18年的“搁置”，龙华巨无霸旧改终于来了？周边已7万+/㎡

周边新盘和二手房均价已达7万+/㎡，未来该旧改项目还有哪些看头？

近日，龙华区2022年六大重点片区新开工项目启动仪式上宣布新开工28个项目，此次28个项目中包含城市更新类项目1个、基础设施类项目9个、住宅类项目6个等。

其中就包括位于龙华中心商圈的“龙华商业中心城市更新单元北片区项目”，该项目与鸿荣源的壹成中心花园隔路相对。

2021年6月，旧改项目对面的鸿荣源壹成中心璞誉府新盘开盘，户型建面约143-296㎡，均价约7.36万/㎡，当日开盘就已售罄。

另外，周边壹城中心花园的二手房参考价也达到了6.8万/㎡，中海锦城二手房参考价为7.14万/㎡。

改造历经18年 现在被分为5个片区

坊间习惯称之为“龙华中洲旧改项目”，位于龙华老城核心地带的瞩目项目，现在龙华商业中心旧改这个巨无霸旧改项目又一次被大众注意。

龙华商业中心旧改项目早在2004年10月，就位列宝安区和龙岗区自行开展的70个旧城旧村改造项目之一。

改造历史距今约18年的时间。

直到2010年才被纳入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目》。

项目在沉寂多年后，近几年终于迎来实质的进展。 

2021年5月，龙华区城市更新和土地整备局曾发布关于龙华商业中心城市更新单元拟增补地块的更新意愿，增补拆除范围8987㎡。

今年项目又有了新进展，根据已陆续公布的开发主体来看，实施主体已不完全掌握于中洲一家，已被“一分为五”，同时包括了金地、鸿荣源等实施主体。

更新单元整体规划，含北、中、东、南一、南二共5个片区，各个片区均整体实施。

整体更新单元拆除用地面积34.3万㎡，其中开发建设用地面积19.6万㎡，规划容积为161.5万㎡，规划容积率8.26。

其中住宅90.25万㎡（含公共租赁住房22.5万㎡），商业、办公及旅馆业64.3万㎡（含商业文化设施不低于3.28万㎡），地下商业1.35万㎡。

未来，还将建设4所幼儿园，2所九年一贯制学校和1所高中，1个文体公园。

2022年9月8日，龙华区城市更新和土地整备局发布关于龙华商业中心城市更新单元中片区项目实施主体确认公示。

中片区项目拆除用地面积16.3万㎡，其中开发建设用地面积9.2万㎡。

实地探访该项目，龙华商业中心旧改项目所在地的原建筑物属性较为纯粹，此前片区多为工业区、宿舍和商业用地。

五大片区的改造进度如何？

南一、二片区进度最快，正在施工建设中。

据现场工程概况牌显示，龙华商业中心城市更新南一片区项目基坑支护、土方石及桩基础工程的开工时间为2022年9月9日，计划竣工日期为2023年4月5日。

项目拟建设3栋住宅、1栋保障房、1栋办公楼及1栋幼儿园，地下室4层。

旁边也正在建设龙华学校，总建筑面积5.48万㎡，计划开工 2022年3月28日，计划竣工为2023年8月24日，项目已出地面多层。

该学校为新建学校，规划为54班九年一贯制学校，主要建设包括普通教室、专业教室、多功能厅、室内体育馆、游泳馆、教室宿舍等。

北片区被称为新“幸福城项目”，已开工建设中。

当天正在搭建建筑工地入口和施工现场的公示牌。

该项目拆除用地面积5.46万㎡，总建筑面积约27.2万㎡，包括住宅、商业、办公及旅馆业、保障性住房、配套道路等城市基础设施、幼儿园等公共服务设施。

中片区和东片区进度相对较慢，现还未有施工进展。

中片区不少土地上还留有未拆迁的旧楼，现在已无人居住，现场的挖掘机能明显看出已有较长时间停止工作，实施主体为中洲龙商置业有限公司。

壹成中心对面的东片区一块被围起来的大型空地已经拆平。

2020年1月，旧改东片区范围内的龙泉酒店等主体就开始传出拆除消息。沿途有部分商业店铺被围起来，店铺内部已经无人营业，随时准备拆迁中。

2年过去了，无任何拆迁动静。

周边小区住宅曾被“踢出局”

周边离得最近的小区是锦绣花园，在2015年就曾传出锦绣花园在龙华商业中心旧改范围内的消息，当时就有购房者想高价购入该小区的房产，通过“博旧改”盈利，从而让拆迁进度变得更加复杂。

旧改周边老旧小区分别是锦绣花园和龙泽榕园，其中龙泽榕园二手房参考均价为4.46万/㎡，锦绣花园二手房参考均价3.86万/㎡。

在2019年3月，该项目原计划拆除用地面积被调整为33万㎡，锦绣花园住宅小区被划出了旧改范围。

如此一来，项目的拆迁难度大大降低，产权权属比较明确且集中的工厂、商业用地拆起来进度会快很多。

原计划拆除总占地41.59万㎡，变更为33万㎡，小了8.59万㎡。

另外，周边聚集了多个大型旧改项目，还有海岸城、德业基、华润、华侨城、龙湖、卓越等众多更新项目，该片区的旧改规模较大。

当旧改逐步推进后，生活、教育、商业配套将得到更好的补充，龙华商业中心旧改项目周边规划有地铁25号线，这里极有可能会成为龙华未来的超级商圈中心。

近期，龙华区有3个项目开盘入市，分别是深铁珑境花园、保利招商龙誉和四海华亭·龙胜云坊。

深铁珑境花园已于9月28日正式选房，推344套住宅，建面约110-147㎡小高层及174㎡、184㎡上下复式，毛坯价约7.09万/㎡。

保利招商龙誉9月30日晚正式选房，精装交付，均价约7.35万/㎡，233批客户选496套。保利招商龙誉此次共备案618套房源，包含603套住宅产品、14套商业产品。

四海华亭·龙胜云坊于9月30日获批预售，共备案公寓1008套，公寓建面约24-55㎡，均价约4.29万/㎡，总价区间约99-257万/套。

未来随着龙华中心区旧改进度的加快，未来值得期待的供应住宅项目同样也会增加，龙华区位于深圳中心片区，内外交通转换较多，路网密布，该核心区域的交通现状问题较突出，早高峰易拥堵，实探当天也正在进行道路设施日常养护。