奇特的楼市救助政策

01. 

近期，各地方纾困楼市的做法，挺奇特，也挺有意思的。比如，河南两县城推出“小麦大蒜能抵首付款”；江苏连云港一项目，推出“买房送一头200斤土猪”；湖南某央企项目推出了“首付5%，首年0月供”的活动。还有，近期郑州等地炒得热闹的棚改“房票安置”。

这说明了什么？如果把政策纾困分两个阶段，那么第一阶段，应该是“4.29”重要会议（明确支持各地支持刚需和改善型需求）后，各地不再偷偷摸摸，而是大张旗鼓地纾困楼市，比如退出限购和限售，增值税免征期“5改2”，降低首付比例等。这一阶段，截止到5月20日央行对楼市定向降息。从那以后，一直到现在，各地密集的纾困政策似乎告一段落了。该出台的政策都出台了。

到一线城市这里，政策刺激戛然而止。为什么？

一方面，观察前期政策的效果，不急着再刺激，担心政策叠加，房价上涨。一线城市新房价格连续5个月上涨，5月环比涨幅比4月份翻了一倍。

另一方面，疫情趋于结束，加上上下一揽子纾困政策，央行降息等，管理层预计楼市会好起来。所以，包括一线城市在内，政策密集救助告一段落了。但是，市场似乎并没有那么好。1-5月全国楼市销售面积和金额下跌20%-30%；新开工和土地购置下降30%-45%。而且跌幅都在扩大。

当然，从环比来看，5月份比4月份有所改善，但抛开疫情因素，改善并不积极。若从稳定经济、稳定就业的责任和担当来看，楼市表现还是太差了。而且，拉长时间看三年平均，楼市交易量开始“下台阶”了，“稳楼市”的重要性提升。于是，政策纾困进入了新的阶段。

02. 

先看看，政策纾困新阶段，面临的形势。

首先，从央行的角度来说，5月一次性将5年期LPR下降15个百分点，而且首套房再降20个基点，对楼市的支持，太够意思了。寄希望于6月份继续对楼市“定向降息”（降低5年期LPR），不太合理。因为，现在市场低迷，并不是利率还不够低，信贷发放少。问题在哪呢？信心不足。比如，5月份实体企业和老百姓的新增中长期贷款，同比都减少了。居民不愿意贷款买房，存款倒是挺积极。今年1-5月，居民存款累计增加7.86万亿元，同比增长50.6%。于是，6月20日新一轮定价窗口开启时，央妈选择按兵不动，再下调就是溺爱。

其次，从地方政府的角度来说，政策工具箱能用的都用上了，也没其他招了。但稳楼市的责任还很重，就只能别出心裁了。当然，前期未放大招的城市，开启第二轮纾困，比如武汉调整限购政策，降低购房门槛，户籍家庭最多可买三套房；补缴6个月社保，外地人就可以买房了。

有人算了一下，武汉户口的家庭在限购区域最多能买5套，限购算是基本放开了。估计，就目前的市场情绪来看，再考虑到“稳住经济大盘”的压力之大，下一步类似武汉这样的二线城市，可能会和武汉差不多，不再扭扭捏捏了，限购可能要退出，有的退出“只做不说”。

03. 

对那些纾困招数“用尽用完”的城市来说，只能别出心裁了。就比如，棚改“房票安置”。“房票安置”，就是按照货币安置、产权调换的政策，房子被拆迁后不再按面积赔付安置房，而是折算成等价的欠款，再以房票的形式出具给被征收人，被征收人拿着房票可以去郑州市区买房。

以郑州为例，被征收人用房票购买的商品房，不计入家庭限购套数。购买过程中，如果票面金额足以支付购房款，不得拆分使用；如果不足，可以申请商业贷和公积金贷。新房交付前，保留原址学区入学资格。房票有效期一年，逾期未使用的，重新按照货币补偿方式进行安置。

除了郑州，近期多个三四线城市政府也发布了“房票安置”政策。而且，这也并非一个新政策，在2015-2017年大规模棚改那时，西安、安庆、济宁等城市出台这个政策。温州是第二次搞房票安置了，这次也搞得比较彻底，全面停止安置房新建，房屋征收“房票政策”全覆盖。

棚改大规模、大范围搞“房票安置”，这是第一次。为什么会在这个时候出现？笔者认为：

首先，对地方政府来讲，“房票安置”下拆迁补偿的压力小了。只有当持票人拿着房票去买了房，开发商实现了销售，才转化为政府支付。在当前各地财政压力比较大的情况下，这种方式比较恰当。

其次，拆迁地块往往是城市中心区域，土地容易卖得出去。拆迁完成以后，就可以卖地了，但这时候还不需要支付拆迁补偿，这有助于增加地方收入。

再次，“房票安置”可以创造需求，还能满足被拆迁人差异化的需求。棚改项目往往是“老破小”二手房，业主自己改善住房的诉求比较强，但其手上的二手房卖不出去，即便能卖得出去，也难以换得起想要改善的房子。有了政府发行的“房票”，情况就不一样了。

一般来讲，“房票”的金额一般要大于货币补偿金额，持票人买房的实际负担下降，也取得了实惠。这样，被拆迁那户有动力申请房票。一旦获得了“房票”，就意味着创造了新的需求。这个需求可能不是现在购房，但终归会去买房。而且，房票还可以流转，被拆迁人可以将房票在二级市场卖掉。

这样，就相当于把手上的二手房卖掉了，或者卖给了想买房的人。同时不仅解决了“老破小”二手住房交易难、改善型需求无法实现的问题，也相当于让这部分难以流转的房源流转起来了，可谓良性循环。

04. 

由此，一旦某些楼龄长、配套设施老旧的小区，二手房很难卖出去，也就是靠业主自身或社区难以改善住房时，政府棚改“房票安置”就是一个可行的路径。当然，未来、禁止大拆大建的框架下，这也不会是主流，但对于某些“老破小”的改善型需求，不啻为一个选项。

重要的是，“房票”的设计可以非常灵活，除了面额可以比货币安置大，以激励被拆迁人选择“房票安置”外，还可以针对不同区域安置，给出不同的优惠激励。比如，选择去化难度大的区域，价格更优惠，相当于持票人以更低价置换房子；再如，不同时间优惠也不同，激励大家赶快买房。

棚改安置的新设计，最主要的目的还是实现库存的去化，提振市场预期和信心。

一方面，通过发房票的方式，把这部分潜在需求转化为现实需求；另一方面，通过票面金额设计、购房优惠设计等，降低这部分人购房成本，并激励这部分人换房。有了交易量，市场才能有信心。

理解这样的政策，必须要着眼于一个大的背景，就是当下老百姓购房意愿不高、信心不足。即便前期纾困政策不断出台，但大家就是不买房。交易量不足，信心更低、预期更差，就形成了恶性循环。于是，就挖苦心思地想出了这样的政策，即人为创造需求，激活交易量。然后，通过实打实的交易量，来提振信心、扭转预期。

所以，就不难理解，“小麦大蒜能抵首付款”，“买房送一头200斤土猪”这样的刺激购房需求的政策了。放在过去，这种需求端的政策，是怎么也不会想到的，但当下就发生了，它从侧面说明，旺盛的需求一去不复返，需求端刺激的边际效果减弱。未来，政策需要更加精细化地设计，特别是供给端做文章，全面降低供给成本，匹配新市民为主的需求，才能让供需重回正轨。