刚需观望，千万级新盘大卖，有盘狂销超百亿！

近一周（6月17日—6月25日），据深圳住建局官方显示，深圳二手住宅成交492套，新房住宅成交622套。

01.

新房成交数据分析

继海德园日光后，深业云海湾不负众望日销超100亿，去化95%，接近日光。

此次1460批客户选919套房，经过14个小时的持久战，最后仅剩余约47套房源。

优势在于前海C位桂湾、价格低、性价比高、推盘量大、加上对手的神助攻，如果分批拿证的话，估计能创造几个日光。

除了云海湾的入市，端午假期前后，多个在售新盘项目也加大促销力度：

诸如东部的传承启元190万买3房，备案均价是3.7万/㎡，妥妥的降了1万/㎡。南山西丽的丹华公馆，380万买2房，相比开盘时的起步价480万，直接降了100万。

尽小长假多盘内卷促去化，但除了部分网红盘，其实市场整体新盘客户到访量一般，市场购房情绪并未有所改善，购房者普遍保持谨慎观望态度。

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02.

二手房成交溢价分析

二手成交尚未迎来太大起色，但挂盘量已经逐渐稳定下来。

根据深房协统计，截止2023年6月19日，全市共有53,990套有效二手房源在售，较上周减少246套，挂盘量出现小幅下降。

【刚需市场】

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据菲菲楼市数据显示，近期刚需成交房源，溢价率基本还是在指导价上下浮动。

目前二手区域过户量最高的依旧是龙岗区。像布吉的德兴、德福等老小区这些40、50平的小户型备受关注。

今年以来更是消化加快，主要是因为周边三个地铁口环绕+单价2、3万，方便市区通勤上班又上车门槛低，受到在罗湖上班的年轻人青睐。

而此前坚挺的大前海，现在也出现了业主为了买房亲自造势营销。

前海花园三期一套93.58㎡三房，指导价665万，业主报价516万，业主报价低于指导价150万之多。

不过还没开始发酵，就爆出是业主和中介“自导自演”的一场戏，为了拉高人气以及降低过户交税的金额。

【改善市场】

改善版块，近一周侨香村又落实到几套楼王单位的成交。主要是受海德园引流影响，没打中的人转而留意周边的二手。

按成交价格看，基本上靠北环路的成交在1050~1080万，安静看花园的则在1100万之上。

中部的龙华，壹成六区也成交了一套114平的大户型，尽管不少人说置换难置换慢，但只要让价到位，还是能加快成交周期的。

【豪宅市场】

据乐有家研究中心数据显示，今年以来深圳总价1500万以上的高端项目成交占比持续上涨，6月更是创下新高，达到7.5%。

但近一周，千万级别的意向客群基本都被云海湾这个网红盘吸引走了，二手成交有所回落。

而深圳湾片区，也出现了恒裕滨城、翡翠海岸等盘挂盘价下调情况。

翡翠海岸近3个月挂盘均价

03.

菲菲楼市观点

从近期深圳一二手成交数据看，当下买家都很理性，大都手握现金加房票择机入市。

吸引买家入市的关键要素，主要是价格倒挂明显、产品力、核心地段、学区定位、未来价值等等。至少要占上述4要素才肯决定，也坚决不肓目跟风。

其实买方市场下，这种逻辑才是合情合理的，一来可以锁住价格下限，二来上限有想象空间。

菲菲楼市观察到，连续四周二手成交价都是趋于稳定的，二手房的挂牌量也稳定下来了，各种政策也处于循序渐进，慢坡爬行的状态。如果你是刚需买房，那么把所握好这个阶段上车是好时机。

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