深圳楼市新的分化正在形成！价格探底了？

一

这两个月深圳的推盘总量加起没有9月份多，很明显，深圳楼市的新房推盘量有所放缓。

最近有点尴尬的是，开发商推盘也卖不动，不推又不知道什么时候会有起色。

本身10月份的“银十”并没有迎来好的收官，从成交上来看，10月份对比9月份有所上升（二手房住宅成交2774套，一手住宅成交2599套），但实际上因为数据的统计有滞后性，所以大部分成交是9月份的。

在8月底以及9月初的政策（8月底深圳出台的认房不认贷政策）有所影响，但这波热度并没有持续多长时间，所以10月份市场又差了，想买房的小伙伴们似乎在等大招出来。

10月份深圳预售了8个住宅盘，买得好的就龙华的众福红山印，仅有183套住宅，200多批客登记，开发商说开盘当天说卖了8成。

前海瑧玺家园，这次打折开盘，推了320套住宅，目前官网的备案是186套，成为10月份推盘项目中目前销售备案最多的项目。

其它的项目，包括宝安、光明的，目前已知的销售均不超过20套。

因存在备案（签认购）的延后，以下数据仅供参考：

为什么说10月份还不如9月份了，大家可以看下同期统计的9月份新盘开盘情况。

下图是娟子10月7日统计的9月份开盘情况，同样存在备案延后的情况，但9月份开盘的项目当月去化明显要好一些。

以上为10月7日统计的9月开盘去化情况

10月份开盘的新盘给人的感觉是：“卖不动，根本卖不动”。

那么，11月份会好一点吗？

11月份已过半月，目前5个住宅新房项目获批预售，其中龙岗占了2个项目，共有2600套房源。

光明学府朗园也有829套房源，目前还在登记中，此项目本次预售共推出790套建面约88-143平的3-5房，总价288万起！开盘叠加97*97*92*99折，单价3.3万/平起。

此外，位于龙华的卓越柏奕府121套房源，项目推盘还闹出了“0登记声明”的乌龙。

万丰海岸城瀚府这次推出491套房源，但仅有263批客登记，目前开盘的情况不知，但却免不了曾经的“网红盘”一次比一次冷淡的事实。

网红盘已不在红，即便是南山的优质盘，现在也很难喜提“日光”。

2023年还剩下1.5个月，新一轮的开发商业绩冲刺可能会到来。

二

在成交量低迷的情况下，价格仍在陆续创新低。

尤其是光明、坪山、沙井等片区，今年的价格变动很大，如，光明从以前的近5万/平的价格，个盘开发商打折到3万/平出头；坪山的价格从近4万/平的价格，回归到2字头；而沙井片区从近6万/平的价格，向4字头下探……

包括目前时不时传出来的项目折扣，如龙华的楼盘“卓越和奕府”，项目日前启动85折甩货，同时发动中介带客，11月4日起佣金上涨，成交1套佣金约42万起。

在双十一，深圳多盘推出了特惠，包括南山的绿景项目，一套建面约125平的户型，从总价约1581万，降至1439万，优惠超140万，直接省出了一套小房的首付。

11月14日，坪山某盘甚至传出最低75折的折扣+低首付，单价最低2.7万/平，被爆出来后，听说折扣又停了。

上图为网友爆料信息，仅供参考

目前，开发商面对的销售压力降价成为一种自救方式，但事实上，降价只能解决燃眉之急。

片区的供应量在不断增加，库存量也越来越大，这也使得置业者越加不敢下手。

现实是，新推盘的盘其实都想抓住开盘的第一波热度，如果开盘就卖得很差，后面基本上也很难卖得动。

我们最近统计了深圳目前各片区在售的存量房源，具不完全统计就有180个盘在售（包括公寓），具体可以看下专题》》》 深圳新房大盘点：300余盘一站看完！——最全选房清单来了

我们在统计过程中，很清晰的发现，在2021年以及之前，住宅新盘大多数卖完了，剩下的基本上是这两年新推的项目。

三

目前深圳房地产市场的分化，是商品房和人才房（安居型商品房）的分化，尽管商品房卖得不怎么样，但人才房（安居型商品房）地段好的房确仍能引来数以千记的家庭申购。

比如，最近申购的人才房，如位于南山的深铁熙府推817套房，申请合格家庭1325户；深业颐瑞府、御棠上府702套（其中两房户型420 套，三房户型282套）房配售，合格家庭达9348户……

商品房市场成交量下探，导致价格下探，买涨不买跌的心理使得更多人选择观望；加上市场环境，及就业的改变，许多人对自己的未来职业预期存在不确定性。

加上，在房子不涨的行情下，更便宜的人才房和安居型商品房成为置业深圳的另一种选择，所以说，购房需求还是在，只是当下的市场环境让大家心理的预期发生了变化。

整体来说，现在的房地产市场确实不如人意，建立信心比黄金重要。

日前，万科郁亮在金融机构交流会上表示，目前的房地产市场，冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题。

楼市正在蓄积自发修复的势能，目前还存在的难点是“想买”的问题，就是恢复消费者的信心。

要做到这一点，首先需要行业保持稳定。一个总是出问题的行业，消费者信心很难巩固，保持行业稳定需要市场各方共同努力。其次是需要时间，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。

对于目前的市场行情，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前房地产的困局，并非“周期论”（周期波动）能解释，而要用“转场论”分析，即从上半场到下半场的转换，或旧模式到新模式的转换。现在看，转换的痛来的太大，原因就在于，推动楼市上半场20多年“单边上涨”的动力，下半场都触顶或褪去了。

用“转场论”来分析，房地产的上下半场、新旧模式的切换，可谓是底层运行逻辑的彻底变更。支撑上半场房地产持续20多年繁荣的动力，趋势性地褪去了，而新模式的打造，还在探索中。

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