重要的会议，特别的信号

4 月 29 日的政治局会议，有新说法。

01.

支持各地从当地实际出发完善房地产政策。这意味着，近段时间，各地如火如荼松绑调控政策，纾困市场，得到认可，也是必要的。在这之前，顶层对于楼市的基调是“房住不炒”下满足合理需求，但如何处理“房住不炒”和纾困楼市，各地比较为难，所以就出现“只做不说”、辟谣等。

地产下行幅度之大，冲击到了“稳定”的底线。

行业稳定，是楼市调控的长效机制。当下的楼市下行，还不是销售或价格下行，而是全链条下行；不是短暂下行，而是持续性的下行，即“需求端疲弱+房企债务风险→供给端土地市场冰冷→开工下降→开发商继续打折促销→销售端不稳→需求端疲弱+房企债务风险”。

这个恶性循环难以打破，市场已经失灵。一批次供地，即便是东莞等这样的库存很低的热点城市，流拍率也高达80%；杭州、合肥、深圳等算是优等生了，但要不是“价格倒挂”、国企托底、给房企让利，土地市场也萧条的不得了。土地骤冷，主要原因在于行业陷入困境、没有信心，导致了从土地到开工到销售的全链条下行。行业全链条下行，冲击到了投资、基建、就业、财政……

因此，高层的认可、肯定，算是一剂定心丸，各地因城施策的灵活性、主动性在增加。二季度，政策全面纾困，为市场筑底打提前量，待到三季度、下半年，争取把失去的补回来。

02.

支持刚性和改善性住房需求。之前，重要会议对此的表态是，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。当然，刚性和改善性需求，都是合理需求。换个表述，有什么不一样呢？高房价、高成本、需求弱的背景下，对刚需、对改善，是要大力扶持的，降成本或降门槛。

所以，限制性政策，金融、税费政策，全面登场了。

之前，各地小打小闹，在公积金、补贴、入户、人才等政策上，没少下功夫，但见效不明显。为什么？调研时，都在讲“信心不足、预期悲观”。背后的根源是，高房价的局面未变，但收入、就业、预期等支撑房价的根基，已不忍直视。通过降门槛和降成本，将受抑制的需求释放出来。

售楼处人多了，媒体报道了，成交量上来了，预期就好一些。预期不稳或悲观，这是当下最大的问题。预期好一些了，需求就好一些，那些近期不打算买房或观望的人，也会进入市场。

当下，楼市的基本盘就在几大中心城市和都市圈，这些区域，占到了全国楼市交易面积的65%以上、交易金额的80%以上，稳住这些区域，全国就稳定了。这些区域，新市民和毕业生集中，前几年房子交易量大，换房需求也多，所谓的刚需和改善型需求，主要集中在这些地方。

政策选择上，金融政策会全面回归“认房不认贷”，热点城市的非热点区域，首套首付比例降至20-25%；税收政策会全面启动“降成本”，比如增值税免征期“5改2”等。调控政策本来就是短期化的、逆风向行事的权益之举。楼市热了，就收紧，冷了就松绑，没啥大惊小怪的。

由于居民收入和预期下降，降成本应该是政策首选，除税费成本外，按揭利率会继续且大幅度下降。一方面，目前主流城市首套房利率为LPR+60多个基点，远高于差别化政策要求的最低水平，未来会大幅度下降，直至LPR的水平；另一方面，5年期LPR进入新一轮下降周期。

03.

