光明4大限价盘pk！深业/中海/绿城/深房，哪个是爆款？

这次，@深圳买房计划 把光明四个新盘拿来盘一盘：

凤凰城：深房光明里、中海观园；

光明中心区：汇银·绿城桂语兰庭、深业颐瑞府

为什么要拿这4个盘做对比。

有3个原因：

1、都是位于光明最核心的区域之一：凤凰城or光明中心区；

2、在今年入市的光明新盘中，算是少有的大盘、大社区。

3、有选择困难症的网友在知识星球@深圳买房计划，问怎么选。鉴于此，特地盘了下，不打算放在知识星球独食。

因此，我们就从地段、配套、价格、入市节点来分析，看看哪个盘更值得买房人入手。

有好事者会问，为什么不加宏发万悦山2期和深铁瑞城。

我的解释是，现象级红盘，要是拿证了，赶紧去认筹摇号就对了。

光明4大限价盘，哪个更香？

先给大家简单梳理一下4大盘的基本信息。

从地图可见，四个盘所处的光明中心区和凤凰城都是属于光明第一梯段，不分伯仲。

去年出台的光明区十四五规划，提到光明中心区、凤凰城将成为重点打造的核心片区。意味着，城市面貌新，配套足，生活便利。

具体到位置上，@深圳买房计划 驾车从南山科技园出发，沿光侨路来到凤兴路交汇处，映入眼帘的是中海观园。

▲中海观园效果图，以最终实景呈现为准

中海观园最大的特点就是体量大，是光明今年数一数二的大盘，总建筑面积17万㎡，由6栋高层住宅和2栋人才房组成。中海观园旁还有在建的特发观月台以及龙光·玖瑞府，未来的居住氛围不弱。

继续沿着光侨路向北方向，左转↩️进明政路，就能看到深房光明里。

深房光明里与光明大第、中海寰宇时代、深房传麒山等多个大型住宅区为邻，在这四个盘中居住环境最成熟。

从光侨路进入光明大街，就能看到绿城桂语兰庭和深业颐瑞府，两个盘相隔不远。

从航拍图可见，北面是规划中的光明“绿肺”——科学公园，以及深圳科技馆新馆，视野广阔。

而对于买房的小伙伴而言，在确定了要购买的区域后，最关注的，应该就是轨交、教育和商业配套。

交通方面一目了然，这四个盘都在地铁1公里以内。

中海观园拥有双地铁+高铁的配置，距离在建的6号线支线和未来13号线光明城站不到500米。

距离地铁同样在500米内还有深房光明里，地铁是在建的13号线同观路站。

绿城桂语兰庭和深业颐瑞府两盘挨得比较近，离6号线地铁光明大街站都在1公里内。

以通勤来看，尤其是南山的上班族，中海观园和深房光明里离南山明显更近点，乘坐的站点也相对较少。

中海观园≥深房光明里>绿城桂语兰庭≥深业颐瑞府

买房人关心的教育这块，四个盘周边都规划有学校，不至于碰到入学难、上学远的问题。

深房光明里旁边就是光明凤凰学校，直径1公里内还有深实验光明学校。

绿城桂语兰庭和深业颐瑞府也能做到家门口有学校，根据法定图则显示，周边有规划有多所学校。

中海观园，500米内规划有一所九年一贯制学校，还是可以走路上学。

对比到商业娱乐配套，目前凤凰城片区建设的最早，也是光明配套最为完善的地方。

沿着观光路，可以享受到商业蓝鲸世界，万达广场、新城公园、文化艺术中心等。

其中深房光明里距离这些配套不足1公里，中海观园距离上述配套稍远，直线距离2.5公里左右，只能寄托于未来高铁站商业。

光明中心区起步稍晚，但配套也初见雏形。

以光明大街沿路过去，涵盖了新地中央广场约3万㎡的购物中心，5万㎡的星河“COCO”系商业（建设中）、绿地新都会约4.3万㎡的购物中心，以及万科光年四季约2.4万㎡商业，基本上购物不愁。

再加上还有科学公园、深圳科技馆新馆、美术馆等市政配套，整个居住舒适度甚至比凤凰城还舒服。

▲深圳科技馆新馆效果图

三项要素对比下，深房光明里≥绿城桂语兰庭≥深业颐瑞府＞中海观园

三项关键信息对比

预算较少选中海，预算充足选深房

再回到产品本身。

我们三项关键信息：户型、价格、入市节点。

@深圳买房计划了解到的是，这4个楼盘中，中海观园、绿城桂语兰庭、深业颐瑞府已经公布了户型面积段，深房光明里还未释放出相关户型信息。

其中主打刚需的有中海观园最小户型是83㎡3房起步，总价低，适合预算少的买房人。

▲中海观园户型图

而深业颐瑞府起步户型是105㎡3+1房，更适合预算更充足的买房人，一步到位，免了换房的烦恼。

▲深业颐瑞府户型图

绿城桂语兰庭，虽然公布了面积段，但尚未有户型图流出。

有意思的是，除了深房光明里，三家大户型都有约128㎡的面积。

非常难得的是，在严格限价下，中心区和凤凰城的房价却依旧保持在三年前的水平：

中海观园毛坯限价4.44万/㎡，带装修3000元/㎡预计4.74万/㎡；

深房光明里毛坯限价4.46万/㎡；带装修3000元/㎡预计4.76万/㎡；

深业颐瑞府毛坯限价4.53万/㎡；带装修3000元/㎡预计4.83万/㎡；

绿城桂语兰庭是旧改项目，但可以参考周边新房已入市价格，预计5.1万/㎡内。

结合已释放出的户型来计算首付，中海观园门槛是最低，首付预计110万左右（不含装修）。

其次是绿城桂语兰庭，预计首付130万左右（不含装修）。

深房光明里户型未出，暂且不论。

最后是深业颐瑞府，最低105㎡，首付预计在140万起步（不含装修）。

不过，最重要的还是入市节点，不怕轮着开，就怕一窝蜂入市。

@深圳买房计划 目前收到的消息是，深业颐瑞府和中海观园预计在10月入市。

绿城桂语兰庭和深房光明里目前尚未组建销售团队，大概率会在年底入市。

总结一下，如果预算不多的情况下，首选中海观园，其次绿城桂语兰庭或深房光明里。

对于预算充足，对学校又有要求的买房人，可以等年底的深房光明里和绿城桂语兰庭。

最后，@深圳买房计划 制作了看房打分表，结合实际居住需求，拎出4个维度、21项指标。