手房成交溢价率分析

【刚需市场】

新房+人才房的双重夹击下，刚需类的产品价格底线在不断探低。

像宝安领航城领秀花园，81平3房，最新一套房源成交价450万左右，相较于2021年历史最高价720万，降价幅度达37.5%。

大冲新城花园，坐拥南山科技园，成交单价却一路探低，最新一套75平房源成交单价低至7.5万/㎡左右。主要是小区业态混杂，住户超5000户。

此外，由于高评估价带来的低首付利好，今年以来也是片区热门成交小区。

【改善市场】

改善产品不逞多让，尤其是此前从被热捧到被质疑的网红盘，普遍挤掉了跌掉了20%~40%的泡沫。

代表性诺德假日花园，近期落实到的成交单价10~12万/㎡，相比巅峰期的17.5万/㎡也是回落明显。

现在价格腰斩，早已不具备投资价值，但大社区生活氛围浓厚，加上上车门槛较低，还是吸引了不少有自住需求的朋友。

【豪宅市场】

从上述可得，当下刚需和改善楼市成交量有一定上涨，但从楼盘涨跌看，下跌居多。想必大家更关心，作为深圳楼市风向标的豪宅市场情况又如何呢？

新政发布之后，叠加此前的双证合一，深圳湾双拼房成交也变得活跃起来。

据不完全统计，代表性楼盘三湘海尚、卓越维港、鸿威海怡湾、阳光海滨、皇庭港湾等，价格区间在2000-3000w左右不等。像近一周，我们也落实到鸿威海怡湾、阳光海滨等笋盘的成交。（详见上图）

但据中原统计，深圳挂盘量较高的170个有效豪宅小区（挂盘平均面积超144㎡），其中有105个豪宅小区挂盘价下滑，占比总量的61.7%。

02.新房成交数据分析

新房市场更不用说，库存积压严重，各片区楼盘之间的价格战打得火热。

尤其是临近年底和双十二大促，开发商为缓解资金压力，新房降价遍地花开。

降价都算不上什么了，甚至连低首付都出现了！网传深圳龙华新房富基云珑府首付仅需0.5成，剩余的2.5成开发商直接送。

全网发酵后，开发商随即出来否认。犹记得9月份的时候龙华一新盘曾经打出“买一送一”旗号的也是富基云珑府……

近一周，龙华、福田、宝安多盘取证入市，但多数并未引起较大的关注。

其中热度较高还是北站中洲迎玺花园，靠低折扣强势出圈，一个85折直接把北站价格体系打乱。据开发商消息，其开盘销售417套，去化65%。

03.菲菲楼市观点

近期（12月03日—12月09日），据深圳住建局官方统计，深圳二手住宅成交855；新房住宅成交465套。

整体来看，密集性利好政策后的深圳楼市，成交量略有回升，但却涌现出更多的突破历史低价的房源。

新房方面，开发商使劲吆喝，购房者观望等折扣，0.5成首付、北站5字头的砸盘价接连出现。

这不是单个楼盘的问题，每年最后一个月都是房企销售回款的重要节点，每到这个时候，各大房企都要‘用尽浑身解数”来营销造势卖房。

除了普通商品房打折，安居型商品房也在打折。曾获得693户认购家庭的安居梓和苑，也发布了“年终置业钜惠”的消息。

既有“价值10+万置业礼包”“3年物业管理费”，又有“申购看房礼”“成功认购礼”“准时签约礼”三重礼。

当新房内卷情况下，二手也在不断在挤水分。虽然成交量在增加，但是很多核心小区也出现了普跌……

现实的种种指标也说明，楼市大时代已经过去了。过去10年，楼市涨得轰轰烈烈，这是政策的必然，也是历史的必然。如今，盛极转衰，普涨时代已经结束。这不仅仅指楼市，金融产品的风险性更是如此。

相比比起抓不住看不到的股票、信托理财来说，优质的不动产如果在满足自住的同时，又能在适当的时候又能持续出租出售带来收益还是成功的。

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