不按参考价贷款后房价究竟如何了?

4月20日，银行按揭贷款悄悄不按参考价了，执行两年之久的以参考价贷款退出了，距离420之后已有近2个月，大家的感觉是房价还在下跌，那么房价究竟跌了多少呢？

目录：

一、不按参考价贷款有哪些影响

二、5月份房价究竟降了多少？三、区域房价因参考价而变四、楼市后续将如何，买房怎么做？

一、不按参考价贷款有哪些影响

参考价被认为是深圳楼市最严厉的调控政策，该政策推出后，全市二手房价格从1.3倍参考价跌倒去年11月的1倍指导价，下跌了23%，涨回去需要30%。

2021-2022深圳二手房价

近两年房价下降有三个主要原因：

（一）参考价是房价下降的原因之一，参考价让房价有了天花板，很难有更高的价格预期。

（二）货币政策在2021年全面收紧也是当年房价下降的主因.

（三）2022经济下行，各行业收入下降是22年房价下降的主要因素。

参考价影响首付更高，那么参考价没了，首付就降了，购买力应该释放才是。其实情况并不然。

因为过去两年买房贷款的方式变了。

（一）2022年开始按揭买房的比例只占到一半，按揭买房除了按参考价以外，还有认房认贷5/6成首付，家庭二套7/8成首付等政策，正常买房首付非常高。所以有一半买房的是全款买，买了之后再贷款，一般可贷到参考价的7-9成。

（二）深圳2020年715政策，购买750万以上的二手房都算豪宅，需要缴纳5%以上的差额增值税，这就导致了很多买房者贷款额度控制在750万以内或全款买，以避增值税。

以上两个原因导致参考价贷款对楼市影响非常小，所以参考价贷款取消之后，没有对二手房价造成大影响。

二、5月份房价究竟降了多少？

（一）按月成交量价

深圳二手房按月成交量价

3月份1.06倍指导价为上半年最高，4月回落至1.04倍指导价。5月大家感觉房价房价降了很多，而实际上，整体上与4月价格基本持平，说明降的不是实际成交价，而是报价，也就是业主的预期价格。

（二）按周成交量价按周成交量价

从按周的成交价格也可以看出，3-5月价格基本维持稳定，全市价格稳定在1.04-1.06倍指导价之间。

看一下典型个盘价格桃源村一期的价格

从桃源村一期的价格看3-5月基本维持稳定，价格比去年底高。

但是最近看到很多楼盘报价情况还在进一步走低。

三、区域房价因参考价而变

参考价政策是以福田为中心制定的，福田的参考价明显偏高，而宝安远离福田明显偏低，南山虽然为全市最高，但与福田比也被明显压低了。

不按参考价贷款后，福田房价失去保护，进一步走低，宝安区挣脱束缚，房价走高。

各区参考价比值

南山区参考价比值4、5月持平，比3月低2%。

宝安区5月房价比4月升高4%，比3月高2%，参考价取消宝安区最受益。

福田区5月比3-4月下降2%，保护没了，往下走。

龙华5月比4月低1%，比3月低3%，龙华新房大量上市，压低了二手房价。

龙岗二手房价5月与3月持平。

罗湖5月比3-4月降1%各区有升有降。整体上5月房价与4月持平。

四、楼市后续将如何，买房怎么做？

我在今年上半年分析2-4房价回暖，5月将停滞或回落，并据此指导价唐老师的客户在春节前赶紧买房，3月底之前卖房，把握波动机会。初步分析下半年9月房价将在低谷全面回暖，这一次回暖短期不会有停滞或回落，所以现在到8月是买房的合适机会。

有能力的刚需抓住现在新房折扣高、二手房价格低的机会，择机选到好房子。怎么选房入群交流吧！