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2023年全国住宅多卖3.5%,该“买房”还是“尽快卖房”?!

都在等小阳春的数据,的确涨了,虽然不多,但也代表了市场逐渐见底了!


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统计局数据:


1—2月份,全国房地产开发投资13669亿元,同比下降5.7%;其中,住宅投资10273亿元,下降4.6%。


1—2月份,房地产开发企业房屋施工面积750240万平方米,同比下降4.4%。其中,住宅施工面积527695万平方米,下降4.7%。房屋新开工面积13567万平方米,下降9.4%。其中,住宅新开工面积9891万平方米,下降8.7%。房屋竣工面积13178万平方米,增长8.0%。其中,住宅竣工面积9782万平方米,增长9.7%。


1—2月份,商品房销售面积15133万平方米,同比下降3.6%,其中住宅销售面积下降0.6%。商品房销售额15449亿元,下降0.1%,其中住宅销售额增长3.5%。


2月末,商品房待售面积65528万平方米,同比增长14.9%。其中,住宅待售面积增长15.5%。


1—2月份,房地产开发企业到位资金21331亿元,同比下降15.2%。其中,国内贷款3489亿元,下降15.0%;利用外资5亿元,下降34.5%;自筹资金6342亿元,下降18.2%;定金及预收款7112亿元,下降11.4%;个人按揭贷款3495亿元,下降15.3%。


2月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.67。


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楼市逐渐出现止跌迹象!


中国房地产经过多年高速发展,在2022年已经出现了明显的拐点,市场成交量将很难再出现2021年的双18万亿、亿平米历史高峰。未来中国房地产市场将在双13,13万亿+13亿平米周围波动


从2023年1-2月数据看,市场逐渐出现了止跌现象。


首先:成交面积、成交金额历史第三,跌幅收窄


1—2月份,商品房销售面积15133万平方米,同比下降3.6%,其中住宅销售面积下降0.6%。商品房销售额15449亿元,下降0.1%,其中住宅销售额增长3.5%。


最值得关注的是住宅销售额出现了同比的轻微上行,虽然整体数据依然低于2021-2022年,但数据看,随着政策的持续加码,市场有逐渐企稳的迹象。


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出现2023年市场小阳春的原因很多,主要集中在:


1:12月疫情特殊时期抑制了部分需求,所以在1-2月有一个集中释放,推动了市场成交活跃,部分积压了3年的需求也在疫情后时代开始入市购房。


2:大部分城市出台了各种力度的宽松政策,对于购房者有一定的影响,很多城市房价出现了明显下调,对于部分刚需来说,性价比提高。


3:惯性的小阳春因素,每年市场都有一定的小阳春出现,2023年也不例外,特别是2022年因为疫情影响,数据相对较差,所以2023年部分区域开始了同比上升。


其次,1-2月市场出现小阳春


2022年全年房地产市场低迷,整体房地产市场成交量回归到2015年,成交量萎缩超过25%在多重超预期因素影响下,房地产全面呈现出市场销售回落、多家民企债务违约、土地市场流标持续等特点,标杆房企销售全面萎缩。


在此背景下,各种宽松政策优化贯穿全年,中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放,年底金融 16 条政策出台,支持房企融资“三箭齐发”,房地产宽松政策越来越多,但目前看,虽然政策宽松出现,市场依然低迷。购房者入市谨慎。


2023年1-2月开始,各种政策延续2022年继续升级, 2022年内房地产调控超过1120次(2021年同期只有651次)!同比上涨接近72%,2023年1-2月,各地房地产政策基本都在60次左右。


武汉、赣州等地放松限购政策,主要涵盖放松限购区域范围,可新增购房资格,对非本市户籍居民家庭提供购房支持等政策。2月各地政策主要涉及降低首付比例、调整首套商贷及公积金贷款利率、提高公积金额度,发放购房补贴等方面。


降息持续,全国已经有超过50个城市首套房利率进入3字头,最低首套房利率已经拉低到3.7房贷利率下限达2019年以来新低,各地房贷利率仍有进一步下调空间。


今年以来,5 年期以上 LPR 已经下调 3 次,累计下降 35 个基点, 央行在930发布新政策,对于部分房价持续下调城市继续拉低房贷利率空间。房地产市场下行趋势尚未得到明显改善,此次人民银行及银保监会通过阶段性调整差别化住房信贷政策,有利于降低购房成本,激发置业需求入市,房贷利率下调,可降低购房者置业成本,持续降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求,对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。


保交楼政策持续出台,特别是郑州等城市,继续针对这一难题发布政策。郑州等城市保交楼政策逐渐落地,对于购房者信心有所稳定。


整体看,在房地产政策+疫情政策已经全面宽松的情况下,市场逐渐开始寻底过程中,当然依然需要警惕购房者信心不足等带来的房地产系统性风险出现的可能性。


第三:2月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.67。

相比2022年一年的下调,逐渐市场信心有所恢复,市场有望在3-4月继续修复,但很难再出现2021年市场的高峰。


第四:市场需要期待一线热点城市企稳


房地产市场在历经十几年快速发展后,与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应,特别是疫情下,购房者信心不足,很多房企暴雷影响了购房者的安全感,所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。


整体看,当下房地产市场需要购房者恢复信心,而市场要企稳肯定必须从一二线开始,当下1-2月市场出现了轻微的企稳,市场期待出现更多宽松政策。特别是一线城市需要更多的稳楼市政策。

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整个中国房地产市场必须要一线城市稳定,特别是改善需求扶持政策落地市场才有望真正企稳。


2023年,该“咬牙买房”还是“尽快卖房”?


中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。整体看楼市小阳春是肯定会出现,毕竟天量的信贷供应下,多少会有部分资金进入房地产。


1:买房看政策,政策看信贷,利率的顶峰已经在2021年年底出现,利率下调是趋势,社会资金成本肯定是降低的。当下特别的企业贷款利率已经稳定在4以下,按揭贷款也越来越多向3。


2:土地市场供应出现了变化,小阳春的城市会大幅度卖地,市场在未来酝酿供应高峰,所以不仅仅三四线不能随便买房了,一二线土地供应集中区域也不能随便买房了。


3:调控政策的力度可以预期依然将是刺激,但整体看2023年依然是老生常谈的一句话,除了核心区核心城市,大部分市场小阳春后,大概率会继续调整。所以买房想赚钱可能性很小了。


是不是买房可以看看万科的拿地数据,今年到目前还是0,虽然动辄定增融资,但房企基本都在还债,没几个投资的。


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这句话值得每年说一次:到目前为止,普通人周围能够找到股市发家致富的,最后总是还给股市,而房地产作为拉动经济的引擎,起码核心区位的,依然值得投资。如果你人到中年,创业没有机会了,炒股票也没有内幕消息,对于投资又不太熟悉,到国外配置资产也没有条件。那么,你抗御通胀的工具,还应该是大城市中心城区的物业。千万谨慎买二线以下城市了。


当然这段话一直适用,但需要注意的是,如果一线城市最近不出台针对二套首付的政策,很可能小阳春热度不会太高,市场热度到4月就会明显下调。


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