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2023年,该“咬牙买房”还是“尽快卖房”?

2023年已经过去了47天,惯例是各路大神都年初继续预测房地产市场,虽然从来没有一个人预测靠谱过,但算命总是要坚持的。


1月份的数据也终于出来了,这个数据其实基本就代表了2023年市场的趋势:小阳春肯定会出现,但很多城市也的确不太可能短期再买房了。



2023年1月份,70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加;一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓,一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。


一、一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓


1月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个,比上月分别增加21个和6个。


1月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%;二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%。


二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%;二手住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.1个百分点。


三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%,降幅比上月收窄0.2个百分点;二手住宅销售价格环比下降0.4%,降幅与上月相同。


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市场分化

一线城市小阳春来了!


2023年1月份,整体市场终于走出了持续一年的低迷,特别是一线城市,出现了房价企稳的迹象。



主要原因有3点:1:各种稳楼市政策对于购房者的影响叠加,虽然一线城市相对政策没有太大变化,但部分购房者开始入市。


2:2022年11-12月房价下调过快,使得部分购房者带着抄底心理入市,特别是12月整体楼市冰冻,基本疫情过后,部分一线城市改善购房者对居住环境改善需求变现,推动了市场有所稳定


3:惯例的楼市小阳春,特别是北京等城市每年春节前后都有一波市场小阳春,包括学qu房等需求上升,也推动了1月份整体楼市的活跃。


从市场看,1月份因为特殊的疫情管控原因,并不能确定市场就全面走出低谷,还需要看小阳春是不是能持续到二季度。


1月份房价依然明显分化,特别是三四线城市数据并没有因为返乡置业而明显升温。市场特别是二手房价格表现更值得关注,二手房依然有57个城市房价下降。

 

整体看,在房地产政策+疫情政策已经全面宽松的情况下,市场还在寻底过程中,依然需要警惕购房者信心不足等带来的房地产系统性风险出现的可能性。


2023年1月份,房地产政策已经全面进入宽松阶段,市场需要看一线龙头城市未来几个月交易情况,整体看,市场还在低位徘徊,2022年12月各地疫情政策变化影响下,市场全面低谷,但市场有望在2023年上半年逐渐企稳。 


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市场分化

买房赚钱难了!


当下最大的问题依然是,二线以下楼市很难出现明显的购房需求增加。


首先:市场出现小阳春迹象


2022年楼市低迷,大量房企暴雷,影响了市场成交,2023年开年市场有所企稳,压抑的部分需求释放推动小阳春出现。



第二:2023年1月房贷等政策全面刺激 


中原地产研究院统计数据显示:2023年1月,虽然因为春节影响,但依然房地产各种政策超过65次,在2022年全年累积全国各地房地产市场调控政策超过1120次的基础上,各种救市稳楼市政策继续出台。


春节前后,市场各种房贷利率降低,税费降低等政策不断出台,各地两会密集发布稳定楼市预期的政策。


2022年全年房地产市场低迷,整体房地产市场成交量回归到2015年,成交量萎缩超过25%,在多重超预期因素影响下,房地产全面呈现出市场销售回落、多家民企债务违约、土地市场流标持续等特点,标杆房企销售全面萎缩。在此背景下,各种宽松政策优化贯穿全年,中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放,年底金融 16 条政策出台,支持房企融资“三箭齐发”,房地产宽松政策越来越多,但目前看,虽然政策宽松出现,市场依然低迷。购房者入市谨慎。


2023年1月开始,各种政策延续2022年继续升级,从2023年1月5日,央行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。在1月份各种房地产利率下调政策持续发布。各地越来越多的城市首套房利率开始进入3时代。


1月份各地稳楼市政策继续密集发布。1月17日,全国住房和城乡建设工作会议在北京举行,总结回顾2022年住房和城乡建设工作与新时代10年住房和城乡建设事业发展成就,分析新征程上面临的形势与任务,部署2023年重点工作。


济南、长沙、杭州临平区等地放松限购政策,主要涵盖放松限购区域范围,对本地户籍和非本地户籍放宽购房条件,对相关人才提供购房支持等政策。


1月各地政策主要涉及降低首付比例、调整首套商贷及公积金贷款利率、提高公积金额度,发放购房补贴等方面。


降息持续,最低首套房利率已经拉低到3.7房贷利率下限达2019年以来新低,各地房贷利率仍有进一步下调空间。


第三:楼市企稳依然艰难,期待更多稳楼市的政策

从土地市场走势看,房地产市场整体依然在调整过程中三条红线等依然严重抑制了房企融资,特别是私企开发商基本全面暂停,房地产市场全面速冻。房企融资难题,特别是私企还未真正解决。


市场需要更多针对改善需求的政策,特别是一线城市,目前看,大量的改善需求很难入市,导致市场并不景气。


2023年房地产政策重点在一线城市的改善!


后市预测,2023年上半年整体继续低迷,部分市场有望出现小阳春

相比往年楼市调整博弈期很长,楼市下调缓慢,本轮市场供应端与需求端都出现了问题。因为疫情带来的购房者收入问题,很多大型房企被抑制了融资渠道,叠加销售端按揭放款放缓,楼市调整速度非常快,从价格的下调速度看,刷新了历史记录。


这些因素使得全国房地产市场很难再现全面回暖。

但作为经济龙头的一线城市,需求相对旺盛,而且部分保值需求叠加2023-2024年历史最高入学需求的推动下,一线城市出现小阳春的概率非常大。但如果没有明显针对二套房改善需求的政策扶持,市场很可能在2季度再次进入调整周期。


整个中国房地产市场必须要一线城市稳定,特别是改善需求扶持政策落地市场才有望真正企稳。


最后:2023年,该“咬牙买房”还是“尽快卖房”?


中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。整体看楼市小阳春是肯定会出现,毕竟天量的信贷供应下,多少会有部分资金进入房地产。


1:买房看政策,政策看信贷,利率的顶峰已经在2021年年底出现,利率下调是趋势,社会资金成本肯定是降低的。当下特别的企业贷款利率已经稳定在4以下,按揭贷款也越来越多向3。


2:土地市场供应出现了变化,小阳春的城市会大幅度卖地,市场在未来酝酿供应高峰,所以不仅仅三四线不能随便买房了,一二线土地供应集中区域也不能随便买房了。


3:调控政策的力度可以预期依然将是刺激,但整体看2023年依然是老生常谈的一句话,除了核心区核心城市,大部分市场小阳春后,大概率会继续调整。所以买房想赚钱可能性很小了。


是不是买房可以看看万科的拿地数据,今年到目前还是0,虽然动辄定增融资,但房企基本都在还债,没几个投资的。



这句话值得每年说一次:到目前为止,普通人周围能够找到股市发家致富的,最后总是还给股市,而房地产作为拉动经济的引擎,起码核心区位的,依然值得投资。如果你人到中年,创业没有机会了,炒股票也没有内幕消息,对于投资又不太熟悉,到国外配置资产也没有条件。那么,你抗御通胀的工具,还应该是大城市中心城区的物业。千万谨慎买二线以下城市了。


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