重磅案例！广东高院：支持中介“吃差价765万”！

作者｜张茂荣

“非标”房地产争议解决专家，粤湾律所主任 首席律师

买一套房子，被“吃差价765万”，三级法院：“吃差价”合法，买家全额支付！

这是笔者见到吃差价最多的一个房产纠纷案子了！

基本案情：

2019年9月，买家与钟某（中介公司人员）签订《房地产买卖合同》，以3736万元（为方便记忆，四舍五入取整数，以下均同），购买深圳市南山区某高端物业，因房产尚在开发商名下，合同约定，买家逾期付款，按日万分之五支付违约金；备注约定：如买方直接从开发商过户到名下，不追究卖方差额责任。

签约当日，买家支付钟某购房定金373万。

2019年10月，买家与开发商签订《深圳市房地产认购书》时，方知成交价仅为2971万，差价足足765万！

2020年3月，涉案房产按一手房交易程序，在买家支付开发商2971万购房款后，过户到买家名下。

笔者代理二手房天价违约金：730万、698万！

买家起诉：要求钟某双倍返还购房定金共计746万

买家认为：钟某对涉案房产没有处分权欺诈签约，涉案房产交易是自己自行与开发商通过正常一手交易完成，遂向法院起诉要求解除与钟某所签《房地产买卖合同》，钟某双方返还已付定金共计746万。

钟某反诉：要求买家补齐差价款392万并支付违约金310万

钟某认为：涉案房产为投资人从开发商处认购后对外销售的，因考虑到从开发商过户到自己名下再过户到买家名下耗时较长且程序繁琐，故而通过“沟通、协调、运作”，直接从开发商过户到买家名下，根据合同备注约定，不但不应退还定金373万，买家还应支付剩余差价款，反诉要求买家支付剩余差价款392万并按日万分之五支付逾期付款违约金（截至2020年6月9日为310万）。

开发商证明：不知晓买家与钟某之间的交易

庭审过程中，开发商向法院证明：仅是通过中介概况转介客户，与相关购买人签订认购书及买卖合同正常交易，并不知情买家与钟某之间的交易，亦非根据钟某协调在知晓其与买家交易的情况下配合买家做的一手现房网签与过户。

第三人开发商的主张（一审判决书内容）

一审判决：买家支付钟某剩余差价款392万，驳回买家全部诉讼请求！

深圳市南山区人民法院审理认为：

1、买家与钟某所签《房地产买卖合同》合法有效；

2、合同明确约定“如买方直接从开发商过户到名下，不追究卖方差额责任”，结合各方递交的证据及各方当事人庭审陈述，综合认定买家明知签约时钟某并非业主，且钟某可协助配合买家达到从开发商直接过户的目的，后通过钟某协助，买家已实际从开发商处直接购房，双方的合同义务均已履行完毕，买家又以钟某无权处分导致履行不能主张解除合同并要求双倍返还定金没有依据，不予支持；

3、《房地产买卖合同》义务已经履行完毕，钟某有权要求买家支付剩余合同价款，即约定的3736万减去买家已付定金373万再减去买家支付开发商购房款2971万的差价392万；

4、在国家“房住不炒”的定位之下，钟某这种利用不规范手段来赚取房屋差价的行为与国家为促进房地产市场平稳健康发展的调控精神背道而驰，并不值得鼓励，故对于违约金主张不予支持。

2021年3月3日一审判决：

买家（反诉被告，本诉原告）支付钟某剩余转让款392万，驳回买家的全部诉讼请求，驳回钟某的其他反诉请求。

二审判决：驳回买家上诉，维持一审判决！

买家不服提起上诉，深圳市中级人民法院审理认为：

买家在与钟某签订买卖合同后，已经将涉案房产过户至名下，但没有按合同约定支付全部款项，行为有违诚信原则，一审判令继续支付购房款并无不当。

2022年7月18日二审判决：驳回上诉，维持原判。

再审裁定：驳回买家再审申请！

买家仍不服，以开发商已确认不知情自己与钟某之间的交易，出售涉案房产与钟某无关，自己与开发商签订《深圳市房地产认购书》和与钟某签署的《房地产买卖合同》没有任何关系，和钟某签署的《房地产买卖合同》并未实际履行为由，向广东高院申请再审。

广东省高级人民法院审理认为：

在案涉合同无法定撤销事由并被依法撤销的情况下，买家主张钟某无权获得案涉房屋转卖差价依据不足，一、二审处理结果并无不当。

2023年10月18日再审裁定：驳回买家的再审申请。

张茂荣律师说：两合同关联性很重要，案涉法官自由裁量权！

1、本案中买家买同一套房子，分别与中介方钟某和开发商签署了两个价格相差765万的买卖合同，钟某主张是认购开发商房屋后再出售给买家的，买家主张是自己直接向开发商购买的，故此，笔者认为两个合同的关联性是案件的重点：

如果涉案房屋是钟某认购后，通过钟某协调，以“更名”方式，促成开发商与买家签订，则两个合同具有关联性，开发商合同的签订即是在履行钟某的合同；

反之，如果没有证据证明涉案房屋为钟某认购，开发商出售涉案房屋给买家与钟某无关，则两个合同没有关联性，无法认定开发商合同就是在履行钟某合同。

2、本案中，开发商当庭证明与买家的交易与钟某无关，且不知晓买家曾与钟某签署过买卖合同，但相关证据显示，涉案房屋确曾经由钟某认购，后与买家不认识的案外人彭某（其他房屋认购方）换房退出，相关人员（案外人彭某主张是开发商，开发商主张是彭某）在买家不知情的情况下，伪造彭某与买家结婚证、买家户口本、身份证，通过“夫妻更名”方式，由彭某申请将涉案房产更名到买家名下，其后开发商与买家签署的认购书和买卖合同，据此：

涉案房产是在买家毫不知情的情况下，相关人员通过伪造买家与不相识人彭某的结婚证、买家户口本、身份证等违法犯罪手段，通过“夫妻更名”方式，由开发商与买家签约过户到买家名下。

如此一来，争议焦点又转移到通过违规、违法乃至犯罪手段获取利益并致他人损失的行为是否受法律保护的问题，这种违法违规乃至犯罪手段的“沟通、协调、运作”是否可以认定为钟某合法的履约行为

虽然一审、二审、再审均认可了两个合同的关联性，判决了买家全额支付765万差价，但并没有就相关人员通过伪造买家结婚证、户口本、身份证的违法犯罪途径，与开发商进行“沟通、协调、运作”的行为效力作出评价，而通说认为违法犯罪行为对应的民事行为当然无效。

故此，如果换法官审理，将审查重点放在两个合同的关联性和相关人员违法“沟通、协调、运作”行为效力评价，将相关人员伪造证件涉嫌犯罪事宜移送公安机关侦查，结果或许完全相反，此曰：法官自由裁量权！