8月深圳楼市：二手结束四连跌！一揽子利好加成有多大？

深圳8月新房住宅成交2199套，环比下跌30.32%。二手住宅成交2422套，环比上涨7.22%。

一、新房成交数据

• 供应与去化

过去的8月份，深圳住建局披露最新楼市数据：

一手住宅成交2199套，环比下跌30.32%。从成交趋势来看，继6-7月新房成交两连涨后，8月深圳新房市场出现回落。

网签存在一定滞后

从供应与库存来看，8月份，深圳全市新增一手住宅预售面积54.9万平，5702套房源，比7月份多了近4成。

截至8月底，整个深圳新房住宅库存面积为464.8万平，去化周期超15个月。

新房整体去化压力大，从“价格回到7年前”、“五折卖房”、“降价补差价”到“买一送一”等销售奇招层出，堂堂一线城市各大楼盘竞争白热化堪比“双十一”电商促销。

• 区域与面积

从成交占比看，8月区域成交呈断层式分化。

宝安新房的成交依然位居榜首，网签量1036套。但第二名龙华时，网签则只有369套。第三、四名龙岗及光明也只有200余套。其他区域更是寥寥几十甚至几套。

从成交面积看，90-144㎡成交仍占榜首，成交了1302套。

• 9月近万房源将入市
  

8月份共计16个新盘取得预售，为市场供应了6481套新房住宅。

其中去化较为突出的是网红盘珈誉府的加推，开盘卖了596套，去化率73%左右，揽金约28亿，为9月份开了一个好头。

9月深圳新房供应将迎来高峰期，预计有18个新盘住宅入市，近1万套房源。加上深圳目前4.6万套的新房库存量，竞争压力依旧不小。

二、二手房成交数据分析

与新房不同，二手房成交量终于结束四连跌。8月深圳成交2422套，较7月份增长了7.22%。

从成交特征看，刚需市场比价格，而改善、豪宅成交则拼价值。

• 二手成交溢价率

【刚需市场】

刚需市场，当下正是优质笋盘的价格低谷期，成交房源仍以低于指导价为主。

我们观察到，龙华在当前有30多个在售的情况下，壹成中心大盘的成交热度比此前更高。

红山片区某公司释放出几套星河传奇89-105㎡房源，也立刻被一抢而空。主要是现房+高得房率+价格比新房持有成本还低。

此前高峰期800多万的小户型，现在基本都回落到750万以下了。再加上对比新房来说，这类二手无论是使用率还是周边配套等，都比新盘期房更胜一筹，急于上车的朋友不妨可以多到市场看看。

【改善市场】

改善市场，在市场整体成交周期拉长的情况下，部分业主为了快速出货/置换，涌现出一批性价比较高的笋盘。

博林天瑞，出现一套79平成交价格在900万左右的房源，挂盘3天立刻售出。79平算是小区中稀缺的小户型商品房，而且使用率高达100%。

招商海月花园三期，也出现一套135㎡的超笋盘，最终以1350万的总价迅速成交，单价低至10万出头。要知道今年以来，三期的成交房源多为12万/㎡。

此外，一些舒适度欠佳老破大及泡沫较大的楼盘，成交价也回落明显。

【豪宅市场】

两千万左右的客户，在市场还是较为活跃，早在政策出来就已经闻风先行。宝中壹方城等次新豪宅、科技园、香山美墅在下半月成交较多。

此外，金融方面中植系的爆雷，也让高净值人士了解到优质房产的安全性更佳，所以下半月也成交了多套三千多万到上亿的大平层及别墅。

三、菲菲楼市观点

虽然中上旬，市场整体在等待中心态落至低谷，无论是新房还是二手，基本都是以价换量。

但据菲菲楼市了解，早在8月初，某央企即以“政策将在9月初落地”的信号吸引客户。

果不其然，8月底9月初，从人才房申购规则、公租房新规再到认房不认贷、降利率、降首付等一揽子利好政策齐落地。

市场的反应速度是最快的。从8月30日，深圳住建局亦发文官宣自8月31日起执行 “认房不认贷” 政策后。

深圳楼市某二手房APP截止当天18:40新上二手房源 2082套，比8月30日增涨约9.06%。可以预见，接下来的深圳楼市将出现成交量上涨、挂牌量攀升、结构化回暖等现象……

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