当前楼市的困境与出路

01.

这个“五一”节，多个层面无比想让楼市活跃起来。

国家层面：节前给楼市吃了定心丸，“两个支持”（支持各地完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求），这种表态是近年来少有的。

地方层面：各大城市在节前纷纷降首付、减契税、给补贴。居然还有6-7个城市在5月1日-4日出台刺激政策。

开发商层面：加大推盘，优惠促销五花八门，卯足劲儿要把楼市这把火烧起来，不把今年失去的全部抢回来就不罢休。以广州为例，4月25 -5月1日，迎来拿证高峰，发出41张预售证，5896套房源。

节前，奥密克戎倒逼社会面保持平静，大家基本都呆在本地。照理说，有了上面的天时地利，楼市信心不足的局面，应该得到改观，再加上好不容易有个5天的假期，楼市应该回升才是。但从数据看，尽管热点城市的个别盘去化还可以，但楼市整体还是冷清的不得了。

从克而瑞监测的“五一”成交备案数据来看，50个重点监测城市累计成交44.75万平方米，同比下降80%。2022年五一假期日均成交，较2022年4月日均降幅为75%，市场整体仍延续下行。

再看中指院的数据。2022年五一假期期间，13个典型城市商品住宅销量为30.8万平米，同比下降65.9%。中指研究院监测到的数据同样显示，2022年五一假期期间，重点监测城市新房成交面积同比下降52.3%，其中武汉、苏州、温州热门二线城市的成交量同比下降均超50%。

放在过去几年来看，也是历史最低位：

02.

当然，“五一”楼市人气好了很多，看房的人比4月份日均增加30%左右，但转化率不高。比如，真心买房的人，以往看2次就签约，现在看4-5次可能才会签约。用售楼员的话来讲，信心不足。

以苏州为例，在降低购房门槛、限售“5年改3年”、公积金首次贷款额度提升等一系列优惠政策加持，五一案场到访量和成交量均有明显回升，某楼盘线上咨询+现场来访超过500组。

但成交了多少呢？只有9套！

哪些人在买房呢？

一是前期受疫情抑制的需求；

二是受近期政策好转，激励的一部分需求。

这两类需求主要是改善型购房需求。体现在新房去化结构上，城市重点区域三房以上户型的新房消化相对较快，与换房需求主导相匹配，受疫情影响比较小，对住房的支付能力比较强。

总的讲，“五一”楼市并未改变持续低迷的态势。

大家关心的是，到底什么原因导致“五一”楼市低迷。奥密克戎传播强，大家不敢去售楼处，这只是一个原因。

综合业内人士及开发商的看法，普遍认为，政策扶持的力度还不算大。比如，“认房又认贷”、首付低至20%、限购松绑、增值税免征期“5年改2年”等等，这样的重磅政策在一线城市及杭州、成都、西安、南京、武汉等热点城市，并没有推开，导致销售端无法活跃起来。

也就是，只要政策给到位了，杠杆加到位了，楼市就不会起不来。所以，即便销售比较差，但开发商促销力度并不大，比如“99折”（首付增加能给到97折）、推出总价减让30万左右几套特价房、送2年物业费、送家具家电等等。显然，都在等着快速反弹后的超额溢价。

03.

目前，很多人都是以“趋势外推”、“历史会重复”来推演楼市的走势。而且，“历史会重复”的形势似乎越来越清晰了：

一方面，各方都比较着急。4月29日重要会议后，“两个支持”下，地方一个劲儿地出政策。“楼市差到了不可容忍的地步，影响要多大有多大”，这逐渐成为共识，倒逼政策加速退出，纾困转向救市，比如增值税免征期调整，“认房不认贷”等等，容忍加杠杆、降低交易成本等等。

另一方面，近期央行、银保监和深交所集体发声，支持地产。此前，支持刚需和改善性购房融资，支持收并购和房企融资，已经多次表态。结合各地按揭政策的变化，趋势越来越明显，新一轮的金融支持或许已经到来，甚至可能会突破近两年好不容易建立的一揽子金融长效机制。

楼市下行，需要纾困，毫无疑问。关键是，我们是否能避免历史重演。防止“楼市差到了不可容忍的地步，影响要多大有多大”的舆论，形成对政策的绑架，导致各个主体（地方、银行、开发商）一股脑地出台刺激政策。比如，对于首付款，有的热点城市，不再严查资金来源了。

