重要信号！地产股反弹、多城政策松动…楼市的春天要来了？

深圳房地产市场又一次迎来了关键的时期，处于低迷期的行情下，各种声音不断。

“小阳春”眼看着已经来不了了，在经历了没有最低迷，只有更低迷的市场行情后，无论是卖家、中介、开发商都在调整自己的接受度。

深圳的楼市什么时候会回暖，大家都不知道，但毕竟，未来该买的还是会买，熬过去，等待下一波行情。

一

2月份深圳二手房成交量（906套）下探后，3月份因疫情原因，上周的楼市处于几近“冰封”的状态，这个月仅剩下一周时间， 可能又将是一个成交量创新低的月份。

截至3.20日深圳二手房共成交619套，上周因疫情居家办公，二手房仅成交37套；尽管目前全市已基本恢复正常，但置业者的看房意愿短期内依然较低。

3.14-3.20日的成交情况  (图源：深房中协)

在目前的市场行情下，二手房的成交意愿已降至低点，一个月1000套左右的成交量，一个新盘就消化了。

不只是二手房，越来越多的新盘也难卖，热点片区去化难，更不要说非热点片区了，目前像龙华、龙岗等片区，预计的供应接下来会持续高位。

从春节后，新盘的打折促销已越来越多，开发商也开始用各种方式来找突破口，一方面是直接打折，另一方面是高佣金来带动中介的积极性。

后面我们还发现有不少坪山的盘推出所谓的“1-2成首付（剩下首付多少天内补上）的营销方式；”

别看这个促销，很明显，首付款没全到位的客户可以上车了后补……即便是大力营销，目前的收效也是甚微。

二

许多城市已经开始憋不住了，多城政策开始松动，而且有些城市大出利好救市，目前，全国有超40余城发布了各种力度的房地产宽松政策。

年初最多的是房贷利率出现或多或少的下调，而到2-3月份后，基本都是出“救市”大招了，比如：

3月22，哈尔滨发布新政取消限售，在主城区6区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区），取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。

3月21日，消息称广西部分城市商定下调部分城市房贷首付比例：其中，南宁市区已拥有一套住房的，再次购买普通商品房的最低首付比例40%调整为30%，北海、防城港首次购买普通商品房的商贷最低首付比例由25%调整为20%。

3月4日，青岛市即墨区取消5年限售政策，新房由拿证满五年改为网签后满五年，二手房满两年即可交易。

3月1日，郑州的政策是对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。成为首个取消“认房又认贷”的大城市。

……

目前来看，已充分说明当前政策松动具有很多新变化，许多城市从之前遮遮掩掩的出台政策，到后面光明正大的出台政策去刺激楼市回暖，后续预计还会有不少城市有这样的动作。

包括国家消息层面，日前财政部、银保监会、证监会、央行等均有表态：

深圳尽管现在成交处于低迷期，但不太可能会放松政策。

前些天许多自媒体、中介传出“深圳二手房官方指导价有可能上调，并且表示约有500多个小区上调，上调最高达20%”，这个消息出来后，确实给当时的市场带来了一丝丝暖意；但一切都只是猜测，不太可能会有这么大幅度的调整，具体还得以政府公示的信息为准。

目前我们看到调控的松动，也开始漫延到珠三角，像佛山、中山，包括东莞已经有一些相应的放松措施；

3月23日，广东也广东银保监局邀12家银行座谈：表示有效满足新市民合理购房信贷需求。今年的信贷肯定不会像去年那样紧缩了。

最近，我们也看到房地产股频频有集体上涨的行情，说明房地产“最难”的冬天正逐渐过去，但也不要期望，未来会像之前那样的好。

三

今年有些城市已经开始回暖，像北京、上海、广州等城市都有不同程度的回暖，但这次回暖的一线城市中，没有深圳。

深圳楼市的回暖还需要一个过程，目前新房价限价，二手房有官方指导价，房价不涨，大家不会有买的动力，对于投资客来说，房子“不涨就是跌”。

另外，大家对今年的走向还不明朗，不敢轻易下手；这两年因为疫情，许多人的经济状况有所改变，短期对于买房需求已经没有那么强烈。

想买房的人在目前的市场行情下，观望的氛围会越来越浓，这也是许多买房人在纠结，一方面想着要抄底，一方面又怕买在高位。

目前买房的人群中，改善需求置业为主导，对于他们来说，前提得先卖出现有的房产，我们也清楚现在这样的机会更适合把劣质资产换成优质的资产。

可以预见的是，目前的市场行情并不代表未来一直是这样的市场行情，深圳的城市属性并没有变化，无论是人口、经济、产业、创新等各方面依然充满活力，从城市面看，长期不会差。

但目前的楼市，我们要谨慎的是，惨淡的市场如过长的延续，对价格还会进一步影响。对于买房客来说，目前虽不是绝对的低点，但也算是低点了。

2021年，中国的新型城镇化常住人口城镇化率已达到64.72%，户籍人口城镇化率提高到46.7%。其实前些年，城镇化的增长也带动着人们对于房子的需求增长。

我们需要了解的是，未来的城镇化率能到多少？现在一些人口净流出的城市的房产显然价值的属性没有那么强的，人口大都流上一线、环一线，强二线等城市，所以在城市的选择上也比以前更重要。

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