深圳楼市：高杠杆买房是精还是蠢？

缩表通俗讲就是资产与负债同时减少。以我为例，近二年，我卖掉房子，还掉房贷及其他贷款，房子与负债同时减少，就是缩表。

实际上我这种行为是主流行为。有数据表明：2022年个人房贷，一季度只增长了5200亿，明显放缓；二季度，个人房贷只增长了200亿，急剧下降。因为正常情况下，全国每季度新增个人房贷在8500亿左右，一季度可以冲到1.2万亿以上。个人房贷急剧下降，接近于零增长，不仅仅是因为今年以来市场低迷，销量不及往年，更重要的原因，还因为大量贷款者提前还贷。

央行公布2022年7月资产负债表数据：7月央行资产负债表总资产规模为38.56万亿元，较6月减少约6927亿元，央行资产负债表规模继6月达到39.26万亿元的高点后，再次延续今年3月以来的收缩趋势。虽然中国央行“缩表”并不一定意味着收紧银根，比如在资本流出背景下降准会产生“缩表”效应，但实际上可能是放松银根的。降低存款准备金率及降息等措施，是增加流动性的。但是，总体而言，在缩表大前提下，房地产大概率是不会走出牛市行情的。加之，房地产调控政策为稳为主，房地产更不可能走出牛市行情。

我们还是回到深圳楼市，来看看这个观点对实际操作的指导意义：加杠杆买房，应当控制在买方能承受的范围内，千万不要高杠杆买房，因为这种方法是以一己之力对抗时代（央行缩表），必输无疑。

为了更好地说明这个问题，我还是以目前正在开盘的前海某盘为例：单价12万起，400多平户型的，总价是5000-6900万。按100万月供5000元算，如果首付三成，按揭贷款就是3500-4830万。月供就是17.5-24.1万，年供207-289.2万。如果首付五成，按揭贷款就是2500-3450万。月供就是12.5-17.25万，年供150-207万。按2025年交房办证，限售期满是2028年，有自我融资功能算，5年期限不为过。要保证这套房不断供，5年内还月供资金能力，起码三成首付要有828-1156.8万；五成首付要1200-848万。大致说，买这种房子的人，未来5年，如果没有稳定的1000万净现金流支撑，就会有断供风险的。

再有，按我的经验，买这种房，个人或者家庭净资产应该是过亿的。不然，是没有能力拿住这房子的。现在审核资格成功报名的有1600多位，我想问一下，这里面又有多少符合净资产过亿，未来5年现金净流入有1000万，这两个条件的呢？这篇文章交流的核心问题不是值不值得买？买了能不能赚钱的问题。是有没有能力买？买了能不能拿得住的问题！如果拿不住，断供，麻烦就大了，损失肯定是千万级别的。如果符合上述二个条件，有能力买，另当别论。

不是不能买房，是不能高杠杆买房。为何不能高负债买房，我有旧文：《》及《》，还有一篇关于豪宅能不能买的文章《》。

共识谬误是大众从众心理的反应，大众大多数认为的，不一定是对的。比如深圳人买房喜欢高杠杆，但我认为这是错误的，因为楼市本质已经发生变化。我个人也有深刻教训，常告诫自己买房要量力而行，可以低负债，千万不可高杠杆，高负债。

货币流动性泡沫总要被消化，否则，物价会飞涨，社会秩序会出问题。股市及楼市肯定是承接的二个池子，一部分到股市，被股民消化了，股民愿赌服输。还有一部分到了楼市，楼市分普宅及豪宅，很显然普宅不会承接泡沫，然后消化，大概率是豪宅。能买豪宅者，社会人数占比不高，让这部分人承接泡沫，消化泡沫，对全社会的秩序也影响不大。啰嗦一句，豪宅也分真假，请擦亮眼睛。

让人买，又不让人卖（限售），是不是一个局？有人还高举债入局，是精还是蠢？！