楼市为何迟迟无法回暖？

原创李宇嘉李宇嘉地产笔记

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01.

近期，1-2月的数据披露了，有哪些变化呢？

首先，央行公布了2月份各项金融数据，其中“居民中长期人民币贷款”，出现了自有统计数据以来的首次“负增长”。“居民中长期人民币贷款”中，90%以上是按揭贷款。这个指标是个余额数，其增长数=本期余额-上期余额。负增长意味着，居民还款的额度比贷款的额度要大。

可见，当下楼市是有多么低迷。我们看看过去，即便是2020年疫情期间的2月份，全国经济和社会运行按下了暂停键，各地售楼处基本都关闭了，但当月居民中长期贷款还增加了371亿；再往前推到2008年10月，金融危机正肆虐，当月居民中长期贷款还增加了21亿。

今年1-2月份，全国40多个省市出台楼市纾困政策，央行在1月份给房贷降息，很多地方把首套房的首付比例调至2成，贝壳统计的主流103城按揭利率连续5个月下降，贷款发放周期从2-3个月降至40天。那么，为什么居民中长期贷款负增长？为什么买房情绪这么低？

02.

现在，“政策底”已来了，但从“政策底”到“市场底”还有多远？取决于微观市场是不是会买单？过去，往往是这样的逻辑：“政策底”出现，预期立马好转，老百姓搬着小板凳到售楼处排队，楼市开始触底回升，紧接着一派繁荣。中间节奏推进的很快，完全不用为预期担心。

但这一次，尽管从上到下都在宣誓“政策底”来了，赶快买房吧！但市场端并不为所动，甚至有点“不关切，哀莫大于心死”的感觉。1-2月份，百强房企销售业绩同比下降了40%-50%。为什么会出现这种情况呢？我们先看下面的数据，下图是刚刚发布的1-2月地产宏观数据。

1-2月，全国商品房销售面积下降13.8%，销售金额下降22.1%。过去，销售金额增幅一直大于销售面积增幅，但1-2月份，销售金额增幅第一次小于销售面积增幅。这说明什么？房价在下跌。以销售金额/销售面积计算来看，今年1-2月，全国商品房简单均价下跌10.7%。

这是有统计以来最大幅度的下跌，上一次下跌是2014年，但当时的跌幅不超过2%。

显然，供给端的冲击还是比较大。开发商大面积的降价促销，“要钱不要货”的营销行为，对市场预期的冲击比较大。在“房价还要下降”的预期下，购房者不想去买房。如果回看2020年疫情后这一轮楼市回升，发现“看涨”是驱动购买力入市、改善预期的重要因素。特别是，重点城市新房限价，“一二手房”价格倒挂，驱动新房和二手房轮番涨价，可谓楼市第一动力。

但2021年8月份以来，二手住房和新房价格都开始下跌，且二手住房价格下跌幅度更大。2022年1月份，70个城市中，有55个城市的二手住房价格在下跌。由此，2020年疫情后，热点城市轰轰烈烈的“打新行情”就不复存在了。新房和二手房价轮番上涨的链条被斩断了。

简单讲，没有赚钱效应，老百姓没有热情买房！

还有一条线，就是地价推动房价上涨，也是过去刺激楼市预期的“不二法门”。但去年以来，对开发商全面“去杠杆”的措施开始升级。特别是，给开发商买地提供炮弹的“前融”渠道，比如信托、供应连ABS、私募基金、地方金交所等，这隐性的渠道都被一一堵住了。

当下，尽管管理层明确，开发商合理融资需求要满足。但是，当风险正在爆发中，过去那些前融机构都开始悲观了，没有多少机构敢做类似的业务。想起来也是唏嘘，福兮祸所依，祸兮福所倚。这些机构的炮弹，过去助力开发商“冲千亿、破万亿”，现在的作用反过来了。

图：房地产企业的各类融资渠道被逐步加码调控

当开发商不拿地了，而地方财政又到了历史上最紧张的时候，不得不降低拿地门槛和地价水平，这就导致“地价推动房价上涨”的逻辑就不存在了，甚至也反过来了，土地市场低迷、流拍加重市场悲观预期。所以，我们看到，从供地到开工，再到融资和销售，地产全链条下行。

03.

