倒春寒来了！一线城市“二套房首付”“认房认贷”，必须要降了

6月2日，久违的地产股狂欢了一波，莫名其妙都涨了，消息面是小作文提及青岛松绑的二套房首付政策，可能会全国一二线蔓延！

一季度楼市小阳春了2个月，进入4-5月市场全面萧条，当下楼市陷入一个非常纠结的地步，很多城市再刺激也没有需求了，但有些城市有需求受制于严格的信贷政策无法释放。

特别是一线城市依然在严格执行的认房又认贷，导致改善要么违规违法经营贷，要么只能放弃置业。

所以现在到了必须全国特别是一线城市取消“认房又认贷”的时刻了！毕竟即使坚持房住不炒，对于名下一套房没有的真实购房者来说，买房要8成首付，的确太苛刻。

1—4月份，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%（按可比口径计算，详见附注6）；其中，住宅投资27072亿元，下降4.9%。

可见，虽然政策不断宽松，但大部分都是市场不行的城市力度大，而一二线城市目前看，松绑有限！5月份实际大部分城市因为各种原因，又一次出现了大幅度的下行。

2023年5月，市场小阳春出现退烧，各地楼市调控政策也依然不断发布，但数量明显开始减少，累计单月房地产调控政策达到了46多次。

和之前主要集中在三四线城市相比，5月二线城市比如杭州、南京等市场开始出现宽松政策，大部分政策多聚焦在优化公积金政策、发放购房补贴等内容，涉及优化限购、限价、引才落户等政策。

杭州、南京等城市放松限购政策，主要涵盖放松限购区域范围，对本地户籍和非本地户籍放宽购房限制等政策。

贵州省、郑州、海南省等省市优化公积金政策，主要涵盖提高公积金贷款及租房提取额度，支持公积金支付首付支持多孩家庭公积金租房购房等相关举措。

福建省住建厅发布文件《关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知》，对房地产项目预售资金的管理、缴存、使用等进行详细规范。

5月全月，全国有超过40城市出台政策46条，政策多聚焦在提高公积金贷款额度、发放购房补贴等内容，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、等方面。全国性政策也非常多。

整体看，随着各种政策的宽松，2023年出现了小阳春，但后续政策效果影响逐渐降低。2023年1-5月，各地房地产政策累计已经在320次左右。

市场持续，全国已经有超过80个城市首套房利率进入3字头，最低首套房利率已经拉低到3.7房贷利率下限达2019年以来新低，各地房贷利率仍有进一步下调空间。越来越多的城市开启降低首套房贷利率，有利于降低购房成本，激发置业需求入市，房贷利率下调，可降低购房者置业成本，持续降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

政策强调地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，限购限贷政策取消范围越来越大。各地政策内容除了涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度，发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面外，部分城市持续完善政策工具箱，支持多孩家庭购房、租赁破限购，多地二手房“带押过户”“连环单”等政策也陆续发布。北京等城市也发布了落地细则。

多地对购房者继续发放补贴，主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。

整体看政策内容越来越宽，政策力度越来越大。对于2023年市场来说，随着信贷供应的井喷，一二线城市市场有所企稳，出现了小阳春，但整体看，大部分三四线城市依然处于调整中。未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台。

5月房地产市场边际继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，市场信心不足，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，小阳春有降温的趋势。

当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码，否则市场下行难免。

在这么多政策下，最吸引人关注的是，一二线城市大量现在还有意愿买房的人受制于信贷政策！

认房又认贷的标准应该变了！

在2021年年底，银保监会：现阶段要重点满足首套房、改善性住房按揭需求 合理发放房地产开发贷款。但市场整体政策依然只在刚需有相对变化，最近多地出台了针对刚需的微调政策。后续有望出现更多针对真实改善的稳定政策！

在2021年年底住建部提及过保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，2022年也多次提及。2021年-2022年中央及各部委多次在重要会议中提及“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”

全国住房和城乡建设工作会议亦重点强调要充分释放居民住房需求。过去多年在市场调整期间，相关内容均被多次提及，住房和城乡建设任务中提到“促居民合理住房消费。进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场”；

最近2年来，已有不少城市调整公积金政策，主要涉及下调公积金贷款最低首付比例、提高公积金贷款最高额度、放宽申请认定条件等方面。另外，今年，5年期以上LPR下调，各地首套、二套房房贷利率均有下调，进一步引导合理住房需求释放。现在的确很多城市执行了4.25的利率。

什么是“认房又认贷”？“认房又认贷”主要针对的是在买房时二套房的评定标准。

可能大家都知道，我们在买房时首套房和二套房在很多方面都是不一样的，包括首付比例、贷款利率等都有一定的区别。

所谓的“认房又认贷”，就是说，如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。这就是“认房又认贷”的执行标准。对于很多真实改善购房者来说，卖一套房再买就算二套房，这非常不合理。

中原城市群的核心城市-郑州传来一声“枪响”，给全国楼市发出了“救市”信号。其中除了给大学生购房补贴、鼓励老人投靠家庭新购住房等措施外，还明确提到引导金融机构下调住房贷款利率、降低首付比例，以及在国内率先取消“认房又认贷”等政策。

以北京为例，认房又认贷政策的确过于严格；

目前北京的购房政策为“认房又认贷”，即如名下有1套住宅或全国内的贷款记录（还清与否无关），再次贷款购买住宅即为二套。其商业贷款最低首付普宅为60%，非普为80%。

北京新盘目前普宅项目寥寥无几，如有符合普宅标准即会被开发商拿来做宣传“噱头”，可想而知普宅有多稀缺。哪怕贷过10万块的房贷，在北京买房都要算作2套，多可怕？

北京传闻的房山试点一直没有落地

1、购买昌平平西府（北清橡树湾），顺义福环，顺义薛大人庄3个全龄友好住宅试点；

2、中心城区（东西城）60岁以上家庭，将户口迁至试点项目所在地，名下无房，无在途贷款的家庭，首付最低比例可至35%；

3、购买试点项目140平米一下的，首付首套最低35%，二套首付比例最低60%。

5月25日，天津市住房公积金管理中心获悉，该中心发布《天津市住房公积金管理中心关于调整住房公积金贷款审核标准的通知》（简称“通知”）调整公积金贷款政策。

通知明确，职工家庭房屋套数核定以住房交易时，以天津市住房交易主管部门及不动产登记管理部门确定并记载于住房交易合同文本上的购房套数为准。购房套数根据购房合同或协议附件中记载职工家庭住房套数所在页各项数值累计计算。

青岛为支持购买首套房和改善性住房，经青岛市市场利率定价自律机制研究决定，随着我市非限购区域的调整，商业银行在非限购区域发放的首套房、二套房商业性个人住房贷款的最低首付比例也作出相应调整。

写在最后：从全国看，稳楼市的政策应该抓紧升级了！

1：楼市已经小阳春后倒春寒

虽然“房住不炒”总基调不变，央行和很多城市都继续提出保持房地产调控政策的连续性和稳定性，不短期刺激房地产。但针对卖一买一的换房客户，执行首套房信贷政策，不涉及到任何炒房。针对真实改善购房者特别是卖一买一的改善，应该抓紧倾斜宽松政策。

2：大部分城市看，特别是应该针对一线城市松绑。

针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整，特别是卖一买一，认房不认贷应该成为全国所有城市执行的政策。

现在全国还想买房的可能也就只有一线城市改善需求了！

3：当下三四线城市房地产市场萧条，针对前期房贷利率动辄6-7的购房者，也可以有一定优惠。

整体看，房地产市场最近必须要宽松一线城市二套房首付了，如果不出台，市场会跌的很惨。