谢逸枫：三箭齐发！债务爆雷的民营房企能否起死回生？

文/谢逸枫

三箭齐发，夜壶回来了！

遗憾的是迟到了，高兴的是房地产的支柱产业重新归位。

称为房企救命的三支箭，终于三箭齐发，即贷款、债券、股权的放开。

3万亿授信+1万亿保交楼+股权融资的一揽子房地产刺激计划来了，意味着房地产政策正式转向，市场正式迎来拐点、转折点。

一则保经济大盘

二则托底房地产大盘

三则救民营房企命

四则保增长、保主体、保交楼

值得注意的是按照目前债务违约的房企获得发债、股权、授信三支箭的融资看，数量少、金额少，说明未来能否起死回生，首先是靠自救造血，其次是金融输血，最后是等销售复苏生血。

获得发债的房企里，其中债务违约的民营房企仅7家，分别为旭辉、新城控股、中南、金科、宝龙、世茂、绿城，但是规模、金额有限。获得发债的债务违约央国企2家，分别为央企中交、国企为绿地，但是规模、金额有限。

享受债券融资政策，新一批优质的房企集中为21家（2家混合制民企、大多为央国企、债务违约的民营房企非常少）。

获得股权融资中的配新股来看，债务违约民营房企为新城、雅居乐，二家没有债务违约的民营房企为碧桂园、中原建业，一家国企为建发国际，预计未来的获得股权融资的上市房企，债务违约的民营房企依然少。

获得银行授信的24家房企里面，其中债务违约民营房企为绿城、大华，债务违约央企为中交地产，但是规模、金额有限，基本上是以央企、国企、没有发生债务违约的民营房企为主。

目前政策化解民营房企债务危机作用不明显，显然是政策无法托底全部债务，化解民营房企债务危机要靠自己。未来规模、范围、名单的扩大，对缓解、化解民营房企债务危机有帮助。

2022年11月23日-11月28日一周之内，六大行、兴业银行、中信银行给24家房企投向3万亿元意向性综合授信额度，用于开发贷、并购贷、债券承销与投资、预售资金监管保函、内保外贷等业务。

第一是2022年11月13日，央行、银保监的金融16条措施印发。

第二是2022年11月23日，央行、银保监的金融16条措施公布，即贷款、债券、股权的三箭齐发。

2022年11月24日，银保监说2022年1月-10月，银行业投放房地产开发贷款2.64万亿元，发放按揭贷款4.84万亿元。说明这二项的房地产贷款总量达到7.48万元。

第三是2022年11月25日，央行降准0.25%，释放长期资金约5000亿元。

第四是2022年11月28日，证监会说，恢复上市房企和涉房上市公司非公开方式再融资，终于恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

这是1993年暂停房企上市、2001年试点恢复房企上市后，2022年恢复上市房企融资，将对当前房地产市场的流动性提供庞大支持，对民营房企债务的化解、房企经营、保交楼交具有重大的意义、作用。

值得注意的是按照前10月房企商票、债券违约的数量、主体看，截至2022年11月，超过300家民营房企债务违约，其中80家典型民营房企债务违约，其中1家央企，包括千亿房企29家，其中1家国企。预计房企债务蔓延的趋势依然存在。

预计超过300家民营房企违约，债务总金额超过15万亿元（其中80家典型房企债务总金额13万亿元，29家千亿房企债务总金额约10万亿元），说明目前国家提供的资金，对于违约的民营房企来讲，是僧多粥少，杯水车薪。

2022年8月-11月，四大部委联手打出一套以政策性银行专项借款（财政借款）、中期票据、保函置换预售监管资金、商业银行无息专项贷款的保交楼组合拳。

第一是2022年8月19日，住建、财政、央行说，通过政策性银行专项借款方式（财政借款2000亿元）支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

第二是2022年11月8日，中国银行间市场交易商协会说，由央行再贷款提供资金支持，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

第三是2022年11月14日，银保监、住建、央行说，保函置换预售监管资金，释放3360亿元。

第四是2022年11月21日，央行、银保监说，央行将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”免息再贷款支持计划（商业银行无息专项贷款），为商业银行提供零成本资金。

短短四个月，四部委砸了9860亿元保交楼，但只落实了2930亿元，必须加快落实。

其中政策性银行专项借款方式（财政借款2000亿元）已经落实，2500亿元民营企业债券融资只落实930亿元，保函置换预售监管资金3360亿元、商业银行无息专项贷款2000亿元，没有落实。

值得注意的是目前全国保交楼的面积3亿-4亿平方米，交付的总金额达到1.2万亿元-1.5万亿元，意味着保交楼资金缺口在2000亿元以上-5000亿元。