7月深圳楼市：政策黎明前夕，房价触底了吗？

一、新房成交数据

【供应与去化】

过去的7月份，深圳住建局披露最新楼市数据：

一手住宅成交3156套，环比上涨3.5%。从成交趋势来看，一手住宅成交量连续2个月上升，并创下近3个月新高。

尽管大势看上去一路上升，但当前一手住宅市整体仍处于低位。

从平均数看，2022年月均成交4336套，2021年月均成交3782套。

从库存量看，截止7月底，全市可售住宅房源42754套，一手住宅库存量大。

从去化周期看，深圳目前一手住宅的去化周期达到14.9个月，为近一年以来的次高。（数据源于美联物业）

因此，新房热的表面下，其实异常凶狠的价格战及营销大战早就一发不可收拾。

从沙井珈誉府点燃战火后，近期深圳多个新盘纷纷效仿，93折、88折、86折，动不动就把同片区价格拉回到几年前，还有送购物卡、物业费等骚操作。

【区域与面积】

从成交占比看，7月宝安新房的成交一马当先。

网签1756套一手住宅，占据全市新房成交的56%，环比大涨145%，也是7月少有的上涨区域，主要得力于7月8号鸿荣源伽誉府开盘。

从成交面积看，90-144㎡成交仍占榜首，成交了1945套，刚改群体仍是购买新房的主力。

【8月19盘将入市】

七月份新房供给严重缩水，从六月的15个入市新盘，直接爆降到七月仅有8个项目获批上市。

8月份深圳预计19盘入市，供应5000多套房源。

二、二手房成交数据分析

二手住宅方面，7月份深圳成交2259套，环比下跌6.1%。自4月以来深圳二手月度成交持续下跌，从高峰期的近4000套回落到如今的2000套左右。

据深房中协统计，深圳二手的成交周期已经拉长到了平均179天/套。

【刚需市场】

刚需市场，从成交溢价率看，基本已经触底。

要知道，此前指导价成交基本集中在龙岗坪山等板块，但近几个月来，中部、西部小户型也基本回调到几年前的价格，全面接近指导价成交已成常态化，不少此前踩在高点入手的投资客已经撑不住了。

像宝中某业主，以还月供的方式，把房子免费送出去，只为不断供。而更夸张的是前海时代，近来出现一套87.22㎡的法拍房，总价845.5万。相比高峰期1678万的成交总价，已是腰斩！

对于预算不足的自住型刚需群体来说，如果价格已经到了你的心里预期价位，可以抓紧时间上车了。

【改善市场】

曾经的网红片区，如前海和宝中片区，在这一轮调整中，整体下幅在20%~35%区间。

南山第一“妖盘”诺德国际，指导价以前，诺德假日价格一路疯涨。经历了长达2年多的楼市低迷期，如今诺德假日花园已成为跌价重灾区。

相比之下，侨香村仍是当下改善成交最热门的小区。去年一整年侨香村成交140+套，但今年到现在，侨香村已经有100+套的交易量了。（可扫码获取侨香村成交数据）

【豪宅市场】

壹方城近来成交量也突然出乎意料的多，这其中有赖于价格回调后，再加上楼盘综合品质较高，市场买单的人不少。

高峰期，壹方玖誉的成交均价在16.6~21万区间，而现在基本成交价在13.6~15.2万。

相比之下，香蜜湖、科技园、深超总及后海四个片区，仍然是1000-2500万高净值人群的置业热门地，整体成交都较为坚挺。

而随着双证合一的落地，双拼房的存在感也变强起来，像此前的海景房卓越维港挂盘价格也从此前的2800万到如今的3800/4000万。

三、菲菲楼市观点

恰逢深圳715已满三周年之际，楼市砸出一个比一个重磅的利好：

7月14日开始，深圳不动产中心推行双证合一政策落地、发布新版房屋买卖合同，增加了“交房即证”等选项；央行支持调整存量房贷利率；中共中央政治局会议强调，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱；住建部深夜发声落实“认房不用认贷”政策。

7月29-31日，北上广深四大一线城市住建局陆续响应中央号召，表态将更好满足刚性和改善型住房需求。

接连数场高层会议，彻底吹暖了楼市预期。以至于很多人关心，一旦涉及首付、税费、房贷“三板斧”落地，将带来哪些影响呢？

目前核心城市存在不少政策优化空间，像“认房不认贷”将影响的是有贷款记录的刚需；“增值税5年改2年”，影响的是卖房的改善业主；“降二套首付”将影响置换大空间的改善客群；“降利率”将影响全部买房和卖房的意向人群……

目前一线城市楼市行情仍较低温，但受未来政策预期影响，市场已悄然出现波澜。根据深中房协统计，有二手房业主不再降价“割肉”卖房，甚至有少数业主悄然撤销了挂盘。如若上述利好落地，将对市场产生较大影响……

更多买房疑问，扫码咨询

▼