不及预期？“金九银十”黯然谢幕…

一、一手房成交数据分析

01、供应与去化

过去的10月份，深圳住建局披露最新楼市数据：

一手住宅2654套，环比涨27.84%。从成交趋势来看，终于结束了8、9月的两连跌。

（但值得注意的是，网签存在一定滞后，当前数据更多反应的是1-2月之前的实际新房成交。）

从供应上看，开发商推盘情绪不如金九，全市新增一手住宅预售面积40.5万㎡，共计4189套。

此外，库存挤压仍维持在较大的区间。截至10月底，整个深圳新房库存面积为498.3万平方米，去化周期持续上升至18.5个月。

02、新房市场真正的“顶流”

来到十月，新政后劲明显不足。

其中新盘中关注度较高的当属前海的瑧玺家园。10月22日开盘，333批客选320套房。

据开发商消息，最终去化227套房，去化率71%，其中128㎡去化最高，近9成。总收金26亿元。

回顾深圳今年新房市场，人才房才是当之无愧的“顶流”。

截至10月18日，，深圳2023年共入市11633套可售型人才房，并实现去化88.2%，达到今年新房网签量的40%左右。

03、区域与面积

从成交占比看，新房成交主力仍然主要集中在宝安及龙华。

宝安网签660套，环比下跌15%；龙华网签514套，环比上涨53%。

从成交面积看，90-144㎡成交仍占榜首，成交了1434套，改善仍是成交主流。

04、年底将迎来推盘高峰期

临近年底，开发商推盘速度加快，预计11月也将迎来一波供应高峰，从刚需到豪宅应有尽有。

二、二手房成交数据分析

二手房方面， 10月深圳二手房网签量为2774套住宅，环比上涨16%，接近今年5月份水平，但距离3月小阳春还有较大差距。

同时，二手房挂牌量也在持续上升。

据深中协统计，截止10月30日，全深圳在售二手房源超5.8万套，创历史新高。

其中，龙岗、南山及福田三个区域的挂牌二手房源，分别以15475套、10160套及9071套，占据全市前三位置。

01、二手成交溢价率

【刚需市场】

刚需盘，仍处于以价换量的状态，尤其是地段一般或者属性单一的房源，多数房源成交溢价率低于指导价。（见上图）

像大名鼎鼎的龙悦居，63平小两房，最新落实到一套成交跌至354万，折合单价5.6万/㎡，同户型高峰期单价曾高达12万/㎡。

龙岗双龙的海航城，妥妥的地铁口物业，最新一套88平4房成交价280万，折合单价约3.18万/平。而2016年1月，该盘成交单价普遍在4字头起。

【改善市场】

改善市场，优质笋盘正在快速被消耗。

随着片区即将上新风声一出，深高北的走量在加快，且价格有所下调。像金亨利自9月成交一套95平4房1120万后，10月又落实到一套93平成交1010万。

此外，星河盛世，一套132平的笋盘，也在挂盘首日晚上就迅速被市场消化了。同样是因为性价比高，132平850万，相当于此前80多平的价格。

【豪宅市场】

从溢价率看，优质的豪宅产品还是较为保值增值（见上图）。但豪宅市场还是出现了一些变化：

1、以深圳湾片区为例，深圳湾同户型的单证，此前高峰期要高达四千多万。

而双证合一后，像三湘海尚170多平双拼户型，当前成交总价经过小幅上调仅到2900万-2950万之间。

2、蛇口双玺海之门，一套半个多小目标的大户型，挂盘三天内迅速成交。除了业主诚心让价外，也恰恰说明优质资产流通性快。

三、菲菲楼市观点

金九银十已落幕，市场并未如预期喜人。

新政后劲不足，主要是因为深圳依然是楼市调控政策最严的城市之一。

像昨日有关“深圳将对外展示实际放盘价”的消息在网上疯传。但据透露，该计划已被临时叫停。

“以价换量”还是当下主流。

据统计，深圳10月份已经有71%的二手房是低于参考价成交的。这一占比与9月相比大幅度提升了10个点，与今年1月比更是近乎翻倍的增长。

同样，10月新房住宅预售面积前三分别为鸿荣源珈誉府（开盘92折） 、绿景白石洲璟庭（开盘86折）、超核紫云府（开盘91折），基本也是走打折促去化的路线。

10月深圳虽未有大的楼市政策落地，但国家层面仍释放了众多重磅利好：

从一万亿国债大放水、到新一轮“房改”启动、再10月底举行的中央金融会议上强调房地产要“因城施策”用好政策工具箱。

你们觉得，接下来的11-12月楼市，还会迎来利好吗？

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