优化商品房预售资金监管。这是个新提法，关于预售资金监管，年初住建部已经发了预售资金监管新规。重点内容是：除了重点资金要监管之外，其他都可以提取，但这可能还解决不了问题。

很纳闷，为什么会这样呢？

因为，很多项目不仅挪用预售资金，还“超融”，导致现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，把预售资金锁死了，不让提取。因为，一旦提取出去了，这个资金就可能和自己没关系了。所以，就导致资金躺在那里，但项目烂尾或停工的局面无解。

另外，各方债权人都来索取债权保障，多方博弈、僵持不下。既然谁也拿不到，那资金就别动了。优化预售资金，各方让步（承担部分损失）、新老划断是较好的思路。新资金进来以后，封闭运转，辅以政策扶持（比如容积率，规划调整等），通过新项目盘活，释放新的预售资金。

这样，首先确保交楼，然后偿还新的投资方，剩余资金去解决其他债务。通过局部一个项目、一个项目修复，将整体盘活。这个方案的前提是，有人要承担损失，特别是那些违规的。如果想通过楼市回升，再来一波行情解决问题，估计是不可能的，因为那就是全民买单了。

优化预售资金监管，这是供给端的举措。在供给端，此前的纾困策略是“收并购”，目的是解决开发商债务风险对地产源头的冲击。显然，开发商债务风险久拖不决，造成的局面就是，土地市场持续萧条，开发商降价保现金流，银行和购房者担心风险，不贷款、不买房。

这是当下楼市困局的“总根源”。

自打去年12月央行发布鼓励“收并购”的顶层设计以来，相关政策举措、努力不可谓不大，但是雷声大雨点小，有人着急、有人看热闹。如果净资产不足以覆盖债务，承债式收购就很难。问题盘根错节，让步很难。怎么办？市场稳定或回升，创造出条件，这是最好的办法。

所以，就不难理解上面的政策了。

04.

每次重要会议，有机构媒体就会推敲会议通稿的文字。有几次，会议都没提到“房住不炒”。这一次，楼市下行得这么厉害，还是强调了“房住不炒”，可见定力之强。言下之意，允许地方调整政策，但要有底线、有边界。就像领导人讲的，“越是困难的时候，越要坚定信心”。

当下大家普遍谈到的楼市问题，比如需求不足、预期悲观、信心滑坡，最根本的其实并不是政策对购房需求的抑制，而是债务风险，疫情冲击，居民收入和预期下降等交织和循环，导致行业和市场信心不稳定、购买力不足。说得严肃点，实体托不起泡沫，旧模式持续不下去。

因此，需求刺激的正面效果并不是很大，反而会带来泡沫的再次繁荣和收入差距进一步拉大，负面效应却很大。当下，需求主要集中在几大都市圈、中心城市，刺激的成分大了，就会导致局部房价暴涨、投资泛起，新市民的住房问题，消费潜力问题，内需培育问题等，更加难以解决。

结构性问题积重难返！

4月25日，国务院办公厅发布的《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》中，并未提及商品房购置消费，住房消费领域提的是“完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。显然，商品房消费的高峰期，已过去了，购房消费已不再是住房领域的主力消费了。

释放消费潜力，促进消费恢复，关键在租赁；住房可持续的动力培育，也在阻力。为什么这么讲，当下的新市民，有3-4亿，他们基本都在都市圈、大城市，也是消费和内需的主力。他们扎根大城市的需求愿望很强、住房需求潜力很大，但“稳房价”背景下，这些需求太难实现了！

只有做好租赁，降低住房消费成本，释放其他消费潜力，才能在培育内需的过程中也同步培育住房消费升级需求，也就是“先租后买”，商品房市场才有后劲。如果再刺激楼市，消费潜力就没了，且很难恢复，楼市潜力也没有了。因此，政策调整为的是稳定，并通过释放正常的需求，比如因疫情限制的需求、因“认房又认贷”阻碍的需求，暂时观望的需求。

这样做，消除行业非理性下行的风险，消除其拖累效应。

有人认为，只要政策足够猛，就没有实现不了的。但这违背了“房住不炒”，这四个字，绝不是说说的，说了不能炒，就是不能炒。3月，70大中城市二手商品住房价格指数同比下跌0.9%，而银行理财收益还能到2%以上，房贷利率在4.6%以上。去年三月份买房的现在都亏了。

这就是“房住不炒”的威力。