福田一豪宅遭法拍，每年亏631万，6年亏光首付！

最近，深圳的法拍房市场又有一套房源被外界吃瓜群众关注。

就在前天，位于福田深业上城的一套467.19㎡的大平层公寓，最终以起拍价3940万元成交。

值得一提的是，这套法拍房的原登记价5530万。相当于2016年原业主购入时的价格打了7折，差价至少1600万元。

脑海中不禁蹦出，持有6年反亏1600万！？

不过，业内人士说，“账面上这样算看起来没错，但是业主实际亏损成本更高，起码首付是亏没了。”

今天，我们好好算一算，相比账面盈亏，实际亏损是亏在哪。

持有6年反亏1600万？

实际亏掉首付！

从拍卖情况来看，上述这套法拍房有1人报名，竞价记录有1次，最终以起拍价3940万元成交。

▲竞价记录 | 阿里拍卖

该房产2016年购买时的登记价格为5530万元，拍卖成交价为3940万元，账面计算相当于打了7折。

如果业主按全款买入，那么亏损达到1600万以上。

“业主是贷款买入，那么亏损不只这些。”熟悉二手房交易的资深中介大路说。

据他粗略计算，这套房子起码亏掉了首付。

大路开始分析，首先这套是公寓，需要用商业贷款，原登记价为5530万，首付5成是2765万。

剩下的2765万则银行按揭10年，当时的商业贷款利率4.9%，上浮10%为5.39%，则月供29.857万。

根据不动产登记信息显示，房产是2016年4月购入，于2021年1月被查封。粗略算月供了6年，则6年的供楼本息是2149万。

供楼本息2149万中，已支出本金：1478万；已支出利息：671万；

需要注意的是，以上还没有算税费成本，需要缴纳的契税、个人所得税、增值税等。

如果是商业，税率比住宅更高：

▲商业税费计价表

不过，由于原登记为5530万，成交价3940万低于原登记价，因此只需计算契税的费用，即5530万x3%=166万。

而且还有个机会成本需要纳入计算。

要是没买房，首付款和月供本息、契税可以做些其他投资，比如理财、炒股。如果这笔钱买银行大额存单6年，利率4%。

2150万（供楼本息）+2750万（首付款）+166万（契税）x4%X6=1215万。

大概有1215万的收益。

最终：

持有成本：166万契税+671万利息+1215万机会成本=2052万

本金：2765万首付款+1478万月供本金=4243万。

剩余贷款：1433万

3940万（成交价)-1433万（剩余贷款）-4243万（首付+月供本金）-2052万（持有成本）=-3788万。

算下来相当于年亏631万，上述还未计算装修费、物业管理费、和水电费等维护成本。

也就是说，持有6年，别说保本，连首付都亏掉。

昔日“资本大佬”豪宅惨遭法拍

事实上，这是一套有故事的公寓。

根据阿里法拍平台公示的不动产登记信息，这套公寓位于广东省深圳市福田区彩田路与笋岗西路东北侧深业上城（北区）西座A单元。

户型属于大平层，总面积467.19㎡。由原业主彭钢2016年4月购入，登记价格约5530万元，于2021年1月被查封。

而查封的原因是，彭钢曾向农业银行深圳国贸支行抵押贷款2765万元，还有1674.45万及利息等未偿还，于是该行向法院申请强制执行，拍卖所得将用于偿还该行贷款。

那么彭钢何许人也？

@深圳买房计划 查询天眼查发现，彭钢是P2P平台小牛在线的执行董事&总经理，也是小牛资本集团实控人彭铁的哥哥。

随着P2P行业“暴雷”不断，运营7年的P2P平台小牛在线，在监管要求和行业资金链双重压力下，同样遭到兑付难的问题。

公开资料显示，小牛资本于2021年1月被警方立案侦查，其中已累计冻结涉案账户663个，追缴资金1.4亿余元人民币，查封涉案房产1056套，冻结涉案公司股权9991万股。

而这套深业上城的公寓，只是小牛资本众多资产中的冰山一角。