对当前的政策调整，我们必须要做综合性的研判。

首先，有的需求是受疫情影响的。疫情后，滞后的购房需求就会释放；

其次，近期，国家及管理部门在房地产行业供给端、需求端的扶持政策力度本来已经挺大了、频率很高了。比如，需求端有降低按揭利率、增加贷款额度、满足刚需和改善性购房需求；供给端有降低地价、溢价率，取消竞配建、竞自持，降低出让金缴纳门槛，支持收并购等。

同时，纾困中小微，央行也在降息降准，这些对楼市也有扶持。需要慎重的是，这些政策本身有一个发挥效用的时滞，叠加起来的效果会很大。我们不能一下子又走向另外一个极端，从去年三季度还在严厉调控，不到半年就转向了全面救市，绝不能重蹈2020年的覆辙。

2020年疫情后，出问题的是中小微（餐饮、零售、影院等），楼市其实停稳的，并不需要纾困。但当时，各地都在给开发商纾困。很简单，疫后经济要快速复苏，扶持楼市简单不费力。再加上，疫情后货币发行加速，且大规模进入房地产市场，导致了各地地王泛滥（广州10宗地王，有一半是2020-2021年创造的），房价暴涨，一直延续到2021年上半年。

这次，奥密克戎传播力强，对需求端的冲击更大，这是需求下滑的重要原因之一。一旦疫情告一段落了，这段时间国家在纾困疫情、货币宽松上的政策，以及前期各地纾困楼市的政策开始见效了，楼市能恢复起来。所以，不能被“楼市差到不可容忍的地步，影响要多大有多大”绑架。

04.

退一步讲，需求端刺激，还有多大的效果呢？

客观来讲，楼市还是那个楼市（高房价、高地价、高依赖），但大环境已今非昔比。为何纾困政策如此密集，信心却很弱呢？楼市之弱，不完全是疫情影响。大家想想，疫情肆虐的2020年和2021年，全国楼市却再创新高，热点城市房价上涨了至少50%，完全没有疫情的影响。

可以说，2020-2021年楼市暴涨，完全是疫情后宽松，各地“借纾困疫情之名，行刺激楼市之实”的结果。2022年，疫情形势也比较严峻，配方和味道完全不变的新一轮的刺激又来了。但是，疫情这几年，中低收入人群密集的生活、生产服务行业，受到的冲击是最大的。

由于疫情影响不同，加上货币和资本市场对新兴行业扶持力度大，导致贫富差距进一步扩大，中低收入人群，其消费占比10年下降了10个百分点。另一方面，近年来整治资本运作型行业（金融、地产、互联网、资本平台、教培），加上机关企事业单位降薪，中等收入人群支付能力下降。

因此，大众中产的消费占比，10年下降了40个百分点。中低收入人群消费占比下降幅度小，是因为“吃喝拉撒”的生活必须消费，降无可降；中产消费占比降幅大，表现在可选消费下降幅度大，也就是买房、买车等耐用消费品消费，在当前形势下，必须要被舍弃了，降幅自然大。

现在，还有消费能力的，只有上层中产和富裕阶层。在楼市销售端，体现很明显，就是中心区大户型、豪宅热卖，其他楼市产品一律疲软。问题是，过去几年，富裕人群在楼市一直买买买，现在已经成了楼市的小众了，他们没有太多意愿，其群体也无法支撑起庞然大物的楼市。

除非敞开加杠杆，再搞需求端刺激，效果真的很有限了。

楼市怎么办呢？

一是需求端要纾困，但要有底线、有为有不为；有耐心，不要被绑架，不要形成政策再次叠加，重复历史的悲剧；

二是降成本，而且是全链条地降成本，包括土地成本、融资成本、税费成本、交易成本等；

三是加速二手住房流通，释放过去10多年楼市高位运转过程中首次上车人群的换房需求，促进“卖一买一”，将低总价、小户型或“老破小远”等房源释放出来，降低新市民购房成本，助推新市民实现住梦，成为城市有产者，降低资产基尼系数，提高获得感、幸福感、安全感。

四是加大对新市民租赁消费券的发放力度。与其发放购房券、补贴购房，减免购房契税，不如把有限的财政资金用在新市民租赁消费券发放上面，降低新市民在大城市租房的成本，让新市民和无房户能以较低的成本在大城市安居和扎根，这是保持房地产后续可持续的关键。

五是加大保障性租赁住房建设力度。关键是，有没有动力、魄力、决心。