指导价1周年，深圳买房人心态变了！二手房卖得最好的区竟是…

今天（2月8日 ），深圳二手房指导价调控落地刚好一周年。

这一“历史性”的调控时刻仿佛还在昨天，回头看过去深圳房地产市场这一年，被人们称之为“史上最狠”的调整政策，直接逆转了过去一年的楼市行情。

去年，包括深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、西安、宁波、无锡、温州、合肥、三亚、绍兴、衢州、金华等10多个城市均先后出台了二手房指导价，有些城市并不像深圳这样涉及到所有二手房小区，但是整体的效果还是比较明显的。

过去这一年，除了市场的变化，深圳买房人的心态也发生了很大的变化。

一

二手房成交进入冰封期？

这两天，深圳今年1月份的二手房成交数据出来了，全月二手房成交1557套，创下近10年来的新低，成交套数与2012年2月份持平；

春节假期新房和二手房更是创造了0套和1套的成交量，基本处于冰封状态，很明显深圳目前购房者的观望情绪比去年底更加浓厚了。

去年整年的楼市行情一直处于一路下探的趋势，无论是二手房还是新房市场，均有不同程度的影响，即便是实力的名xiao房也不能幸免，法拍房的增多与价格走低也印证了市场行情。

这个影响可能在深圳来说今年还会持续，但是不会像去年那样的明显；目前主要是因为政策的影响，深圳的经济面还是向好的，包括大家对于深圳未来发展替力认可度均较为自信。

但2021年的数据已经表明了短期内市场的态度！深圳二手房网签（含自助）44375套，创近年来新低，自2007年以来，二手房网签量首次低于新房成交量。

我们看前3年，最低也在8万套+，尤其是2020年，二手房的网签量达到了12万套高峰值。

我们再来看一下去年一整年深圳各片区的二手房成交情况，龙岗以11174套排名第一，龙岗的关注度如此之高，很简单是因为许多小区的市场价与官方指导价的价差不明显，甚至有些户型售价还低于指导价。

刚需在资金有限的情况下，其实选择也非常客观。

去年福田的成交量也领先，福田目前各方面的配套都非常优势，但整体的市场价格比南山要低一些，属于性价比较高的区域。

此外，罗湖、南山、宝安的成交情况相差不大。但你看龙华、盐田、以网红的光明成交情况相差甚远。

看似很简单的逻辑，原关内+宝安几个区其实价格不低，但是成交量仍然处于领先，很大一个原因是刚需在过渡改善买房的过程中，会选择更为成熟和便利的核心区域。

我身边就有好几个这样的例子，比如卖掉光明、坪山等区域的房子，置换到福田、罗湖、南山来，因为上班、生活更便利一些。

但龙华其实二手房不少，但为什么去年成交这么差？一方面价格偏高了，另一方面在配套上存在一些矛盾点；龙华有一些学qu房之前都是10多万，去年因大学区的影响降幅也非常明显。

排名垫底的两个区，如大鹏新区，这个区不用说了，本身商品房就少，新房都比较难卖的区域，所以二手房可想而知。

而光明呢，新房这几年都很火热，因为价格和供应量都大，加之大家对区域的预期信心十足，所以新房较火。

但光明的二手房价格涨幅这几年也一直是在深圳垫底的，成交量也还干不过坪山；当然，未来等这几年这一批新房入伙变成二手房后，交易可能会相对活跃起来……

我觉得这个二手房的成交活跃情况，可以给大家一些提示，未来成交周期要有一个预期，成交量的好与坏意味着成交周期的快慢，当然自住完全不用去考虑这点。

二

新房与二手房的倒挂差会进一步缩小

新房市场方面，整个2021年深圳新房住宅全年成交了52417套房，成交量创下了近6年的新高，除了二手房指导价的影响外，去年的供应量的增加也成为成交量增加的主因。

二手房指导价机制下，使得大部分置业者第一时间会考虑新房，今年预计仍将延续新房集中放量供应的态势，供应会持续增加；可能新房和二手房的成交量仍会存在差异。

二手房和新房形成的倒挂差，对于购房者而言，可选择的机会也将增大。未来如果二手房价下跌，倒挂差会缩小。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前表示，从呈现的结果来看，深圳二手房市场得到了很好的控制，二手房指导价是调整的主要原因，但背后还透露着三个因素，即控制加杠杆、引导市场预期、稳定二手房价不再与新房形成倒挂。

