周评：深圳二手房挂牌量达9.7万套！地铁五期规划谁是受益者？

这个周六，外面的秋风萧萧，坐在窗前，能感受到一丝丝的寒意；外面的人行稀少，楼下能看到些许的街铺，往常的门庭若市，今天大门紧闭，让这样一个秋天显得更有代入感，像极了现在的房地产市场。

最近许多人和娟子说，在这样的大行情下，需要有“钝感力”，即从容面对困遇和挫折，坚定目标、积极上向的人生态度。

前几天，华为的内部文《整个公司的经营方针要从追求规模转向追求利润和现金流》一文火了起来，任老的“把寒气传给每一个人”，让这个酷暑将消的日子提前感受到了一股冷冽之风。

不一味追求规模，追求“安全”，也是房企目前的核心，这一点，从房企的上半年报可以看出，尽管当下的房地产市场处于寒冬，但“好学生”的开发商仍是“顺流不迷失，逆流不躺平”。

本文，来看看这周（ 8月27-9月2日）深圳发生了哪些楼市相关的大事。

关键词一：

楼市数据

新房：成交2616套，环比减少21.1%

整个8月份来看，一方面是入市的新盘不多，仅有5个项目取得住宅预售许可证，合计预售3868套新房住宅。

8月深圳成交2616套新房住宅，环比减少21.1%。成交面积271207平方米，环比减少22.1%。罗湖、龙岗、龙华是全市的主力成交区域。

在入市的盘中，光明的中海观园推1265套住宅，有1252批客登记，是今年入市的数十个楼盘开盘中，登记进入摇号人数最多的楼盘，也算是开启了今年“金九”的头彩。

这个盘卖得好的一大因素之一，在于较低价格的策略。

我们最近也看到深圳许多新盘推出了折扣，有些是打“低首付”的营销，有些是直接打折，比如很多盘的折扣现在到了8-8.5折，但效果并不好。

所以还不如开盘之前把价格定到位，一推出来大家看低于预期，反而会吸引更多的人，因为许多项目开盘卖得不好，顺售以后就更难卖了。

二手房：住宅成交1998套

 统计数据显示：2022年8月深圳成交1998套二手房住宅，环比减少1.9%；二手房住宅成交面积193290平方米，环比减少2.6%。

而目前的挂牌数据是多少呢？

据深房中协数据显示，截至2022年9月1日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源97398套（存重复房源，后同），对比8月1日统计的88005套挂牌房源增加9393套，环比增长率为10.7%。

由此可见，挂牌房源在增加，而成交仍处于低迷，目前对于卖房市场来说并不友好。

但目前许多人想进行置换，但市场又很矛盾，每个月2000套左右的成交量，想要卖房实属不易。所以目前能卖出的基本是价格到位的，真的是太难了。

土地市场：拿地同比下降53.3%，降幅继续收窄

深圳在8月份刚刚结束第二轮土拍，第三轮土拍又随即挂牌，据官方消息称，第四批集中供地预计将在10月份进行，深圳今年可以说又是一个供地大年。

从全国的土拍市场来看，2022年1-8月，TOP100企业拿地总额8816亿元，拿地规模同比下降53.3%，连续三月维持收窄态势。

TOP100门槛值为25亿元，较上年同期下降19亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为44.6%。

从新增货值来看，保利发展、华润置地和招商蛇口占据榜单前三位。

数据显示，2022年1-8月，保利发展以累计新增货值1528亿元占据榜单第一；华润置地和招商蛇口紧随其后，累计新增货值规模分别为1360亿元和1211亿元。TOP10企业1-8月新增货值总额9139亿元，占TOP100企业的37.2%，新增货值门槛为497亿元。

 从拿地的数据也可以看出，国家队已然成为房地产市场的主角。

关键词二：

免赎楼带押过户

   9月1日，深圳市坪山区司法局官网发布了坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式。

此消息出来后，引起了许多业内、及置业者的关注，这可以说，是深圳二手房交易的一大新变革，对于二手房买房客来说，无疑是一大交易利好。

“公证提存+免赎楼带押过户”模式，一面是简化了流程，免去了赎楼，交易的时间变短了；另一方面也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一。（听说，坪山公证处的收费是千分之三）

我们目前办理二手房交易过户的流程是“卖方借款或买方垫资—还清银行贷款—解除抵押—办理交易过户—买方重新设立抵押”。

登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的房款。双方不仅要在不动产登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，少则十天半个月，多则一个月以上。

而且赎楼的费用也非常高，赎楼费是按赎楼金额和担保方式来算的，赎楼有现金和担保两种，一般的是担保赎楼。担保赎楼收费是赎楼金额的1％，现金赎楼是2％以上。

所以坪山的“公证提存+免赎楼带押过户”确实是流程的创新。

目前，其实已有多个城市推出“带押过户”，广东珠海、山东青岛、云南昆明，还有山东济南都已经推出。

目前各地的二手房市场行情都不太好，所以在目前的市场环境下，该模式对于二手房交易风险及成本均有所降低，可以缓解二手房交易困扰。但对于市场活力的提升效果还需要进一步观察。

关键词三：

深圳地铁5期

大家一直关注的深圳第地5期地铁，8月26日，深圳发改委发布深圳市城市轨道交通第五期建设规划（2023-2028年）环境影响评价第一次公示。

本次规划包含13个建设项目，规模约226.8公里，具体为：15号线、17号线一期、18号线一期、19号线一期、20号线二期、21号线一期、22号线一期、25号线一期、27号线一期、29号线一期、32号线一期、10号线东延（深圳段）、11号线北延（深圳段），以国家批复为准。

10号线东延（东莞段）、11号线北延（东莞段）由东莞市相关部门负责公示工作。

13条地铁线路具体建几条，还得看国家批复。

五期的规划目前来看，南山、龙华是大赢家，各有3条，宝安也有2条，所以，这次以后，南山的地铁配套也会直追上来。

但这次大家更加关注的一个点是，东莞有10号东延和11号线北延进入规划，意味着东莞将与深圳会有更密切的连接；但惠州却没有一条，大家所众望的14号线惠州段没有进入，这让等14号线的惠州买房客又一次落空。

我们从五期的规划里，可以更深层次的是看到深圳都市圈的未来融合，轨道互通时代可能改变城市的格局。

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