其实，不管是需求端的“打新行情”，还是说是过去几年热点城市难以降温的买房热情，或者是供给端的地价推动房价，我们都不能不谈一个很重要的推动力量，就是“加杠杆”。

近期，为什么上海楼市能保持稳定，还有温度，深圳楼市跌的和鬼一样。很简单，上海有很多老市民，他们手上或者有积蓄，或有房改房或楼龄长的商品房拿在手上，这些被称为“Old Money”。一旦政策明朗，即便不能过度加杠杆，也不妨碍这些需求释放，他们是稳定楼市的中坚。

深圳就完全不一样了。年轻人口是深圳购房主力，但他们手上的积蓄不足、更没有房产。或者说，“New Money”不厚实，“Old Money”也没有。过去，深圳居民可以想当然地去“加杠杆”，显得购买力很强大。现在，不让加杠杆了，于是楼市就不景气了，甚至是熄火了。

大家看上面这张表，2015年以来，深圳90平米以下的户型涨价最高，显示深圳的刚需太强了，年轻人多，都要上车。在上海，三个类别的户型，涨价差不多，90-144平方米涨价最大。这显示了，上海老市民比较多，他们有“Old Money”，楼市需求基础扎实，基本盘厚实。

也就是说，即便不让加杠杆了，有“Old Money”支撑，楼市也差不到哪去。政策底来了，需求就会泛起。但是，上海就是上海，你大爷就是你大爷，不是每个地方都像上海一样。

大多数城市，有“Old Money”的人真不多。而且，在过去几轮楼市回升期，有“Old Money”的人，收割的差不多了。碧桂园一个朋友告诉我，他们去四五线城市拿地，一定要选此前大开发商未进驻的城市。因为，这些城市有购买力人的只有1-2万人，他们买了房就没市场了。

在深圳这样的城市，即便刚需嗷嗷待哺，但超高房价，不让加杠杆，也无法上车。更重要的是，这几年，大家都在往大城市、都市圈迁徙，这些区域和城市的房价上了几个台阶了，但疫情和经济转型下，收入预期却在下降。这么高的房价，即便放开杠杆，他们也撑不起楼市。

04.

更能说明问题的，是下面这张图：

M1是个什么指标？狭义货币，它等于M0（现金）+活期存款。下图显示，2021年我国M1的增长率为3.5%，创历史新低。往前看，每当楼市繁荣的时候，M1增速就会明显反弹，比如1990-1992年、2009-2010年、2015-2017年、2020-2021年。其显示了，居民存款“活期化”，并向企业存款转化，从而形成货币创造和循环。但近两年，M1下降的态势很明显。

显然，地产的货币创造效应在下降，背后是疫情重创中产人群，居民收入下降，购房能力下降。再加上，2020年下半年以来，地产去杠杆，“首付款+按揭贷款+其他融资资金”撬动的地产金融加速器效应弱化了。现在即便政策放松，地产乘数也回不去了，因为撑不起首付，也撑不起月供。

2021年社科院发布的《2021 年度中国杠杆率报告》，中国居民部门杠杆率是各部门中攀升速度最快的，从2000年不到5%增长至当前的62.2%，已经超过了德国的水平，与日本较为接近。

根据《中国家庭金融调查报告》的数据，30-40周岁群体的家庭中，住房贷款总额是家庭年收入的11倍，但收入最低的四分之一家庭中贷款总额是年收入的32倍。按照当前住房贷款的平均利率5.6%来算，这部分家庭每年仅对住房贷款的利息支出就将近全部家庭年收入的两倍。

图：居民部门杠杆率（%）

怎么办？

近期，深圳和国家在做一件大事：夯实楼市基本盘。

深圳把公共住房的供应量提到60%，且其中大多数是租赁住房（公租房或保障性租赁住房）。年轻人多、没积蓄、没资产，面对超高房价，只能通过公共住房扎根下来，然后好好工作、攒首付，等到“New Money”底子厚实了，再去买房；有了房子，过几年换房时就有了“Old Money”。

这是深圳夯实楼市基本盘的路径。

国家也在这么干。3月2日，银保监会主席郭树清在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示：

这是楼市的长效机制，但其见效也是个缓慢的过程。当下，最需要的是忍耐和攻坚克难，而不是急着去救市。很简单，忍耐是以时间换空间，尽管楼市阴跌，但新市民正在成长。如果急着救市的话，则积重难返。

但奈何……

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