深圳楼市：关外头马（沙井海岸城）vs关内次马（xx），谁会赢？

天下没有绝对的事情，此文仅供交流，启迪智慧。目的是与大家一起思考，目前弱市情况下，如何在有潜力的远城区域与中心区域做出选择。

深圳是多中心城市，传统分为关内及关外，放在以前牛市情况下，条件同等时，买房选择关内肯定胜于关外。哪怕是关内次等楼盘也大概率胜于关外的头部楼盘。但是，现在楼市处于弱市，选择关内次等楼盘，却不一定能胜于关外的头部楼盘。

我们来分析一下，并以二个网红楼盘，沙井海岸城与福田某x对比。

这篇文章的现实意义在于，我们要回答一个问题：以13万的单价买xx与6万的单价买沙井海岸城，或者升级一下问题，现在选择关内中心区域的次马，还是选择关外远城区域的头马？我们打破固有思维，假如说答案是弱势行情下，关外头马能赢关内次马，那对于买房者来说，就是四两拨千斤，弯道超车的好机会。

楼盘价值体现在三个维度：区位；配套；潜力。（我有一套楼盘价值计算方法，见旧文《金哥房产投资方法》。

一般情况下，区位与潜力有点负相关关系，区位越好，规划越成熟，配套越完善，潜力反而越小。比如福田的区位比宝安好，但是福田已经画布画满，而宝安留白的地方多余福田，从潜力上讲，宝安就比福田大。买房就是要选择窗外价值不断增加的楼盘，只有有潜力的区域，配套才会日益成熟；人口才会不断流入；财富才会不断增长，房价才会在这些正外部性的加持下，不断上涨。这就是为什么十几年来，南山房子涨的比福田多，福田涨的比罗湖多的原因。因为后者成型早，定型也早，想发展，已经没有余地，潜力反而不如前者。

如果是从这个逻辑的角度，我们就来对比案例中的楼盘：

其实二个楼盘分值很接近，但就弹性而言，沙井海岸城以后还会有向上的弹性，而某x弹性不大。通俗地说，现在看沙井海岸城比某x价值差点，但从长远看，却不一定。

再进一步分析，比如都按100平方，首付5成的情况下算：买沙井海岸城房款总额为600万，首付300万，贷款300万，每月月供15000；买某x房款总额为1300万，首付650万，贷款650万，每月月供32500。分三种情况：一房价横盘；二房价下跌；三房价上涨。房价横盘及下跌情况下，投入少，成本就低，风险就小，买沙井海岸城肯定优于某x。这个常识就不用说了。因为熊市中，仓位越低越好。在上涨行情时，如果涨幅一样，沙井海岸城肯定输给某x，因为二者投入差不多1:2（为了计算方便，我们就按1:2）。二者之积就是利润。如果沙井海岸城涨幅是某x的一倍时，二者投资效果相同。也就是说，只要沙井海岸城z幅大于某x一倍时，买沙井海岸城的tz效果就胜于买某x。例如：海岸城z幅20% 某xz幅9%时，以此类推。

我们也不需要主观去猜测判断未来沙井海岸城z幅就一定能大于某x盘100%，换个思维，我们从概率上讲，放过来，也排除不了吧。只要排除不了，上面的分析就成立。哪怕是小概率事件，也是会有发生的可能。

我个人的观点：这是大概率事件。这里面还有个核心问题，很多人认为买核心区域的核心楼盘，能有保值，抗通胀的功能。这个观点是错误的，见我2020年旧文《炒房毒过新冠，深圳人为何不防？》分析过，买房不一定能抗通胀。里面有个很重要的因素是汇率问题。此文不在累叙。这里再次提醒，花几千万去买个房子，以为能保值抗通胀，如果不能的话，实际上就是主动买套，慢性消耗亏损金钱而已。

既然深圳是多中心城市，宁要鸡头，不要凤尾，好像也是可行的。如果真行，买房投入少一半（几百万），效果却更佳，何乐而不为呀。