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对当下“楼市困境”的再认识

01.


截止到目前,今年以来有60多个城市松绑或扶持楼市,但楼市的“小阳春”并未如期而至。


近期调研房企营销团队,大家都在讲到的一句话是,“预期和信心不足”。


当然,预期和信心不足,有很多原因。比如,开发商还在打折,预期房价会下降,疫情下大家变得悲观了。

 

其实,每次楼市处于“纾困期”,都在讲预期和信心的问题,或者叫“观望”。但这一次有何不同呢?


我们先看几个案例。先拿“郑州松绑限购”说起,据中新经纬调研,其实在郑州“18条”救市措施发布之前,没有郑州户籍和社保的外地人,也能在郑州买房,私下操作、只做不说。

 

再以近期松绑限贷“一日游”的燕郊为例。据说,燕郊限购早就放开了,要不是这次闹出了舆情,估计限贷松绑(首付比例从30%降至20%)也能落地了。


当下,很多城市的限购,早已是墙上的规章制度,名存实亡了。但即便如此,整个市场还是弥漫着信心不足的气息。

 

过去,市场对政策非常敏感,一旦有政策刺激,老百姓就拿着小板凳到售楼处去排队了。


但当下,市场对政策的弹性很低,到底发生了什么?


一个房企的营销人员告诉我,他们拓展了很多客户,但效果并不好。有的客户都说,能不能保住工作、保住收入,还真不好说;有的客户来自体制内(机关、国企、事业单位),过去很任性,这几年减薪,换房不得不搁置了。

 

不止于此,近年来产业转型阵痛、经济拾阶而下,疫情也断断续续,再加上治理房地产、管制资本平台、互联网、教培行业等。


这样的环境下,中产群体受到较大冲击。笔者所在的珠三角外围,购房主力之一就是机关国企事业单位员工,特别是大户型的房子,主要客户就是这类中产。

 

可见,预期和信心不足,绝不是简单的观望,反映收入下降及对未来预期不好。


02.


我们知道,2020年疫情后,经济复苏很大程度上靠地产。也就是房地产拉动投资(房地产拉动的投资占固投的51.5%)和被动消费(买房带动的装饰装修等消费)。


这个依赖度不是疫情后才开始的,从2016年开始,楼市一直在历史最高位徘徊,疫情肆虐的2020-2021年,又上一个台阶。


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图:2016-2021年楼市一直在历史最高峰徘徊


这背后,既有实体资金为避险而流入楼市,也有房价上涨预期的资金吸附效应,更有一波一波需求端刺激(当下就是如此)的政策效应。我国近5年(2016-2021年)的商品房销售额占过去20年的56%。也就是,仅用了5年时间卖了过去20年56%的金额,需求透支很明显。

 

近期,中国金融四十人论坛(CF40)的一篇文章指出,2021年,居民八大类消费支出中,衣着、居住和食品烟酒等必需品消费基本回到了疫情之前的趋势水平。


但是,耐用品消费和服务类消费等可选消费的复苏不及预期,距离疫情之前的趋势水平还有比较明显的缺口。

 

这其中,既有住房购置对消费产生的挤出效应,也有这几年居民收入下降,造成无力消费的效应。


从住房购置来看,疫情不仅没有成为住房市场的阻力,反而因疫情后的各种刺激政策而非理性反弹,包括为地产纾困,宽松的资金流入地产,疫情下实体难赚钱,资金流向地产。


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03.


某种程度上,疫情后这几年,各地对地产的依赖度加大了。准确来讲,应对财政紧缩和疫情防控,客观上需要卖地和地产相关税收做贡献;应对传统行业下行,靠地产这个关联度大的行业拉一把,把相关行业的投资也带起来。


2020年,土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的37.6%,中西部地区土地出让和房地产收入占到地方可支配财力的50%。

 

所以,包括资本市场在内,越来越忽视楼市基本面分析(比如供求关系),而是重视政策的走势。近日,地产股持续反弹,直接的催化因素,便是近期国家对于“因城施策促进良性循环和健康发展”、“不出不利于稳定市场预期的措施”、“更好满足购房者合理住房需求”一揽子部署。

 

还有,各地争先恐后的松绑或刺激。

 

于是,业内大V开始喊“牛市”了,声称当下就是2015年开启的那一轮楼市暴涨的前夜。对于地产的逻辑,市场看的很清楚:依赖度在加大,且依赖刚性是上升的,对下跌丝毫不能容忍。


