深圳的楼市现状：成交楼盘细分为6个层级

今年4月以来，楼市再次急转直下，月成交重回3000套以下，对经济对楼市的悲观预期，比去年下半年更甚。

单从表象来看，深圳二手房市场应该呈现笋盘此起彼伏、成交价越来越低的态势。

市场表现是否如此，我拿宝中近期的真实成交数据来做分析，窥一斑而知全豹。

6月1号至今，宝中成交二手房30余套，成交楼盘我细分为六个层级。

第一层级：13-16万

代表楼盘：壹方中心、熙龙湾。

1、壹方中心：221平4房，2998万，单价13.6万

2、壹方中心：370平5房，4950万，单价13.4万

3、壹方中心：373平5房，5200万，单价13.9万

4、壹方中心：139平3房，2075万，单价14.9万

5、壹方中心：179平4房，2580万，单价14.4万

6、壹方中心：147平4房，2268万，单价15.3万

7、熙龙湾：140平4房，2180万，单价15.6万

8、熙龙湾：130平4房，1966万，单价15.1万

第二层级：12-13万

代表楼盘：宏发领域、天御豪庭

1、宏发领域：140平4房，1748万，单价12.5万

2、天御豪庭：162平4房，2130万，单价13.1万

第三层级：10-11万

代表楼盘：凯旋城、高发西岸

1、凯旋城：143平4房，1542万，单价10.8万

2、高发西岸：266平8房（高赠），4650万，单价17.5万

3、高发西岸：103平3房，1036万，单价10.1万

第四层级：9-10万

代表楼盘：尚都、西城上筑、西城雅筑、天悦龙庭

1、尚都：74平2房，720万，单价9.7万

2、尚都：139平4房，1330万，单价9.6万

3、西城上筑：105平3房，1042万，单价9.9万

4、西城雅筑：97平4房，895万，单价9.2万

5、天悦龙庭：147平4房，1330万，单价9万

第五层级：8-9万

代表楼盘：幸福海岸、深业新岸线、富通好旺角

1、幸福海岸：99平3房，880万，单价8.9万

2、深业新岸线：124平3房，1090万，单价8.8万

3、深业新岸线：125平3房，1100万，单价8.8万

4、富通好旺角：109平4房，930万，单价8.5万

第六层级：6-8万

代表楼盘：君逸世家，卡罗社区，金成时代（宝中边角料）

1、君逸世家：64平2房，480万，单价7.5万

2、君逸世家：48平1房，382万，单价7.9万

3、卡罗社区：70平2房，538万，单价7.7万

4、金成时代：235平5房，1428万，单价6.1万

六月份本来是宝中的成交低谷，一是经济和政策双杀，情绪到达谷底；二是前海的云海湾和一湾臻邸开盘，抢走了宝中的绝大部分意向客户。

六月的宝中在双重绝杀下，能保持这个成交量和成交价，说明了几个问题。

一、对标高峰期，宝中整体跌幅在20-25%之间，未达到想象中的七折。

二、洗盘两年后，宝中的定价体系不但没乱，反而更清晰了。想趁乱拣漏，用三层级的价格拿到一层级的产品，几乎不可能。

三、卖的最好的是壹方中心，不到40天成交6套，说明这个盘在14万的点位获得了支撑，买方开始进场。

四、对标去年11月的市场谷底，成交价未见继续下探，笋盘反而变少。

五、层级越低的产品，支撑力越弱，尤其是老破大，比如金成时代的235平，单价6万就能拿下。

宝中可以看成整个深圳的缩小版，宝中楼市什么样，深圳楼市现在就什么样。

持续性下跌并未出现，多空仍在博弈，业主只要资金链不断，就会选择死扛。

比如我手头的签约客户，有的还要继续买房，总价1500-2500之间，只考虑福田和南山的优质次新。

我让管家摸底了深圳湾、后海、半岛、安托山、科技园的全部在售房源，放盘价并不比年初低，议价空间也不是太大，实在买不下手。

客户想趁淡季抄个大底，我们也想帮客户买套便宜的好房子，但现实却不能如我所愿，我正在劝客户用13万+的价格买一套壹方中心。

这么清冷的行情，为什么看不到笋盘迭出，持续下跌？

一、利空出清

打压楼市的几项利器：调控政策、保障房供应、新盘限价，全部出现了拐点。

指导价已放开，保障房供应大幅减少，安居房人才房停建，新盘限价逐渐上调，信心的确没有恢复，但利空确实已全部释放。

二、 四个一线深圳回调最深

对标北上广，北京房价回调了0.5%，上海1.6%，广州6%，深圳17.7%。

今年上半年，深圳GDP仍保持10.32%的高增长，广东省排名第一，经济仍然领先的深圳，房价一直下跌没有逻辑支撑。

三、业主死扛

对业主来说，只要北上不跌，深圳就有重回高位的希望，无非是拿时间换空间，只要资金链不断，就不会打骨折卖房，卖了房拿钱又能做什么，自己换位思考就明白了。

而资金链断裂的，毕竟是极少数。大家发现没有，近几个月市面上流传的笋盘信息，比去年下半年少多了。

下一步深圳是涨还是跌，要看经济走势，看政策变化，还要看全国房价怎么走，尤其是北上，下一步是横还是跌。