楼市4个月回顾与未来走势初析

分析预测不回顾就是耍流氓。

目录

一、回顾年初的楼市分析

二、1-4月成交回顾

三、1-4月量价走势

四、参考价政策影响分析

五、未来走势初步分析

一、回顾年初的楼市分析

今年1月6日发表在公众号的2023年楼市分析。

2023年楼市分析

回顾分析：

1、2-4月楼市确定回暖量价齐升，比去年底高5%左右。

2、进入4月量价开始回落，即使参考价放松也没有造成大的影响，我去年的分析就也没提参考价，因为参考价不是买房的障碍。

3、参考价悄悄放松，楼市短期没动静，中长期有了动静可能会迎来房地产税试点。

二、1-4月成交回顾

1、每月签约量

中介协会按月签约量

中介协会按月签约量，2月3552套回升明显，3月达到4943套，是近两年的新高，4月回落至3744套。

2、住建局网签量

新房二手房网签量

图例：橙色是二手房、黄色是新房、蓝紫色是总量。

3月新房网签3199套，二手房3949套，总量7148套。总量和二手房成交量创近两年新高，网签量要落后市场1个月左右。

4月二手房回落至3505套，新房与3月持平3192套。

随着新房每年多增2万套供应，二手房每月5000套的平衡点已经改变，今年要寻求新的平衡点。

三、1-4月量价走势

1、按月量价走势，3月高点，4月回落

全市平均房价3月达到了1.06倍指导价，低于去年9月，比去年的12月的1.01倍增长了5%，实现分析中上升5%的目标。

达标后4月价格开始回落至1.03倍。

2、按周价格走势

2月后后价格持续走高至1.06倍指导价，4月10日以后价格回落至1.03倍指导价，4月20日政策让当周价格回到1.04倍指导价。比最低的0.98倍涨幅还有6%，

一位卖房咨询唐老师的朋友，春节之前买家出到800万，没让他卖，2月份告诉他可以按照900万卖出，3月中旬已成功卖出，现在价格出现回落了。

四、参考价政策影响分析

参考价政策没让市场有动静，为什么？

主要是去年以来，参考价已经不是买房的障碍，障碍是什么呢？A、置换高首付。B、750万以上的豪宅增值税。C、限价新房的大量供应。

1、A、B两项政策作用。置换高首付让大家买房时要么买不起，要么全款买房再贷款或按750万以下按揭贷款，不交增值税，所以对于改善主力的900万以上的住宅，参考价影响很小。

2、750万以下的房产现在可以足额贷款，但是750万以下有大量新房供应，600-800万龙华红山、北站、上塘、宝安新安、西乡、碧海，600万以下光明、沙井，400万以下龙岗、坪山，都有大量的新房供应，不但不需要积分，还能打折甚至送两成首付。这个价位面临新房的激烈竞争，所以也没动静。

3、2000万以上的入门级豪宅，豪宅置业者多数会选择全款买房再贷款，按原价过户，节约增值税。这些置业者，一般都有自己的企业，所以可以合理合规的再贷款。

4、虽然参考价政策短期没造成太大的影响，但中长期看，房价的天花板没有了，一旦经济确定恢复，将利好房价回升。

五、未来走势初步分析

1、4月下半月深圳房价已经开始回落，深圳的严格调控没有实质放松，特别是750万以上豪宅6成首付以及收区5%的增值税，这两项政策会压住深圳二手房价，豪宅标准不调整，房价整体平稳。

2、随着经济回升的巩固，房价继续下行的可能性不大，5月后房价波动在正负5%之间。