那么,有关库存、供求关系、杠杆率等等基本面指标,在强大的政策导向下基本无用。我就是赌你要松绑、要刺激、要放水,直到楼市真正反弹才罢休,“做多”是有道理的。

 

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松绑或刺激,一定有效果,但相比过去其边际效应在急剧萎缩。以政策刺激尺度最大的郑州为例,新政一个多月了,近期楼市有所回升的,主要是金水区、郑东新区、经开区和惠济区等房价较高、改善属性较强的板块。这与2020年疫情后的楼市复苏路径,完全是一个逻辑。

 

也就是,高收入人群基于资产配置、担心货币会贬值、追求更高质量的住房消费,而选择购房。所以,越是大户型房子,涨价越快。


2018以来,大多数城市大户型住宅价格涨幅最大,南京、广州、天津、上海、杭州、郑州分别上涨了132.89%、58.60%、12.48%和10.96%、9.4%和8.4%。


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这种住房消费,与疫情后高端白酒、海淘奢侈品“消费热”是一样的,背后是收入结构的变化!

 

国家统计局的数据显示,2016-2020年,我国居民家庭高收入组的可支配收入累计增长了35%,而中等收入组只增长25%,相差10个百分点。


2021年上半年,居民人均可支配收入比上年同期名义增长12.6%,但中位数增长11.6%,中位数是平均数的84.4%,收入差距依然在扩大。

 

近期,楼市稍有起色的几个城市,比如郑州、广州、深圳等等,基本都呈现大户型或中心区豪宅盘热卖的格局。貌似,又开始重复2020年疫情后的楼市走势:资本市场先知先觉,高收入人群紧随其后,带动楼市局部繁荣,地产金融加速器启动。


紧接着,借助杠杆的投资者,也开始入市,形成房价上涨效应。最后,刚需跟着入市,从而形成了新一轮楼市全面繁荣。


04.


当下的楼市,与2020年疫情后,有多大的区别呢?除了房价又上了一个台阶外,最大的变化就是,作为购房主力的中产人群,收入在下降、预期在下降、信心在下降。当前持续不断的政策纾困和刺激,带动的是楼市金字塔尖那部分购房群体,对中产人群购房的带动效应,不能高估。

 

疫情断断续续,持续了2年多,对就业密集的生产、生活服务行业冲击更大,而资产价格受疫情后货币宽松、避险资金纷纷抢滩而较为坚挺。


同时,高收入人群受益于先入为主地配置地产,充分享受到了资产价格上涨的收益,也是楼市的购买人群,但他们只是小众群体。

 

当中产人群因收入而信心不足时,楼市的“中坚力量”就不稳定了。


看下图,每当楼市繁荣的时候,M1就会出现比较大的增长,意味着居民手持现金“代购”。2018-2021年楼市高位徘徊,但M1增速却迅速下降,意味着居民手持现金减少,楼市越来越成为富人的游戏了。


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所以,2018-2021年,一直是大户型、豪宅型房子消费在支撑着楼市。即便是刚需非常厚实的一线城市,大户型消费也占到了80%以上。


这一次也不例外。但今非昔比、物是人非,这个购房群体越来越小众,越来越撑不起楼市。于是,从“政策底”到“市场底”的周期拉长了。

 

2015年,棚改定向注入货币,给楼市加杠杆,造就了一轮繁荣;2020年,空前的套利利差下,经营贷、消费贷给楼市加杠杆,也造就了一轮繁荣。


目前,楼市告别低迷期,还得放开杠杆(甚至要更大的杠杆),才能创造杠杆驱动下的需求扎堆儿效应,以及随之而来的房价上涨效应。

 

当下,各地都在“等米下锅”,三批次供地的日程已经安排好了,疫情防控力度加大更加重了这种急迫性。于是,近期各地纾困楼市,从小打小闹转换到了加杠杆,比如广州的接力贷、燕郊降首付等。杠杆都好说,但首付呢?月供呢?还有那么大的能力吗?我表示怀疑。

 

更大的无奈是,近期和地方主政官员交流,还是那句话:吃饭与转型面前,吃饭最重要,转型留给未来吧。

 

这个话没错,但我已经听了十几年了,怎么才叫未来呢?


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