深圳楼市窗口期，如何“走稳”买房之路？

深圳6月新房住宅成交3049套，环比增长9.4%。二手住宅成交2407套，环比-13.67%，今年以来迎来3连跌。

一、新房成交数据

01、供应与去化

6月份，除了市面上在售的新盘，还有14个住宅入市。

诸如海德园、云海湾的热销，充分说明区位核心+未来可期的千万级网红盘仍不缺购买力。

此外，刚需盘也打破了滞销的困境，一些高折扣的新盘成交显著增加。

像坪山的传承启元190万买3房，单价比大湾区的东莞都低；还有南山的丹华公馆，此前一个月才成交10来套，但6月狠心让利打折扣后，直接打出工作日销29套、月销百来套的战绩。

而令人意外的是，一湾瑧邸去化的滑铁卢。

作为前湾最后一块住宅用地，受到云海湾引流+10.7万价格的影响，去化率可以说配不上楼盘的地段+品质。但从长远看，前湾千万级别的新盘竞争力还是杠杠的，相信未来去化不会太慢。

02、区域与面积

从成交数据看，宝安区去化最多，成交718套；其次是坪山区，成交659套，潮樾府、传承启元等是去化的热门楼盘。

从成交面积看，90-144㎡成交仍占榜首，成交了1792套，比上个月的1603套，增多了189套。

03、7月刚需盘供应增多

七月份潜在入市新房有14个。尽管缺乏核心地段的超级网红项目，但也不乏区域级重磅新盘来袭。

二、二手房成交数据分析

01、二手成交溢价率

【刚需市场】

6月刚需市场，低于指导价成交的房源仍是主流（详见上图）。

①300-400多万的小户型或者老小区，成为近来的置业新趋势。

除了二手过户量最高的龙岗区，像布吉的德兴、德福等老小区小户型。近来龙华也落实到丰润花园、华业玫瑰小面积成交。

②而此前踩在高点入手的龙悦居、八卦岭等网红盘，经由市场的调控已经把首付跌没了。

188万入手双荔园临近小区，160万就能入手约30㎡户型八卦岭，390万入手龙悦居四期63m的两房。

③二手成交较差，主要是多方引流：

一是市场缺乏预期，抗风险能力最差的刚需不敢轻易入市；二是新盘、保障房和人才房等的引流。

【改善市场】

①改善市场，6月变动最大的莫过于宝中片区。

自从前海新增供地以来，宝中备受影响。中梁天悦壹号、勤诚达、壹方城等盘挂盘及成交均比之前有回落。

②龙华改善版块，成交也出现了分化：

从同区域不同楼盘看，同样是89平的户型，受到产品品质不同等影响，水榭和金亨利的成交价居然有100、200多万的差距。

从同个楼盘不同节点看，年后尚峻这个盘一直保持月成交10来套，但这两三个月也缩水到2~3套（6月成交的为80平、107平）。

③而侨香村、碧海片区二手成交坚挺。主要是受周边海德园、潮樾府网红盘引流带动，不少落选的转而选择周边的二手。

【豪宅市场】

①二手房方面：豪宅市场仍然以高总价成交为主，像香域中央花园、中旅国际公馆、熙园等盘成交仍是20w+。

此外，主要是受云海湾限价内卷影响，深圳湾、后海、华侨城近来笋盘增多，也间接带动成交量的上升。

光是恒裕6月就成交了4套，华侨城片区（天鹅堡+香山美墅+香山里）也成交了7~8套。

③法拍房方面：6月份，水榭花都三期、半岛三期法拍均顺利成交，顶豪流拍情况没再上演。

令人惊讶的是，深圳湾1号也出现了3套法拍房，这在此前是几乎不可能出现的。

豪宅市场上笋盘+法拍房变多，但消耗的速度也快。可见这一波财富洗牌，已经自下而上轮到了富人。

三、菲菲楼市观点

就在6月份，深圳二手网签量出现三连跌，新房房价下降的同时，房贷利率也逐年下调。

利率自2020年1月至2023年6月，5年期以上LPR已经下调6次，降至了近32年来的最低水平，当前最新LPR为4.20%。

在房价降低+利率下调的背景下，利好的群体毋庸置疑就是刚需购房者，上车门槛显著降低，购房成本得以减少，月供压力有所缓解，这点从新房开盘表现可以看出。

从区域的发展来看，深圳西部楼盘坐实打新主战场了。而二手价格方面创了连续三个月稳定的状态，买家越来越理性。

那么进入7月后，距离深圳最严限购令出台已走过三个年头，释放出来的房票能给为市场做加法吗？单从当下的成交量来看是有一定难度的，除非有重磅政策推荐。

菲菲楼市观察到，在3年口罩影响+3年715政策+2年半参考价政策多重影响下，深圳楼市进入一轮接一轮的调整期。不管是刚需还是资产升级，现在是一个较为稳健的窗口期。

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