深圳楼市5月回落，下半场进入新常态

根据5月房价指数，深圳环比4月上涨0.1%，成交均价下降，总价上升，成交面积增加，改善型需求入场。楼市下半场在货币宽松及调控严格的环境下，进入新常态。

目       录

一、二手房成交价5月下降

二、二手房成交量趋势

三、为什么5月楼市又低迷了？

四、楼市下半场进入新常态

五、影响房价六要素

一、二手房成交价5月下降

二手房成交单价和总价

蓝色曲面为每月成交单价，橙色曲线为成交总价单价5月比4月下降了3.5%，总价5月比4月上升了2.4%，表明5月的成交面积比4月上升，改善性需求增多。

每月平均成交面积

5月成交面积由78.79上升到84.21，提高了6.9%，4月卖出房产的5月换了更大面积，改善需求买房居多。

行政区成交价格

5月南山区单价比4下降了7%，其他区域基本持平。

各区成交面积

各区的成交面积除龙岗外5月都比四月上升。

二、二手房成交量趋势

（一）全市二手过户量，官方过户量二手房过户量（1-6月）

5月比4月增加，6月相比5月基本持平。

（二）二手房实际市场成交量趋势，也就是签订买卖合同的数量趋势。

二手房市场签约趋势

橙色曲线为签约量趋势变化，4月市场成交量显著上升，超过了去年5月，但是由于赎楼、付款周期、贷款、等名额的原因，反映到过户量上需要1-3个月的时间，5月的签约量趋势比4月下降15%，4月份笋盘消化后，业主心态提高报价上升，导致签约量下降。

各区签约量趋势各区二手房签约趋势

各区签约趋势除了宝安区持平，其他各区都有下降。龙岗的交易量一直是最高的，是刚需的首选地。5月下降明显.

5月签约量环比

宝安签约量降幅最低，下降6.25%，罗湖区最大下降32.56%，南山、福田在15%上下，进一步说明5月买房以改善型为主。

三、为什么5月楼市又低迷了？

深圳楼市在3月回暖，受疫情影响停摆一周后，4月持续回暖，5月再次回落。造成这种情况主要有以下几个原因：

（一）受到上海特殊情况的严重影响，大厂裁员、公务员事业单位降薪，让大家对买房的信心较弱，虽然自己受影响较小，但也不太敢买了，观望的人增多。

（二）春节后市场回暖，笋盘大部分被消化，剩下的报价都比较高，业主在3、4月回暖的刺激下，心态提升，报价上升，4月签约量上升是在价格较低的基础上，5月报价高了签约量就下降。

（三）对整体经济前景的担忧，是大部分人节约支出，上半年存款量上升，大家不敢消费，也谨慎投资买房。

（四）高层一再放松楼市宏观调控政策，全国各地大尺度放松层出不穷，购房者也在等待深圳政策放松，等了5个月也没有放松政策，对房价回升的预期减弱，房价不涨就不会着急买。主要是以上原因造成了5月回落，笋盘又出现了。

四、楼市下半场进入新常态

（一）美国130年房价趋势统计表明，美国房价到2019年，在疫情前的130多年里，经历了大萧条，二战、冷战、滞涨、金融危机等考验，房价平均每年上涨了3.08%，通货膨胀每年平均2.87%，房价涨幅高于通胀，全国的房产妥妥的抗通胀。

美国三大房价指数

美国近两年受美元放水影响，最新通胀高达8.5%，全国房价指数比2019年底上涨了39%，20大城市上涨了43.5%。房价的本质是货币现象，是对冲货币贬值的资产。

（二）货币对房价的影响

房价还是会受到货币的影响，多出来的钱就是热钱，通过楼市楼市热度指数可以进行衡量。楼市热度指数：HT=M2-GDP增长率-CPI。得到的值就是货币总量超过GDP增长及物价上涨的部分，也就是热钱，热钱会流入资产领域包括证券市场、生产资料市场、房产等，对于普通个人来说就是流入房产。货币宽松多余的热钱会流入房产，支撑房价。

楼市热度指数与房价

关于这个图的解读可以翻看以前的文章。深圳楼市底部已过，正在回暖中

中国的房价也一样会受到货币政策的影响，5月M2增长率达到11.1%，增速创两年新高，为了提振经济增速预计还会进一步提高，所以深圳房价没有持续下降的可能。在货币宽松、严格调控的背景下，深圳房价会维持稳定，片区、楼盘走势会出现分化，买房要经过详细的分析和谨慎的选择。

（三）深圳楼市下半场进入新常态

在货币宽松，热钱增加的作用下，全国的楼市会整体回暖，但暖风会吹到二线城市，三、四线城市回暖依然艰难。热钱会漫到深圳，但深圳在严格的调控政策之下（即使参考价微调政策依旧严格），楼市会整体平稳，进入新常态。

2017——2019稳定三年

回顾2017、2018、2019三年，是深圳楼市的稳定三年，三年总体上涨14.7%，每年平均4.7%，低于5%。

2019年到现在

2020年大涨，2021年修复性下跌，如果到年底维持现在房价水平，比2019年底上涨16.9%，新三年平均涨幅5.3%，接近稳定三年的水平，涨幅维持在4%左右。

片区对比

无论是稳定三年，还是过去的两年，片区和楼盘的涨幅是分化的，有的多、有的少、有的甚至没涨。深圳在严格调控政策下，进入新房成交量超过二手房，二手房成交量一直维持低位（2000-3000套）的新常态，不要对成交量有太多期待。房价会继续保持稳定，长期总体涨幅将在4%左右，优质的片区在7-10%之间，优选的楼盘会超过10%。

五、影响房价六要素

在楼市整体平稳，片区、楼盘分化的情况下，买房、换房就要了解影响房产价值的六要素，综合分析才能选到年涨幅超过10%的房产。

现在整体稳定的情况下，就要了解价值投资的70法则，用70除以增长率分子就是资产翻倍的时间，每年涨4%则70/4=18.5，18，5年翻倍，选择对了片区每年涨7%，则少于10年翻倍，选对了楼盘每年涨幅超过10%，则少于7年翻倍，这是买房的正确心态。

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