三

中介行业“人效”再降低

另外一个数据大家也可以关注下，深房中协发布了2021年度的行业报告，房地产中介行业出现了哪些变化？

深房中协的数据显示，截止2021年12月31日，深圳总备案机构1983家，备案分支机构3125间，个人会员59308人（其中星级人员37387人）。2020年，深圳二手房人均签单量是2.19套，去年人均签单量不足1套。

1、中介行业扩张明显减缓

2021后中介行业新增备案机构量大幅下降，2021年新增备案381家，同比2020年度731家，下降了48%。

一系列的政策调控使得全年二手房的走势整体呈下降态势，持续低迷的市场行情使得行业的扩张明显减缓。

房中协认为，预计后期市场调控还会维持从严态势，行业新增备案量将维持在低位水平，年后业内将以存量机构竞争为主。

   2、“新人”入行占比大幅下降

除了中介扩张的速度减缓外，2021年“新人”入行情况，占比为36.9%，同比前三年都低；这也意味着行业被新人认可度进一步下降；

一位中介朋友告诉我，去年行业转行率非常高，一些机构甚至出现招人难的问题。

值得一提的是，2021年行业的投诉量却大量上升，达225宗，同比增长了29%。

四

深圳业主这一年的心态变化：从激进到躺平

最近这几天，许多深圳人聊起二手房指导价这一年，更多的是已经接受并且消化了。在家在论坛上，许多网友分享了这一年对深圳楼市的心态转变：

@007之世界知识：炒房致富的时代彻底结束了，买房亏损成为现实，就算不涨不跌，一年亏个几十万利息轻轻松松。

@老猫66：这次与08年不同，区别是暴跌与阴跌的关系，尤其之前高价地区比较明显。安心工作安心生活，特别现在房价股价双杀，大家对工作更热情了，挺好的。

@理性发言：现在是这样的，已经有红本的房东和贷款压力不大的卖家，都咬着价格不放，反正不缺钱的，能松动的就是那些高杠杆和还款压力大的人。

@Rain2021：中介工作变得更轻松了，炒房客也没那么忙了，没买房的又安心上班存首付了。

@看看行不行：指导价并没有限制新房，结果新房也没有接盘侠了，这说明如果不是为了炒房，这么贵的房子已经完全超出了使用价值。

第一，各种行政限都不限制房子使用功能，如果冲着房住不炒，行政限制没有影响；

第二，新房的预期是稳的，拍卖地就把未来几年的新房价格预期稳定了，唯一不稳定的是买了转卖是不是能赚钱，那就是炒的价值不稳，华润城最明显，之前一套赚500万预期的时候大家都抢，现在预期不赚钱了马上卖不完，说明之前抢的人大部分都是冲着炒而不是冲着住的。

@艾圆妈妈：之前觉得指导价只是给买家增加负担提高了首付，卖家不可能按指导价卖的。可是最近看到周围的信息，好像成交的标准也真是参考指导价了。

深圳房总价高，包括很多改善性刚需都有杠杆买房，疫情2-3年不少人失业或者减薪，不少投资客也扛不住了，不按指导价估计不好卖；不缺钱的投资客应该还在坚持。

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最近，在一线城市中，北京和上海均有不同程度的回暖现象，个别城市在经历低迷后已然开始进入启动期。

但深圳目前大家更为关心的是，二手房官方指导价或否进行调整，以及深圳今年的市场行情是否有所好转？

目前业内最多的声音是预计可能会有一些微调，因为政策的目的其实已经达到了，不排除会有向上微调整的动作，甚至会分区、分项目细化定价逻辑。（具体以官方消息为准）。

2022年，于深圳楼市而言，回归市场信心非常重要。

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