房地产风险处置，要动真格的了！

01.

一个小创面，久拖不治，导致大面积感染。

一开始，房地产企业风险只是个别问题，如果能得到及时的化解和防范，后面的大面积感染，也许就可以避免了。但是，没有如果一说。近期，领导指示：“要研究和提出有力有效的方案来防范和化解风险”。这里的用语是“有力有效”。显然，之前的方案，力度和效果还不显著。

为什么？记得2021年12月，当时央行祭出收并购大招时，讲了一句话，“房企间项目并购是化解风险、实现出清最有效的市场化手段”。收并购推动资产债务重组，用的很娴熟了。上世纪90年代，很多国企陷入困境，银行理论上破产了。彼时，成立四大资产管理公司（AMC），迅速搞定。

其中，用的就是以收并购推动资产和债务重组，去腐生肌，谁家的孩子谁抱走，坏的市场出清。房地产市场化程度比较高，民企层面的暴雷，坚持商业可持续原则的收并购是不二法门。

但是，问题比想象的复杂得多得多！ 

02.

企业层面。债务多了不压身，当拿地的钱都是借的，最不着急的，就是民企老板。比他着急的主体多的去了，银行、施工单位、供应商、地方政府等！夯实属地政府的主体责任，很多地方在研究怎么化解。一个通宵加班的兄弟微信我，赚着几千块的工资，想着怎么给亿万富翁解困。

当央行说要“收并购”，地方政府说要“保交楼”，监管部门说要“保稳定”，地产要为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献，地产还是支柱产业等等。听到这些以后，民企老板们的第一感觉是什么？只要坚守住，资产价格涨上去了，所有问题都顷刻解决了。

心中只有一个执念，千万不能倒在黎明前。所以，很多老板是不会把优质资产拿出来的。而拿出来的，可能是“坏资产”，目的可能就是“甩债务”。对于驻企工作队来说，很多人连老板融资的渠道还没摸清，甚至连拿地前融、名股实债、股权质押等等概念，也没有搞清楚。

多数民企是内部人控制，信息极其不透明，老板独权（掌控欲强、实质放权难），裙带关系复杂。当下策略就是能拖就拖。落地的收并购融资，很多并没有体现和发挥为困境项目纾困的作用，基本用在合作项目收购，一来对项目情况比较了解，避免踩坑，二来避免猪队友暴雷。

03.

这一轮陷入困境的企业，基本都是2015年以来排名快速上升的民企，“强扩张、高周转、高杠杆、赌性强、项目超融”，这是普遍特征。显然，要么就集体上岸，要么就集体沉船。当政策越来越友好，链条上的金融机构、地方政府、供应商越来越着急，老板们就更不着急了。

选择“被收购”，还是政府救我、市场救我呢？显然是后者。表外融资，能藏就藏，让市场觉得“我挺好”的。所以，就有一些企业，昨天还拍胸脯说，我没有美元私募债，没有发行过任何私募理财产品，还花2000万赎回到期的优先票据，彰显自己有钱。但今天就违约了。

一副就地躺平、不怕开水烫的姿态。

对于央企国企来说，即便想收购，也要执行风控要求，投资标准有较高的红线（比如利润要求）。而且，被收购方躲躲闪闪，不清楚隐性债务有多少。普遍超融的情况下，承债式收购先要给“保交楼”垫一大笔款，什么时候现金流能“回正”还不好讲。于是，持币观望是优选。

这个链条上，还有一个庞大的群体——金融机构。在处理房企风险问题上，我才突然发现，金融体系和金融工具，居然如此丰富：银行贷款、对外担保、信托融资、理财和私募基金、股权质押、境外私募、资产管理、供应链ABS、商票融资、总包融资、上下游拖欠等等。

凡是陷入困境的，上面这些融资渠道或工具，基本上都有涉猎。很多债务的融资利率在10%以上，都要靠卖掉房子、房价上涨来买单。讲到这里，真的很感慨，刚需可真不容易。这些融资方，和老板们的心态一样，等着救助的解放军来，或是国企央企来了，或者是楼市火了。

一旦被收并购了，谈判地位就下降了，加上都是违规融资序列里的，不怎么光彩，排在保交楼、表内债的最后面。清算后，还能剩多少，很不乐观。所以，有的金融机构不配合、锁公章。

04.

过去，楼市反弹了，一切问题都解决了，皆大欢喜，大家都是受益者。现在，多数人还抱着这种想法。于是，当3月16日三部委积极表态维稳，媒体层面可欢喜了，普遍认为真的救市大招来了。3月17日，民企上市集中地，港股地产涨幅超10%的多达70家，融创暴涨59%。

其实，近一段时间，很多媒体简直就是添乱，要么就把房企风险问题无限扩大，唯恐天下不乱；要么就是鼓吹地方救市、楼市小阳春，豪宅如何热卖之类等（可笑的是，有的还谈论俄乌局势）。这对于稳定楼市，毫无意义，甚至帮倒忙。国家的本来意图，并没有得到合理宣贯。

处理债务风险，顶层设计的本意，就是基于商业性可持续的原则，市场化来主导，让坏的市场经济出清，风险自担，谁家的孩子谁抱走。绝不是让国企和央企兜底，更不会通过所谓的“救市”，再来一次房价暴涨，让百姓来给作奸犯科者买单，让全社会承担房价上涨、泡沫加重的后果。

要注意，3月16日领导说了2件事，一是研究和提出有力有效的方案来防范和化解风险，二是要提出向新发展模式转型的配套措施。什么是新模式？如果从行业来讲，必须要彻底改变“高杠杆、高周转”、“违规融资、房价买单”的经营模式。基于此，就不可能去救助。

近期，媒体报道，中国东方资产计划发行100亿债券，主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，房地产行业不良资产纾困，房地产金融风险化解等相关不良资产主营业务。资产管理公司及早介入，将有望加速出险房企资产处置进度，促进风险化解和市场出清。

这是一个重要的信号，意味着房企化解流动性风险进入更深层次。也就是，有的必须要按照“坏账”来处理，马上进入“清算”程序，必须要让作奸犯科者，受到重罚。同时，我们看到，有房企老板被叫去“配合调查”，有房企高管被带走了。出问题的房企，有多少高管曾经在金融机构干过，就知道金融套利有多严重。

所以，必须要严惩坏人，让坏的市场经济出清；所有“明股实债”的违规投资者，一定要让其承受“风险自担”的后果，才能让开发商老板、链条上的一帮食利阶层彻底放弃幻想，重新回到“自我救赎”、断臂求生的轨道上，收并购才能推得下去，风险防范才能有力有效。